Банкротство застройщика новости

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Банкротство застройщика новости

По данным Единого реестра застройщиков, который ведёт Минстрой, на 15 сентября на рынке строящейся недвижимости Петербурга работало 76 компаний. Почти год назад, 1 октября 2019 года, их было ровно 100. Таким образом, за 12 месяцев свою деятельность свернули 24 организации. Впрочем, уменьшились и объёмы рынка.

Если в октябре 2019 года в стройке было 711 домов общей площадью 13,9 млн м2 (383 разрешения на строительство — РНС), то в середине нынешнего сентября домов уже 594 на 11,5 млн м2 (РНС — 316). При этом топ–10 застройщиков возводят 7,8 млн м2 жилья, или 67% всего рынка. Топ–25 компаний строят 10,3 млн м2.

А оставшиеся почти 50 застройщиков — чуть более миллиона.

В Петербурге и Ленобласти за 8 месяцев было выведено в 2 раза меньше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года.

При этом большая часть из них пришлась на ЛСР и Setl Group — крупнейших застройщиков Северо–Запада.

В целом за первое полугодие 2020 года сокращение нового предложения составило 61,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А совокупное предложение на первичном рынке с начала 2020 года снизилось на 18,7%.

Мартиролог

Большинство названий ушедших компаний было не на слуху. Но есть и крупные. Например, из реестра выпал “Ленспецстрой” по вполне понятным причинам — банкротство, арест владельца Дмитрия Астафьева. По похожим основаниям покинул реестр “О2 девелопмент”.

Попытка встроиться в программу реновации и противостояние с депутатами стоила бизнеса “Воину–В”. Завершила петербургский этап развития ГК “Пионер”. Девелопер сосредоточился на московском рынке и закрыл свой офис ещё в прошлом году.

А Юрий Грудин, возглавлявший петербургскую часть бизнеса, создал компанию Formula City, которая должна была сосредоточиться на fee–девелопменте, но пока не нашёл проектов.

Также нет в реестре одного из старейших игроков на этом рынке — “Петрополя”Марка Лернера.

Любой уход компаний с рынка, будь то банкротство или просто закрытие бизнеса, — очень плохой знак для строительной отрасли. “Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и определённый образ наших городов. Это очень хорошо видно по Новой Москве и в целом по столице, особенно если посмотреть на кварталы, отданные под реновацию.

Зная, что в этой программе участвует в 2 раза меньше компаний, чем пальцев на одной руке, ты понимаешь, как формируется облик нынешних городов”, — переживает Роман Мирошников, исполнительный директор СК “Ойкумена”. Особенно проблема низкой конкуренции актуальна для небольших городов, где рентабельность строительства невысокая.

“С уходом компаний эти города остаются фактически без строительной отрасли”, — добавил он.

Впрочем, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group), особых проблем в отрасли не видит. “Пока массового ухода с рынка девелоперов не наблюдается.

В целом в условиях нового законодательства сложнее стало небольшим компаниям и компаниям–новичкам, так как требуется получить проектное финансирование под строительство жилого комплекса”, — напомнила она.

Банки и всё такое

Причины прореживания рынка строительных компаний очевидны. С 1 июля прошлого года кардинально изменились условия работы на рынке.

Теперь для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию.

Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания счетов эскроу.

“При этом подорожание жилья на цену банковских продуктов происходит на фоне сокращения реальных доходов населения, связанного с отсутствием явного экономического роста и внезапно нагрянувшей пандемией, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса”, — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”.

С момента перехода рынка на проектное финансирование застройщики живут по новым правилам, теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.

“В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится”, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК “Полис Групп”.

Добавилось застройщикам и бумажной работы.

“Административные задержки, связанные сначала с доказательством маржинальности проектов банкам, а затем с проведением экспертизы и согласованием документации до открытия эскроу–счетов, зачастую соответствуют целому строительному циклу.

Плата за кредит в этот период также ложится на плечи покупателей. Понятно, что сейчас платежеспособный спрос в России не готов к такой нагрузке. В итоге застройщики теряют своих покупателей и лишаются прибыли”, — резюмирует Ася Левнева.

Никто не застрахован

Покинувшие рынок компании могут вернуться к работе лишь в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам. Плюс этого процесса в том, что в итоге на рынке останутся только устойчивые, надёжные игроки.

Впрочем, в ближайшей перспективе можно ожидать ухода с рынка и обрушения крупных компаний, которые принято считать надёжными, полагают эксперты. Причина — слишком большая закредитованность. На сегодняшнем рынке срок возврата средств достаточно большой, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.

Какие компании могут уйти, предсказать крайне сложно. Понятно, что имеет место некая монополизация рынка. Как правило, ушедшие компании не возвращаются, если бизнес и возрождается, то под другим именем и часто с другим составом акционеров.

В теории на рынке должна быть свободная конкуренция, которая обеспечивается в том числе наличием достаточно большого количества мелких игроков. Если их вытеснить, возникнет ситуация олигопольного рынка, когда несколько крупных компаний делят сегмент между собой и устанавливают свои правила игры.

Все–таки строительный рынок не совсем такой. С моей точки зрения, если не ставить цель какими–то законодательными или другими ограничениями извести небольшой строительный бизнес, то маленькие компании, которые куда динамичнее крупных, находят для себя ниши, в которые монстры рынка просто не захотят идти.

Если у нас будет сохраняться нормальная рыночная ситуация в сегменте строительства, то они всё равно будут существовать. Появление новых компаний будет зависеть от динамики рынка. Когда он растёт, инвесторы видят возможность заработать и стараются выйти с тем или иным проектом.

Обратная сторона процесса заключается в том, что часто это непрофессиональные игроки, которые не разбираются ни в строительстве, ни в девелоперских процессах, поэтому, переоценив свои силы, могут создать проблемные объекты.

Николай Пашков

генеральный директор Knight Frank St Petersburg

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/09/18/Lishnie_ljudi

Сразу пять застройщиков получили чёрную метку: что ждёт дольщиков?

Банкротство застройщика новости

6 мая 2020 | Время чтения 8 мин

Анастасия Степанова, 6 мая 2020, 06:10 — REGNUM Распоряжением правительства от 4 мая 2020 года для фонда защиты прав дольщиков было выделено 30 млрд рублей. Эти средства — имущественный взнос в созданный правительством фонд.

Деньги направят на решение проблем 10 тысяч дольщиков. Одновременно с этим список проблемных застройщиков с подачи федерального фонда будет пополнен сразу на пять строк. Именно к такому количеству компаний поданы банкротные иски.

ИА REGNUM проанализировало ситуацию.

В конце апреля 2020 года ПАО «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденное в 2017 году правительством РФ, сообщило, что были подготовлены иски о банкротстве застройщиков — «Компания Промсервис», «ГлавГрадоСтрой», «Ивакино Парк», «ЖК «Весенний», «Тирос-Инвест». Во всех случаях планируется обойтись без наблюдения или внешнего управления, требование одно — ввести конкурсное производство. Компании возводили 30 домов в Московской области, где задействованы средства свыше 3 тыс. дольщиков.

Банкротство застройщиков позволит фонду начать восстановление прав дольщиков — или через выплату компенсаций, или же через достройку домов.

В целом за три года фонд планирует рассмотреть все 504 дома, сведения о которых были направлены правительством Московской области. Средства в них вложили более 22 тыс. дольщиков.

Возвращаясь к свежеиспечённым кандидатам на банкротство.

Стройка

Дарья Драй © ИА REGNUM

Проект ЖК эконом-класса «Малая Истра» реализуется в Истринском районе Московской области, в деревне Высоково. По данным фонда, вопросы есть по 17 домам на 2035 квартир общей жилой площадью 66 095 кв. м. Застройщик — ООО «Компания Промсервис».

Ещё год назад, в марте 2019 года, Главгосстройнадзор Московской области в ходе проверки выявил нарушения закона №214.

Отмечалось, что «застройщик предоставил в контролирующий орган отчётность за 3-й квартал 2018 года, содержащую недостоверные сведения в бухгалтерском балансе».

Проверка завершилась 20 протоколами об административных правонарушениях и четырьмя предписаниями об устранении выявленных нарушений.

Компания-застройщик учреждена в Москве в октябре 2003 года, уставный капитал — 200 тыс. рублей. Среднесписочная численность работников на начало 2019 года — менее 20 человек. Директор и владелец 49% доли — Эльдар Челидзе. Второй совладелец — Илья Федотов.

«Компания Промсервис» в свою очередь является владельцем 50% доли в строительном ООО «Альфабест-СП» из Сергиева Посада.

Второй участник «Альфабест-СП» — ООО «Компания недвижимость и право» (собственники — Елена Малогорская и всё тот же Илья Федотов).

Последний также имеет в своём активе доли почти в 15 юрлицах Москвы и Подмосковья, включая частное охранное агентство и адвокатскую контору. Челидзе также в части из них выступает совладельцем.

28 мая 2020 года арбитраж Москвы планирует рассмотреть иск главного управления государственного строительного надзора Московской области к ООО «Компания Промсервис». Истец требует обязать ответчика «возвратить на расчётный счет денежные средства участников долевогостроительства». Сумма иска — 541 286 000 рублей.

Вторым кандидатом на банкротство является компания «ГлавГрадоСтрой», претензии к которой есть по трём домам общей площадью более 64 тыс. кв. м на 1066 квартир. Объекты планировалось возвести в микрорайоне «Шепчинки» города Подольска. Итог — три дома включены в реестр проблемных, так как нарушены сроки передачи квартир дольщикам.

По данным ЕГРЮЛ, компания с уставным капиталом 150 тыс. рублей учреждена в марте 2003 года в Подольске.

Её директор и владелец 65% доли — Виктор Вешневый, второй совладелец — ООО «Шепчинки» (ранее называлось ООО «ГлавГрадоСтрой Недвижимость», владелец 20% доли — Вешневый, совладелец — директор «ГлавГрадоСтрой Инвест» Фатима Аманбаева). В активе Вешневого — доли в девяти компаниях Москвы, работающих в строительной сфере и как агентства недвижимости.

Среднесписочная численность работников компании «ГлавГрадоСтрой» на начало 2019 года — 20 человек. В активе ООО — доли в двух московских ЖСК и в ООО «Феникс» (продажа недвижимости).

С осени 2019 года правительство Москвы пыталось взыскать с ООО «ГлавГрадоСтрой» 227 567 000 рублей убытков по договору о развитии застроенной территории от 06.05.2009 года №148, но в марте 2020 года арбитраж Москвы отказал в удовлетворении иска. Решение может быть обжаловано.

В споре речь шла о развитии застроенной территории площадью 71 га в поселке Фабрики имени 1-го Мая поселения Рязановское, на которой расположены 22 жилых дома, поликлиника, баня, детский сад и ряд нежилых объектов. Проектом развития планировалось строительство новых домов общей площадью не менее 72 000 кв. м. Проект был реализован лишь частично.

В суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности и судья на этом основании отклонил иск.

Также в марте 2020 года власти Подольска взыскали с застройщика долги по аренде земли, где планировалось строительство многоэтажных домов.

Строительная площадка

Дарья Антонова © ИА REGNUM

Банкротные претензии к ООО «Ивакино Парк» появились по дому на 19 645 кв. м и 423 квартиры в микрорайоне Ивакино города Химки. Здесь, по данным федерального фонда, был нарушен срок передачи квартир.

Строить планировалось на участке площадью 9600 кв. метров с разрешённым использованием «для строительства многоквартирного жилого дома», с кадастровым номером 50:10:0020401:133.

Его кадастровая стоимость — 107 940 768 рублей.

По данным ЕГРЮЛ, ООО учреждено в апреле 2014 года для консультирования по вопросам коммерческой деятельности в городе Химки. Среднесписочная численность работников — около шести человек.

Директор с марта 2019 года — Артак Саргсян, владелец с 2014 года — Иван Александров (доля в залоге у банка «Легион»).

Александров также был собственником долей в трех компаниях Ярославской области, но все они на сегодня ликвидированы.

Банк «Легион» ранее пытался взыскать с Александрова и «Ивакино Парк» 243 706 995,62 рубля задолженности по кредиту и обратить взыскание на предмет залога (100% доли в ООО), но в феврале 2020 года суд отклонил требование. Решение на сегодня обжалуется.

Также в конце мая 2020 года арбитраж рассмотрит иск администрации Химок к застройщику о взыскании более 4,5 млн рублей долга по договору аренды земельного участка, где планировалось возвести многоэтажку.

Жилой комплекс «Весенний» одноимённое ООО планировало построить в посёлке Сосновый Бор Подольского района Московской области.

Под вопросом оказалось строительство дома на 620 квартир общей площадью 30 446 кв. м.

На сегодня ООО находится на первом этапе процедуры несостоятельности — под наблюдением, но фонд намерен банкротить компанию, которая еще в 2018 году должна была передать квартиры дольщикам.

Долевое строительство

Наталья Стрельцова © ИА REGNUM

По данным ЕГРЮЛ, ООО учреждено в сентябре 2011 года, в нём работают порядка девяти человек. Компания «прописана» в подмосковном городе Видное. Директор и владелец 30% доли — Олег Шеин (совладелец строительного ООО «ЖК «Новые бережки» в Подольске).

Совладельцы — Сергей Фомичев (совладелец ресторанной компании в Череповце), Сергей Сологуб (совладелец «Нефтегаз Крыма», ликвидированного в 2018 году) и ОАО «Группа компаний «АРС» (находится в стадии ликвидации как банкрот с января 2018 года).

По открытым данным, компании группы АРС работают в Краснодарском крае и Московской области, и на их балансе уже четыре проблемных дома.

Претензии к ООО «Тирос-Инвест» у федерального фонда есть по двум домам на 653 квартиры общей площадью 32 166 кв. м — квартал жилой застройки «Пятиречье» в деревне Целеево городского поселения Дмитров. Здесь на сегодня нарушен срок передачи квартир, что и стало основанием для включения домов в реестр проблемных.

ООО «Тирос-Инвест» создано в сентябре 2006 года, и на начало 2019 года в нём числилось всего три сотрудника. Компания учреждена для предоставление прочих финансовых услуг. Её уставный капитал — 10 тыс.

рублей, директор — Андрей Сальков, владельцы — некоммерческое партнёрство «Мини-футбольный клуб «Динамо» (президент Андрей Губернский), Юрий Спичак (совладелец «Газстройинвеста») и кипрская фирма «ВАРРИОР КОНСТРАКШН ЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ИНВЕСТМЕНТС ЭЙДЖЕНСИ ЛТД» (доля — 85%).

Примечательно: «Тирос-Инвест» было поставщиком по шести муниципальным контрактам на квартиры, которые позднее предоставлялись гражданам, расселяемым из аварийного фонда.

А в 2016 году с компанией по взаимному согласию сторон был расторгнут контракт на долевое участие в строительстве жилых помещений в рамках реализации адресной программы городского поселения Деденево Дмитровского района в целях переселения жилого дома № 18 на ул.

2-я Лесная в р.п. Деденево. Застройщик должен был построить дом в квартале «Пятиречье».

Новостройка

Наталья Стрельцова © ИА REGNUM

В сентябре 2019 года администрация Дмитрова также взыскала с застройщика 1 120 303,7 рубля долга за аренду земельного участка.

В вопросе банкротства застройщика федеральный фонд обогнал Павел Князев, чей иск арбитраж Московской области планирует начать рассматривать 20 мая 2020 года.

По всем домам пяти застройщиков к 12 июня 2020 года планируется сформировать региональный фонд, после чего будет принято решение о целесообразности или нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.

Строительные компании, которые планирует обанкротить фонд, под действие моратория, введенного в связи с пандемией коронавируса, не попадают.

Источник: https://regnum.ru/news/2939817.html

В россии в 2020 году могут обанкротиться 200 застройщиков жилья :: жилье :: рбк недвижимость

Банкротство застройщика новости

За первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости. В основном это небольшие региональные компании

Mashkova Polin/shutterstock

В России по итогам 2020 года могут обанкротиться 180–200 застройщиков жилья (в основном небольшие региональные компании), которые совокупно возводят около 4 млн кв. м недвижимости. Такой прогноз на отраслевой конференции 27 августа дал директор аналитического управления ового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

По его словам, за первое полугодие 2020 года в стране разорились 73 застройщика, которые совокупно возводят 1,2 млн кв. м недвижимости.

Это почти на 20% меньше в количественном и 60% по общему объему строительства, чем за первое полугодие 2019-го. Тогда обанкротилось 90 девелоперов с общим портфелем 2 млн кв м.

Как пояснил Выломов, такое сокращение объясняется переносом банкротных процедур из-за пандемии.

За июль—август обанкротились еще 25 застройщиков, которые возводят 247 тыс. кв. м жилья.

«По нашим прогнозам, в 2020 году с точки зрения количественных банкротств показатель будет на уровне 180–200 застройщиков с общим портфелем около 4 млн кв. м.

Это примерно соответствует данным прошлого года, когда обанкротились 184 застройщика с общим портфелем 4,5 млн кв. м», — объяснил «РБК-Недвижимости» Выломов.

По его словам, в зоне риска находятся небольшие региональные застройщики, которые возводят до 10 тыс. кв. м недвижимости. Именно на таких девелоперов в первом полугодии 2020 года приходилось каждое второе банкротство, пояснил представитель РАСК.

Цифра не критичная

Цифра 180–200 банкротств застройщиков по стране не является критичной для отрасли и в целом повторяет статистику прошлого года, заявил «РБК-Недвижимости» депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.

«У нас по-прежнему ряд неэффективных застройщиков покидают рынок, потому что они не адаптировались к новым правилам игры. Свои коррективы в работу застройщиков внесла и пандемия COVID-19: были разорваны технологические цепочки, поставки стройматериалов.

В ряде регионов наблюдаются проблемы с нехваткой рабочей силы, которую представляли иностранные граждане. Сейчас мы вышли с совещания в Иркутске, где застройщик жаловался, что не может возвести монолитный каркас, потому что нет рабочих.

Все это накладывает дополнительную нагрузку на застройщиков», — отметил Якубовский.

При этом, по его словам, правительство и законодатели делают все, чтобы застройщики получали своевременную поддержку. Также программу поддержки региональных застройщиков в настоящее время дорабатывает Минстрой России.

«Сегодня права граждан защищены, даже если их средства привлекаются не по эскроу-счетам и без применения проектного финансирования, которое занимает 35% от общего объема строительства.

Оставшиеся 65% строятся с применением компенсационных выплат в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, и, соответственно, в случае ухода застройщика с рынка из этих средств будут достраиваться данные дома», — добавил парламентарий.

Анастасия Гежина, юрист адвокатского бюро Asterisk:

— Банкротство застройщика означает его финансовую несостоятельность перед кредиторами. Как правило, с иском о банкротстве застройщиков обращаются банки, которые выдавали кредит на строительство.

Для застройщиков установлены те же признаки банкротства, что и для обычных компаний: сумма неисполненных обязательств должна быть не меньше 300 тыс. руб., а просрочка их исполнения — не менее трех месяцев.

Если застройщик подпадает под эти признаки, суд вводит процедуру конкурсного производства. Она вводится не менее чем на один год и может продлеваться до полутора лет.

Однако на практике такие сроки редко соблюдаются.

Например, в деле о банкротстве одного из крупнейших московских девелоперов АО «СУ-155» конкурсное производство было введено спустя два года после подачи заявления о банкротстве, и оно все еще не завершено.

Для дольщика (покупателя квартиры) банкротство девелопера означает, что его квартира может быть недостроена. Это зависит от того, примет ли Фонд защиты прав дольщиков решение о целесообразности финансирования строительства. Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, дольщики могут воспользоваться одним из двух способов защиты своих прав:

  1. Отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать возмещения реального ущерба.
  2. Потребовать признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Второй способ защиты оптимален, если Фондом принято решение о финансировании строительства.

Ранее глава Фонда защиты дольщиков Константин Тимофеев заявил, что в России потенциальное число проблемных новостроек может составить 634 объекта.

Речь идет о домах, строительство которых началось еще до введения механизма расчетов дольщиков с застройщиками через эскроу-счета. Сейчас, по оценке Фонда, в России насчитывается 2,5 тыс. объектов (более 18 млн кв.

м), где требуется защита прав граждан — участников долевого строительства.

По данным Фонда, сегодня в России насчитывается 1,1 тыс. проблемных застройщиков из 77 регионов. Они сорвали сроки строительства 3 тыс. домов общей площадью 18,4 тыс. кв.

м — все эти новостройки попали в Единый реестр проблемных объектов. Конкурсное производство открыто в отношении 537 девелоперов, которые строят 1,8 тыс. домов.

В отношении еще 71 застройщика 305 объектов введены другие процедуры банкротства.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f47a5cc9a7947f6b7425b8c

Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика

Банкротство застройщика новости

В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.

Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.  

Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось. 

До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г.

№ 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет.

Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось. 

Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях.

Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом.

Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь. 

Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ. 

Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов: 

1.     Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения. 

Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.

Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

https://www.youtube.com/watch?v=CCXLawVqQ2E

Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно,  должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей. 

2.     Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника. 

Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.

Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному. 

Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.

) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см.

например определение, определение, определение). 

Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права. 

Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области. 

В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением.

Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см.

постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее: 

– в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.

– В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения.

В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации). 

Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту. 

Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.

Прочие статьи по теме: 

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Верховный суд определил судьбу нежилых помещений в банкротстве застройщика

Упрощенное банкротство физических лиц

Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/21/snova_protivorechiya_v_sudebnom_podhode_k_nezhilym_pomescheniyam_v_bankrotstve_zastrojschika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.