Человек продающий квартиры

Содержание

Квартирные туристы или как уменьшить пустые просмотры при продаже недвижимости

Человек продающий квартиры

У каждого из нас есть слабости. Не правда ли?! Одни идут на рыбалку, другие в культпоход в музей, квартирный турист записывается на очередной пустой просмотр жилья, только что выставленный на рынок недвижимости…

Вообще, на миру «туристами» принято называть людей проходящих мимо, не задерживающих свой взгляд на чем то конкретно, интересующихся, но без блеска в глазах.

Квартирными туристами принято называть людей активно принимающих участие в показах квартиры или другого объекта недвижимости, но никогда ничего не покупающих и не снимающих. Для них это способ провести время. И только.

Вообще, я как человек от рынка, все изменения привыкла рассматривать через призму финансовой составляющей. Рынок меняется, предложений уйма — голова кругом идет! Никто никуда не спешит, выбор огромный — предложение намного превышает спрос. Спад на рынке жилья и породил такое уродливое явление как квартирный туризм.

В свою очередь квартирных туристов также можно классифицировать и разделить на разные категории.

  • Есть те, кто просто спокойно приходит, смотрит, хлопает глазами, никаких вопросов не задает и уходит. Этакие тихушники.
  • Есть те, кто приходит показать себя. Это люди переполненные чувством собственного превосходства. Они приходят показать и разрекламировать себя. Ваша квартира и подавно им не к чему. Смотрят сквозь вас и начинают рассказывать какие они известные, что в жизни добились многого, что их знает пол Москвы, что живут они в шикарной квартире и вообще в жизни у них все замечательно. Этакие показушники.

Я уверена, кто-то возразит – Но есть же телефон и на этой стадии опытный агент может и должен отсекать всех любопытствующих зевак, ведь это одна из основных его обязанностей при продаже квартиры!

И действительно, опытный агент может с полуслова распознать «клиента» – заинтересован ли он или проходящий мимо, может ли он действительно купить или снять квартиру — обстоятельно узнать о схеме продажи, условиях, о составе нанимателей и т. д.

Но все дело в том, дорогие мои, что в случае если вам попался бывалый ходок по квартирам, который не раз был послан по телефону далеко и надолго, то этот человек осознанно идет на подлог.

Он знает, что нужно отвечать риэлтору, чтобы попасть в квартиру, знает как грамотно построить и вести разговор, чтобы агент не послал его в далекое эротическое путешествие.

Скажет, например, что ему нужно срочно заселяться, и непременно сегодня, что у него под подушкой лежит мешок с деньгами и он ждет не дождется как бы прийти и купить именно вашу квартиру.

Вообщем, распознать нечестную игру порой бывает невозможно!

Другие, скажут – Ну,что же вы стонете, у вас риэлторов такая работа: проводить презентации объекта, показывать квартиры, расписывать, рассказывать. Это также является одной из основных обязанностей риэлтора.

Да, я согласна черновой рутинной работы очень много — это издержки профессии, от этого никуда не денешься. Но все же хочется чтобы пустых просмотров квартир было намного меньше.

Как уменьшить пустые просмотры при продаже квартиры?

Вариантов немного, но дельные способы как сократить количество пустых просмотров при продаже квартиры все таки есть..

Во-первых, необходимо предоставьте максимум достоверной информации

  • Подробно сфотографируйте объект
  • Можно даже снять видео (очень помогает)
  • Укажите условия и схему проведения сделки
  • Данные по количеству собственников
  • Укажите все, что может осложнить сделку ( несовершеннолетние дети, ипотека, кредиты, долги по коммуналке, залоги, наложенные ограничения и обременения на объект)

Во вторых, на счет показов у риэлторов есть золотое правило – «Не показывать квартиру в день звонка».

Не бегите со всех ног показывать квартиру по первому же поступившему звонку. Не расшаркивайтесь перед клиентом. Ведите себя любезно, но сухо, по-деловому.
Старайтесь как можно дольше оттянуть встречу, в пределах разумного, конечно. Да не переусердствуйте, иначе вы можете спугнуть клиента и он соскочит с крючка. Не отодвигайте его на неделю-две. Немножко «поморозьте».

Проверить его интерес, поможет метод контрольного звонка в назначенное время. Обычно для этого выбирают следующий день. Ни в коем случае не надо звонить самому, пусть клиент сам перезвонит в обозначенное время.

И вот только если он на завтра вспомнит о вас – то к такому человеку по крайней мере можно отнестись с уважением и уделить ему немного своего времени и внимания. Если клиентов несколько — сгребайте всех заинтересованных примерно на одно время, с интервалом в 10 минут.

Неблагонадежные естественным образом отсеются, и в сухом остатке вы получите самых стойких — реально заинтересованных. Приняв во внимание эти рекомендации вы сильно сэкономите свое время, деньги и нервы на показах.

В-третьих, при обращении потенциального клиента, задавайте самые смелые и неудобные вопросы. Туристов пробивные вопросы очень бесят в прямом смысле этого слова, они начинают прям таки закипать, путаются в легенде, и в итоге не выдержав, срываются, бросают трубки и перекидываются на другого продавца, более сговорчивого.

А КОГДА МОЖНО ПОСМОТРЕТЬ КВАРТИРУ? Или Как можно распознать квартирного туриста.

Обычно в 95% случаев такой вопрос задают в самом начале разговора с риэлтором, и после услышанной ключевой фразы меня начинает прям таки трясти как эпилептика, ну только что пена изо рта не идет.

Складывается такое ощущение, что все клиенты на рынке жилья в Москве инкубаторные или однояйцевые, что их кто-то научил вести разговор по одному и тому же сценарию. И они искренне думают что именно так правильно вести деловые переговоры и никак иначе.

«А Когда можно посмотреть квартиру» – я в день слышу раз сто не меньше. Как заезженная пластинка. Услышав эту ключевую фразу, надо насторожиться – возможно, это «пассажир со сквозняком».

Наводящие пробивные вопросы

Прежде, чем бежать смотреть квартиру не хотели бы вы уточнить какие-то детали, может у вас есть какие-то вопросы? – обычно так я отвечаю на «посмотреть»

И в случае если у них нет вопросов, то у меня они есть всегда. Беру этого «быка за рога» и начинаю ему их выкручивать. Если человек адекватный, то он нормально воспримет неудобные вопросы. Если нет, то после нескольких наводящих вопросов он сам бросит трубку и никогда вам больше не позвонит.

Кто-то может счесть этот метод неправильным, а меня не уравновешенной. Я уверена, что кто-то даже скажет что мне нельзя работать с людьми, если я как цербер кидаюсь на людей. Я с этим категорически не согласна. Поверьте, этот способ отсева туристов не раз доказал свою состоятельность и применяется большинством риэлторов, ну по крайней мере, которых я знаю.

Других способов как существенно сократить количество пустых просмотров при продаже квартиры, я увы, пока, не вижу.

Не все клиенты на квартиру туристы!

Везде где есть деньги и люди многое зависит от психологии. Торговля на рынке жилья не исключение. Чтобы быть успешным риэлтором — в первую очередь надо быть тонким психологом и видеть человека насквозь.

И хотя я не врач, а всего лишь профессиональный участник рынка недвижимости — опытный риэлтор, все же квалифицирую это как патологию или болезнь.

Я осознаю разницу между туристами и реально заинтересованными клиентами, пусть даже не в обозримом будущем, на перспективу.

Поясню, на рынке жилья есть два типа клиентов.

  • Те, кому надо СЕЙЧАС
  • И те, кому надо ПОТОМ

Тех, кому надо сейчас видно сразу. У них деньги жгут ляжку. Они суетятся побыстрей найти квартиру, распихать кровные и потратить деньги как можно скорей.

У них срываются сроки, им внесли аванс и они срочно ищут альтернативу, им нужно срочно выходить на сделку. Их потребности, желания и возможности давно сформированы или ограничены бюджетом.

К тому же предметное общение с контрагентом может подтвердить или развеять сомнения в серьезности их намерений.

Тех кому надо потом, также видно за версту. Узнать их довольно легко. Обычно такие клиенты прогуливаются по рынку жилья без риэлтора.

Так вот, такие клиенты задумали улучшить свои жилищные условия, но в данный момент средств для этого не имеют. Могут годами у себя в голове держать мысль об обмене и прокручивать возможные варианты. Они прицеливаются из далека, на будущее.

Но вот как раз в этом не ничего удивительного. Для особо дальновидных клиентов это отличный способ выработать у себя необходимые навыки при покупки квартиры, которые в будущем помогут им грамотно выбрать недвижимость, уверенно вести переговоры с продавцом, торговаться, узнать больше о процессе и схемах проведения сделки и т.д.

Конечно же после предметного выбора квартиры необходимо жилье примерить на себя, почувствовать ауру — восприятие и ощущение. По фотоснимкам этого не сделаешь и на словах этого не передашь. Поэтому люди ходят смотрят. Пристально рассматривают транспортную, социально-бытовую инфраструктуру района, примеряют это все на себя, интересуются планировками и домами.

Этих людей я бы в чистом виде квартирными туристами не назвала. Это я считаю, вполне нормально.

Ожидаемая неожиданная встреча с квартирными туристами.

Был у меня случай в практике. Случилось так, что в один год у меня было несколько объектов на Войковской – и на продажу и на аренду. В один прекрасный день позвонил молодой человек и записался на просмотр 1 комнатной квартиры, которая сдавалась в аренду на улице Приорова.

После наводящих «пробивных» вопросов, он пояснил, что жить будут вдвоем с молодой невестой — оба из Москвы. Я воодушевилась. Отличные кандидаты! Придя на просмотр квартиры большого энтузиазма в их глазах я не увидела, потоптавшись в коридоре 2 минуты, и промычав что-то невразумительное, они ушли. Ушли и ушли обычное дело – таких квартирных туристов хоть пруд пруди.

Я закрыла за ними дверь и сразу же забыла про них. Но самое интересное было намного позже…

Прошло около года. Начала продавать большую квартиру в 105 м.кв. На Ленинградском шоссе 8 в фасадном сталинском доме. Квартира шикарная с ремонтом, цена заоблачная. Сразу было понятно, что быстро продать не удастся. Вдруг звонок.

На другом конце провода молодой человек объяснил, что он с молодой супругой только поженились, оба с этого района и присматривают себе жилье. Нестандартная квартира для первой квартиры молодоженов, подумала я, но все же решила показать.

К тому же , как он уточнил, у них живые деньги на руках.

И что вы думаете, кто пришел на просмотр?! Та самая пара, которая год назад приходила на просмотр квартиры в аренду на Приорова. Завидев меня, они принялись !!! БЕЖАТЬ !!!

Я догнала этих ребят, остановила и попросила объясниться. Они ответили мне, что живут действительно на Войковской, что вот уже как два года они ютятся с родителями в старой хрущевке, что у них там отдельная комната. А по вечерам эта парочка ходит на просмотры вновь появившихся квартир в аренду или на продажу.

Прямым текстом сказали, что ничего снимать, а тем более покупать в обозримом будущем они не собираются, так как ни денег, ни работы у них нет, и для них просмотры жилья это всего лишь развлечение, туризм.

В дальнейшем эту сладкую парочку на показах квартир я больше не встречала, но слышала о них много нелицеприятного еще не раз от коллег по риэлторскому цеху.

Время. Как быстро и безвозвратно оно уходит. Его вечно не хватает. И как порой бывает обидно, когда кто-то другой твое время тратит зря.

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/kvartirnye-turisty-ili-kak-umenshit-pustye-prosmotry-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Человек продающий квартиры

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников :: Жилье :: РБК Недвижимость

Человек продающий квартиры

Эксперты рассказали, зачем нужно выяснять, где работает и планирует жить собственник, как проверить документы и что спросить у соседей

Estrada Anton/shutterstock

В России остается немало мошенников, которые стремятся обмануть продавцов или покупателей жилья — и это несмотря на развитие технологий и принятие нескольких специальных законов в жилищной сфере. Аферисты изобретают все новые способы для того, чтобы завладеть квартирой или деньгами.

Риелторы и юристы дали советы, как отличить честного продавца жилой недвижимости от мошенника.

Совет № 1: Проверяйте оригиналы документов

Один из главных признаков недобросовестности продавца недвижимости — отсутствие документов, подтверждающих право собственности. Все документы должны быть оригинальными, никаких копий в таких сделках быть не может. Уточнять наличие указанных документов и заняться их проверкой нужно при первом же просмотре недвижимости.

«Честный продавец без заминок их предоставит. Кроме свидетельства о праве собственности, это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации или праве на наследование. Нередко мошенники используют схему продажи жилья по доверенности.

И хотя по закону такой механизм продажи не является мошенничеством, в подобных случаях стоит проявить особую осторожность, связаться лично с продавцом и подтвердить его добровольное желание продать квартиру либо вовсе отказаться от сделки.

Сейчас у злоумышленников не просто связи с каким-нибудь нечистоплотным нотариусом, а фактически неограниченные возможности для подделки банковских бумаг, печатей. При совершении сделок они используют фирмы-однодневки, подложные доверенности, доверенности от умершего человека или отозванные доверенности.

Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре», — советует юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Совет № 2: Поговорите с нотариусом продавца

Чтобы распознать афериста, стоит обращать внимание и на нотариального работника, который будет помогать при заключении сделки.

«Проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не ленитесь, потратьте время и сходите к нему, пообщайтесь лично, покажите ему копию доверенности и попросите подтвердить подлинность его подписи. Несколько часов времени могут стоит вам миллионов», — уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Совет № 3: Задавайте личные вопросы

Скрытность продавца — еще один сигнал о возможном мошенничестве.

«Неготовность отвечать на вопросы, не связанные напрямую с квартирой («В какой сфере работаете?», «Почему вдруг решили расстаться с такой прекрасной квартирой?»), не располагают к большому доверию.

Как правило, человек, которому нечего скрывать, готов посвятить покупателя в некоторые детали своей жизни и своей ситуации, объясняющие причины продажи жилья.

Нервный уход от ответов на элементарные вопросы может свидетельствовать о том, что перед вами аферист», — объяснил ведущий эксперт риелторской компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Хорошую квартиру «просто так» не продают. Узнайте причину. Самая банальная — это развод супругов ( Twin Design/shutterstock)

Совет № 4: Узнайте новый адрес продавца

Важно, чтобы бывший собственник квартиры не «повис в воздухе», а сообщил новый адрес постоянной регистрации.

«Конечно, из-за каких-то технических причин — документы не успели подготовить, сделка не завершена, собственники сильно заняты и никак не могут собрать вещи и освободить жилплощадь — оформление регистрации может задерживаться, и в этом нет никакого криминала.

Но если на вопросы потенциальных покупателей о будущем месте регистрации продавцы отвечают уклончиво или вообще отказываются это обсуждать, то стоит насторожиться.

Иногда владельцы квартиры после ее продажи намеренно откладывают переезд на новое место жительства, скажем, из-за сложной жизненной ситуации — например, когда потратили деньги, полученные после продажи жилья.

В результате они стараются как можно больше продержаться в уже проданной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета», — объяснил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. По его словам, для новых собственников такая ситуация может стать крайне неприятной — споры с прежними владельцами могут перерасти в судебное разбирательство, так что вопрос с регистрацией следует прояснить как можно скорее.

Совет № 5: Поговорите с будущими соседями

На потенциального мошенника может указать и тот факт, что соседи затрудняются или отказываются говорить о текущем собственнике продаваемой квартиры.

«Возможно, это один из случаев, когда реальный владелец жилья не имеет представления о попытках продажи квартиры. Например, он живет в другом городе или за границей, жилплощадь сдает, а злоумышленники решили воспользоваться этим и продать ее по фальшивому паспорту или липовой доверенности.

К сожалению, даже высокая степень защиты документов, включая водяные знаки, не всегда гарантирует подлинность, особенно с учетом технически все более совершенных способов подделки.

При подготовке сделки риелторы стараются разными способами идентифицировать личность продавца, в том числе общаясь с его соседями», — подчеркнул Куликов из «Инком-Недвижимости».

Соседи продавца квартиры могут затрудняться в ответах на вопросы о собственнике. Иногда это может быть признаком мошенничества ( buritora/shutterstock)

Совет № 6: Проверьте историю продаж

У покупателя должно вызвать подозрение и несколько последовательных продаж квартиры или дома в течение непродолжительного времени. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН.

«Под такими сделками может скрываться практически любая негативная история жилого помещения: и продажа против воли собственника, и отсутствие согласия супруга при совершении предыдущих сделок, и «недействительные» наследники. Негативные последствия очевидны», — пояснил аналитик «Инкома». Он подчеркнул, что в очередной раз пострадает покупатель, а получить уплаченные им деньги от продавца будет практически невозможно.

Совет № 7: Предложите нанять риелтора или юриста

Нежелание иметь дело с профессиональным участником рынка недвижимости — еще один тревожный признак.

«Например фраза «Я принципиально не буду иметь дело с риелторами» может говорить как о том, что собственника замучили навязчивыми предложениями, так и о том, что собственник не готов отвечать на неудобные вопросы, которые обязательно задаст опытный профессионал. Поэтому, если после фразы «Сделку будет сопровождать риелтор» собеседник вдруг утрачивает интерес к вам как к покупателю, это повод задуматься о причинах такой реакции», — рекомендовал Коноплев из компании «Миэль».

Самым главным признаком опасности сделки все-таки стоит назвать заключение профессионального юриста (специализирующегося на сделках с недвижимостью) после анализа комплекта документов по объекту.

«Обычно заключение звучит или как короткое «покупка данной квартиры безопасна», или как развернутое «анализ данной квартиры по данному комплекту документов оставляет непроясненными такие-то вопросы, которые могут привести к тому, что в будущем могут «выстрелить» такие-то риски».

Только такой подход к делу позволит уберечься от по-настоящему опасных мошенников», — считает Куликов.

Совет № 8: Не стесняйтесь запрашивать справки из психдиспансера

Перед проведением сделки с жильем крайне желательно запросить у собственника квартиры справки, подтверждающие, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

На вторичном рынке жилья бывают случаи, когда бывшие владельцы недвижимости пытаются оспорить сделку в суде на основании того, что в момент ее заключения они были в невменяемом состоянии — к примеру, принимали какие-то препараты, поэтому не помнят факта продажи квартиры и получения денег, уточнил Куликов из «Инкома». Он объяснил, что если продавец пытается скрыть от потенциальных покупателей данный факт, то такое поведение также можно счесть подозрительным.

Справка о дееспособности продавцов еще не помешала ни одному из покупателей жилья ( fizkes/shutterstock)

Совет № 9: Выясните все о наследниках

Достаточно часто происходят махинации с унаследованным жильем. Владелец может специально «забыть» о третьих лицах, которые могут претендовать на него.

«После совершения сделки эти третьи лица оспаривают ее в суде, и покупатель остается без квартиры и без денег.

Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения данной недвижимостью этим продавцом. Лучше, чтобы он составлял более трех лет.

Нередко злоумышленники узнают о кончине одинокого гражданина (как правило, пенсионера), подделывают свидетельство о рождении и становятся «сыном» или «дочерью» умершего.

С этим липовым свидетельством он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти и оформляет наследство как ребенок умершего. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник как можно скорее пытается продать квартиру и чаще всего устраивает аукцион авансовых платежей», — разъяснила Данильченко.

Совет № 10: Не обольщайтесь на низкую цену

Стоимость квартиры ниже рыночной может также быть признаком нечестности продавца. Нередко она аргументируется срочной продажей из-за сложных жизненных обстоятельств или переезда в другой город.

«В таких случаях нужна тщательная проверка документов, любая невнимательность может обернуться потерей денег. Не стоит соглашаться и на указание заниженной стоимости в договоре купли-продажи недвижимости.

Вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны продавца, будет невозможно», — считает юрист Данильченко.

Цель продавцов может быть корыстной — заинтересовать покупателей, чтобы в дальнейшем изменить условия сделки и потребовать за квартиру гораздо бóльшую сумму, отметил Коноплев.

Он посоветовал, заранее оговорить с собственником размер задатка и заключить предварительный договор, где будут описаны все нюансы сделки.

Подобная мера позволяет перестраховаться на случай отказа от выполнения своих обязательств и продавца, и покупателя, пояснил аналитик.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/6006951e9a794707eea78bec

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры: размер процентов, стоимость услуг в 2021 году

Человек продающий квартиры

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры зависит от ее цены. От суммы сделки удерживаются комиссионные. Они входят в стоимость, назначенную продавцом, или добавляются сверху. Рассмотрим, какие услуги оказывают риэлторы, что влияет на расценки, как производится оплата, а также плюсы и минусы обращения в риэлторское агентство.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Какие услуги оказывают риэлторы?

Риэлторские агентства помогают покупателям найти интересующую их недвижимость, а продавцам – продать ее, за это взимается комиссия.

В среднем размер комиссии составляет 2-5% от стоимости жилья

Пример:

Человек продает квартиру за 2 500 000 руб. Риэлтор приходит к нему с покупателем, через некоторое время стороны решают заключить договор купли-продажи. Из 2 500 000 руб. удерживается комиссия в размере 3%:

2 500 000 х 3% = 75 000 руб. Эту сумму получит риэлтор, из них часть денег возьмет себе за работу, остальное отдаст в кассу агентства. Продавцу останется 2 425 000 руб.

На цену влияет количество услуг, оказываемых риэлтором. Обычно они предоставляют полное юридическое сопровождение от поиска недвижимости до получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если клиент ищет недвижимость в новостройке, риэлтор может оказать следующие услуги:

  • Подбор квартиры в соответствии с требованиями клиента. Например, если ему нужна однокомнатная квартира с большой кухней (от 10 кв.м.), искать в базе будут именно подходящие объекты. Жилье с маленькими кухнями предлагать и смотреть не будут.
  • Согласование наиболее выгодных условий сделки с застройщиком. Риэлтор узнает о возможных акциях и скидках, по возможности договорится о скидке для покупателя.
  • Проверка застройщика. Специалист проверит, законно ли работает строительная компания, запросит лицензию.
  • Подготовка документов для сделки.
  • Проверка юридической чистоты самого объекта. «Нечистые» новостройки встречаются редко, но для безопасности клиента специалист уточнит, не строился ли дом с нарушениями, отвечает ли он всем требованиям законодательства.
  • Сопровождение при заключении договора и регистрации в Росреестре.

Важно! Точный перечень услуг зависит от конкретного агентства и требований клиента. Это влияет и на оплату. Например, если ему нужно просто подобрать квартиру, риэлтор возьмет за это свои проценты, но фактически все оплачивается за счет продавца. Если же покупателю нужны юридические услуги, за них может взиматься отдельная плата.

Услуги при покупке на вторичном рынке

Со «вторичкой» у риэлторов работы больше. Помимо поиска жилья для клиента, ему нужно:

  • Проверить юридическую чистоту. Это обязательный пункт. Если с недвижимостью что-то не так, риэлтор скажет об этом клиенту, и убедит отказаться от сделки.
  • Оформление предварительного договора купли-продажи при внесении задатка.
  • Сбор и подготовка документов.
  • Сопровождение во время сделки вплоть до получения выписки из ЕГРН на клиента.

Риэлтор может оказывать юридические услуги самостоятельно, или привлекать юристов агентства. Проверка юридической чистоты – один из важнейших этапов, от которого зависит регистрация сделки и деньги покупателя.

Пример из опыта автора, почему так важны юристы в сделках с недвижимостью:

Я сопровождала сделку купли-продажи дома, была с покупателем. Дом ему понравился, со стороны продавца был риэлтор.

Он сказал, что никаких обременений на доме нет, юридически все оформлено правильно. Но на слова «вестись» бессмысленно, и я настояла на полной проверке всех документов продавца перед заключением сделки.

В итоге выяснилось, что у продавца есть дети. Потом она сама рассказала, что дом построен за счет средств материнского капитала, а доли детям не выделялись. По закону продавец обязана была это сделать, а затем получить разрешение органа опеки на продажу, предварительно выделив доли сыну и дочери на другой жилплощади (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Если бы покупатель заключил эту сделку, ее могли бы оспорить представители органа опеки, прокуратуры, или сами дети по достижении совершеннолетия, т.к. продажа жилья, построенного частично на маткапитал, без выделения долей им – это незаконно и нарушает права несовершеннолетних.

Дополнительные услуги риэлтора

Риэлторы могут заниматься нотариальным оформлением сделок, работать вместе с юристами, самостоятельно заказывать государственные и муниципальные услуги. Все это уже входит в стоимость их работы, или оплачивается отдельно.

Какие дополнительные услуги могут понадобиться покупателю:

  • Оформление нотариальной доверенности на сделки с недвижимостью.
  • Получение согласия супруга на продажу общенажитого имущества.
  • Получение разрешения органа опеки на продажу имущества несовершеннолетних или недееспособных.
  • Оформление заявлений.
  • Составление уведомления о продаже доли в недвижимости.
  • Пересылка документов почтой.
  • Оплата госпошлины за переоформление права собственности.
  • Получение выписки из ЕГРН.
  • Оформление технических документов на квартиру.
  • Оформление предварительного договора купли-продажи.
  • Юридическая консультация.

Важно! Некоторые услуги предоставляются не только риэлторами, но и нотариусами или юристами. Их работа оплачивается отдельно согласно прайсу. Исключение – юридическое сопровождение самим агентством: в этом случае стоимость услуг обычно закладывается в сумму, которую отдаст покупатель при выходе на сделку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Порядок оказания услуг и кто ее оплачивает?

Как говорилось ранее, стоимость комплексного сопровождения составляет 2-5% от цены недвижимости. Обычно все происходит так:

  1. Риэлтор звонит продавцу, договаривается о встрече.
  2. Во время просмотра риэлтор предлагает свои услуги и договаривается о форме оплаты. Цена услуг может быть заложена в изначальную стоимость жилья, или же добавлена сверху нее.
  3. Продавец и покупатель выходят на сделку, вносится задаток по договору. Он остается у продавца. Если продается квартира в ипотеке, для снятия обременений может понадобиться большая сумма согласно остатку задолженности.
  4. Размер задатка обычно составляет 50-100 тысяч рублей

  5. После регистрации права собственности покупатель передает оставшуюся часть продавцу, тот рассчитывается с риэлтором.

Как показывает практика, оплата происходит после регистрации права собственности на квартиру. Услуги риэлтора оплачивает тот человек, который обращается за услугой.

Примеры:

№1. Стоимость услуг закладывается в цену квартиры.

Человек продает квартиру за 3 000 000 руб. Риэлтор предлагает ему сотрудничество, заключается договор. Его услуги стоят 3% (90 000 руб.). От продажи недвижимости продавец получит 2 910 000 руб.

№2. Стоимость услуг риэлтора закладывается «сверху».

Здесь все просто. По договоренности с продавцом риэлтор выставляет объявление с его квартирой на продажу и предлагает покупателям по цене уже в 3 090 000 руб. В итоге продавец получит 3 000 000 руб., как и планировал изначально. Фактически услуги риэлтора оплачиваются за счет покупателя.

Обратите внимание! Иногда риэлторы называют фиксированную цену своих услуг, обычно это 50 000-100 000 руб. В Москве или Санкт-Петербурге расценки могут быть выше. Но оплачивается все исключительно после перехода права собственности покупателю. Если сотрудник агентства требует деньги сразу, еще во время поиска квартиры, лучше не соглашаться на это и отказаться от сотрудничества.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как выбрать риэлторское агентство?

При выборе риэлторского агентства рекомендуется обратить внимание на несколько моментов:

Источник: https://SocPrav.ru/skolko-stoyat-uslugi-rieltora-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.