Договор с агенством

Содержание

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Договор с агенством

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор.

Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы.

Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.

  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

  Юридическая помощь инвалидам при оформлении отпуска

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • на рекламу квартиры;
  • по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости.

Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

  Задержан предполагаемый лидер банды “Черных риэлторов”

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе.

Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

  Что не делится при разводе

5. Реквизиты сторон

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Приложение к договору – опись документов

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы,  следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Кто собирает справки?

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность агентства недвижимости

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

9. Ответственность клиента

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать.

За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно.

Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

10. Порядок расторжения договора

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

P.S. Открою один секрет – вы не обязаны подписывать договор в том виде в каком вам его навязывают. Вы можете попросить агентство исключить или изменить те условия, которые вас не устраивают. Если агентство дорожит своей репутацией, оно пойдет вам на встречу. Также вы можете составить протокол разногласий к тем пунктам договора, которые желаете изменить.

Источник: http://74nedvizhimost.ru/news/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-10-osnovnyx-trebovanij.html

Агентский договор: сущность агентского договора, соглашение, отличия от сделки купли-продажи

Договор с агенством

Последние изменения: Январь 2021

Использование посреднических услуг служит для оптимизации налогообложения, поскольку не предполагает переход права собственности, что исключает возникновение налоговых обязательств.

Агентский договор находится «под прицелом» налоговиков, усиленно пытающихся переквалифицировать заключаемые посреднические соглашения в рамки договоров подряда или купли-продажи с вытекающими налоговыми последствиями.

Сущность агентского договора

Отличие посредничества от стандартных сделок состоит в том, что посредник получает вознаграждение именно за оказываемую услугу, заключающуюся в привлечении третьих лиц. Несмотря на получение денежных средств за товары или услуги непосредственно агентом, право собственности на реализуемые объекты к нему не переходит на всех этапах сделки, а принадлежит принципалу.

Двухсторонняя сделка, по условиям которой один участник, именуемый агентом, обязуется совершить по поручению второго участника, именуемого принципалом, за вознаграждение ряд юридических действий – вот что такое агентский договор по сути (п.1 ст.1005 ГК РФ). Особенности агентского договора заключаются в совершении сделки всегда за счёт принципала, но агент может действовать как от имени принципала, так и от собственного имени.

К правоотношениям на основании договора агентирования применяются правила в зависимости от того, от чьего имени действует посредник-агент (ст.1011 ГК РФ):

  1. Агент действует от имени принципала – правила для договора поручения (гл.49 ГК РФ). Если заключается агентский договор между юридическими лицами или когда одна из сторон является субъектом предпринимательской деятельности, то принципал (доверитель) обязан выплатить вознаграждение агенту (поверенному) в размере, определённом текстом соглашения (ст.972 ГК РФ), а при отсутствии руководствоваться аналогичными сложившимися рыночными ценами сопоставимых условиях (п.3 ст.424 ГК РФ).
  2. Агентские услуги предоставляются от собственного имени – правила для договора комиссии (гл.51 ГК РФ). Расчёт комиссионного вознаграждения осуществляется аналогично сделке по поручению.

В части заключения соглашений существуют правовые ограничения. Например, агентский договор с ИП, реализующим товар принципала в розничной сети может быть только комиссионным, поскольку осуществляя продажу через стационарную точку, субъект предпринимательства по определению действует от собственного имени.

Предмет соглашения

Единственным существенным условием, без которого сделка считается незаключённой, для агентского договора является предмет, не имеющий материального выражения, а представляющий ряд значимых юридических действий, совершаемых одной стороной по поручению другой.

Если стандартная операция купли-продажи предполагает расчёт с покупателем и расчёт с продавцом, как с двумя независимыми контрагентами, то агентский договор с физическим лицом или субъектом предпринимательства предусматривает заключение ещё одного соглашения, связывающего принципала и конечного покупателя.

Предметом договора агентирования являются исключительно посреднические услуги, оплачиваемые принципалом. Специфика определяется договорными условиями, а при отсутствии конкретики нормами гражданского законодательства. Однако для агента важна детализация действий во избежание переквалификации соглашения в стандартную сделку с доначислением налоговых обязательств при проверках.

Данное агенту поручение может включать следующие действия:

  • поиск оптовых и розничных покупателей на продукцию собственника с последующей реализацией от имени принципала или своего собственного;
  • нахождение исполнителей для выполнения конкретного вида работ или оказания услуг по заказу принципала;
  • заключение соглашений с перспективными покупателями или продавцами в интересах и за счёт принципала.

В отличие от стандартных двухсторонних сделок, посредническое соглашение предполагает подключение третьего участника. Например, агентский договор на оказание юридических услуг предусматривает заключение ещё одной сделки между заказчиком и юридической конторой. В результате заказчик оплатит информационно-консультационные или правовые услуги иного характера, а агент получит вознаграждение за посреднические услуги по привлечению клиента.

Право собственности в рамках агентских договоров

 

Особенности агентского договора – денежные средства и имущественные ценности, получаемые на всех этапах сделки, являются собственностью принципала до момента фактической реализации покупателю.

Отсутствие перехода права собственности приводит к отсутствию налоговых обязательств при грамотном оформлении и максимуме конкретики.

Агент не освобождается от ответственности за порчу или утерю принадлежащих владельцу активов, находящихся на территории посредника (ст.996, 998 ГК РФ).

Участие агента транзитом в расчётах делает ситуацию неоднозначной в налоговом поле. Если полученные товары в рамках агентских договоров подлежат оприходованию на забалансовые счета, то в отношении полученных денежных средств, полученных от покупателя и не перечисленных на конец налогового периода принципалу, возникает ряд вопросов.

В соответствии со ст.128 ГК РФ объектами гражданских прав являются:

  • имущественные ценности, включая денежные средства в наличной и безналичной форме;
  • результаты выполненных работ и оказанных услуг, принятые на основании подписанных актов;
  • нематериальные активы;
  • результаты интеллектуальной собственности.

Неисполнение обязательств, включая не наступление срока для любой из сторон, оставляет незакрытую операцию на конец отчётного периода.

Например, получение предоплаты от покупателя за товар без последующей отгрузки не считается исполнением посреднической услуги.

Однако налоговики при проверках пытаются приравнять аванс к полученному доходу с автоматическим включением в базу для начисления налоговых обязательств по НДС и налогу на прибыль.

В пользу доводов фискальной службы разъяснения ВАС РФ, изложенные в информационном письме № 85 от 17.11.2004 года в отношении договоров комиссии: при отсутствии дополнительной договорённости полученные денежные средства подлежат немедленному перечислению комитенту.

Агентский отчет и вознаграждение

Факт исполнения договорных условий должен фиксироваться составлением отчёта агентом, принимаемым принципалом в оговоренные сроки (п.1 ст.1008 ГК РФ). Если двухсторонним соглашением не установлен период предоставления отчёта о выполнении поручения, то при отсутствии претензий со стороны принципала на протяжении 30-ти дней с момента передачи, отчёт считается принятым (п.

3 ст.1008 ГК РФ). Во избежание доначислений налоговых платежей в агентском договоре с юридическим лицом рекомендуется зафиксировать:

  • механизм принятия исполнения;
  • форму составления и содержание отчёта;
  • порядок и сроки предоставления документации;
  • фактические доказательства произведённых расходов, возмещаемых принципалом.

Агентский отчёт должен содержать подробную информацию об исполнении поручения принципала. Если заключён комиссионный договор, пример отчёта о выполнении поручения помимо реквизитов сторон содержит:

  • перечень реализованных ТМЦ с расшифровкой по датам за отчётный период;
  • перечисленную сумму средств с указанием реквизитов платёжных документов;
  • понесенные расходы, связанные с исполнением поручения;
  • размер комиссионного вознаграждения со ссылкой на пункт договорных условий.

Если агентским договором форма отчёта не установлена, то исполнитель может представить поручителю документ произвольного содержания. Но документ должен содержать информацию о совершённых действиях в ходе исполнения обязательств, понесенных затратах, полученных и перечисленных денежных средствах. Иначе обязательства будут считаться агентом неисполненными.

Оплата вознаграждения предусматривается условиями соглашения и может быть произведена:

  • путем перечисления денежных средств принципалом на протяжении установленного срока;
  • проведением взаимозачёта и перечислением платежа за минусом вознаграждения.

Отсутствие условий расчётов в рассматриваемом документе обязывает принципала производить оплату на протяжении недели с момента предоставления агентом отчёта об исполнении обязательств (ст.1006 ГК РФ).

Возможность подключения к исполнению третьих лиц или прямой запрет на их привлечение может быть предусмотрен агентским соглашением. При одобрении заключается субагентский договор, но ответственность за деятельность субагента возлагается в любом случае на агента (ст.1009 ГК РФ).

Даже при отсутствии запрета субагент не вправе подключить к исполнению поручения ещё одно стороннее лицо. Сам субагент может выступать от собственного имени, имени агента или принципала.

Помимо завершения сроков действия при заключении соглашения срочной формы, субагентский или агентский договор подлежат прекращению вследствие ряда факторов:

  • отказа любой из сторон от дальнейшего сотрудничества;
  • форс-мажорных обстоятельств, не связанных с виновными действиями участников;
  • физической смерти, признания безвестно отсутствующим или недееспособным гражданина, если заключён агентский договор с физическим лицом.

Характерные отличия агентского соглашения

Агентское соглашение относится к категории посреднических сделок с нюансами налогообложения и спецификой определения показателя выручки при выборе налоговых схем.

Детализация отличий со стандартной сделкой купли-продажи представлена в таблице:

Анализируемые показателиСтандартная поставкаАгентирование
Стороны — участникиПоставщик и покупательПринципал и агент
Предмет соглашенияТоварно-материальные ценностиПосреднические услуги
Право собственности на реализуемые ТМЦПереходит от поставщика в момент получения ТМЦ по накладнойПринадлежит принципалу до реализации конечному потребителю
Первичный документ для взаиморасчётовТоварная накладнаяОтчёт агента
Поступившая оплата или аванс за товарСчитается собственностью получателя средств независимо от факта расчёта с поставщикомСобственностью агента считается только вознаграждение, а становится собственностью принципала в момент перечисления средств агентом
Дата возникновение налоговых обязательствКаждая поставка или получение предоплатыДата составления отчёта для агента, получение денежных средств для принципала

При выборе системы налогообложения к ключевым параметрам относится показатель товарооборота или выручки. Смелые налогоплательщики при расчёте показателя могут включить только комиссионное вознаграждение.

Помощь экспертов

Проверяющие структуры агентский договор на оказание услуг небезосновательно относят к инструментам налоговой оптимизации, а цель заключения связывают с желанием налогоплательщиков узаконить уход от налогообложения.

Действительно, передача товаров в рамках комиссии не влечёт за собой налоговых последствий в виде начисления обязательств ни одной из сторон.

Комитент остаётся собственником до реализации конечному потребителю при продаже в розничной сети, а налогооблагаемой базой комиссионера служит исключительно вознаграждение.

Документ подлежит тщательному «исследованию» налоговиков с целью выявления признаков притворной сделки, прикрывающей куплю-продажу с соответствующим доначислением финансовых санкций. При заключении целесообразно воспользоваться услугами аудиторов, чтобы не допустить типичных ошибок:
  1. Перечисление денежных средств за полученный товар принципалу до его фактической реализации покупателю. Агент действует исключительно за счёт принципала и не может его финансировать за счёт собственных источников.
  2. Включение в договорные условия сроков оплаты товара. Агент осуществляет реализацию посреднических услуг и не может гарантировать продажу товарно-материальных ценностей в конкретный срок.
  3. Отсутствие требований к составлению агентских отчётов или включение условий, идущих вразрез с законодательными нормами.

Пересечение норм гражданского и налогового законодательства, приводящее к «экономии» в числовом выражении и «запаздыванию» поступления во времени платежей в бюджет, является объектом пристального контроля со стороны налоговиков. Малейшую «нестыковку» фискальные органы постараются трактовать в собственную пользу.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/agentskiy-dogovor/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.