Договор с агентством недвижимости подводные камни

Что вас ждет если подписать договор с риэлтором при продаже квартиры? Рассказываю как есть

Договор с агентством недвижимости подводные камни

Друзья, рад вас видеть на моем каналеПлоский Сочи! Здесь я рассказываю о жизни в Сочи, недвижимости, и обо всем, что мне интересно. Буду рад подписке и пальцу вверх!

Итак, решили вы продать квартиру, выставили обьявление на авито и вам начали названивать риэлторы и предлагают свои услуги а заодно подписать эксклюзивный договор, и что же будет если это сделать?

На самом деле вот 3 варианта развития событий.

Вариант 1

Если вы не подписываете договор то все риэлторы находятся в равных условиях – кто продал – того и тапки, + у вас есть возможно вообще подсунуть покупателю которого они привели – свою визиточку с личным номером и вообще не платить риэлтору потому, тут как говорится никто никого ни на что не обязывает, все на доверии.

Вариант 2

Вы подписываете простой договор на продажу квартиры, не эксклюзивный, по такому договору ситуация аналогичная варианту 1, но здесь если риэлтор привел покупателя то ему вы уже будете обязаны выплатить вознаграждение, схитрить как говорится не получится, иначе потом придется тратить свое время на суды.

Вариант 3

Вы подписываете эксклюзивный договор с риэлтором на продажу своего обьекта, как правило стандартным пунктом такого договора является то что неважно кто продал обьект – тот риэлтор с которым вы подписали договор, другой риэлтор, или вообще вы сами, в любом случае вы будете обязаны выплатить риэлтору 50 000р (средний чек по рынку).

Ну а теперь давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта

Вариант 1 – Плюсы

  • Вы ни кому не обязаны и можете легко кинуть нахлебников
  • Можно пользоваться бесплатной раб-силой(новичками) из агенств, они рекламируют ваш обьект бесплатно, а при продаже их можно послать.

Вариант 1- Минусы

  • Вам бесконечно названивают все агенты и агенства города.
  • Прошареные агенты которые понимают что к чему – от вашего обьекта будут отговаривать всеми правдами и неправдами.
  • Вас будут попусту дергать агенты новички, ведь только они не понимают рисков, будут делать кучу пустых показов а потом на показе выясняется куча нюансов которые новичок не выяснил до встречи, например по ипотеке, маткапу, или вообще не узнал есть ли у покупателя деньги, а то бывает так что катают клиента а тот еще в родном городе не продал квартиру.
  • Ваш обьект будет опубликован по тому же адресу но в 2-3 раза дешевле, чтобы сначала звонили в агенства, чтобы переманить клиента и отговорить от вашего обьекта.
  • На ваш обьект будут пытаться накрутить огромную комиссию, от 300 тысяч до нескольких миллионов, даже если у вас студия в 30 квадратов, просто на удачу, нужно же как то отбить незастрахованную сделку.
  • Ну и Вишенка на торте, Агенства как правило имеет множество аккаунтов на таких площадках как циан, авито, ян, домофонд, домклик, и если обьект действительно мешает то на него бросается куча жалоб, чтобы он ушел в теневой бан. И пока вы думаете почему ваша квартира не продается, ваше обьявление оказывается попросту скрыто из поиска, и кроме вас его никто не видит.
  • Вообщем Агенства сделают все чтобы вы тратили деньги на рекламу на площадках, но так и не продали свою квартиру и наконец таки обратились к ним.

Кстати из за такой политики я и ушел когда то из агентства в свободное плаванье, потому что вместо того чтобы расти и развиваться как специалист, нас заставляли заниматься всякой ерундой, клепать фонари и банить объявления от собственников.

Едем дальше, Вариант 2- Плюсы

  • По своей сути подписанный договор обычный с агентом или с агенством или с несколькими агенствами – это белый флаг. Вашей продаже уже никто не противится, продает и продает. если будет клиент – приведут, нет и нет. т.е наступает нейтралитет. Мир, дружба, жвачка.
  • Агент смело ведет к вам клиента если у него такой есть, потому что знает что получит комиссию.

Вариант 2 – Минусы

  • Критически важно: подписанный простой договор вовсе не означает что ваш обьект будут рекламировать, мешать не будут, но и тратиться на рекламу тоже не будут, максимум у себя на сайте выложать и продублируют на авито.
  • Вам уже никто не мешает но вы по прежнему должны тратиться на рекламу, и конкурировать с тысячми обьявлений от риэлторов у которых площадь больше вашей а цена ниже, у компаний на рекламу ежемесячно закладывается милионные бюджеты, а вы тратите рублей 300 🙂 ну все равно что капля в море, надежда только на чудо.
  • Вам по прежнему названивают десятки риэлторов новичков и тратят ваше время на пустые показы показы.
  • Риэлтор без гарантий оплаты не будет расказывать своим коллегам о вашем обьекте, т.к не заинтересован, если продаст кто то другой то он денег не получит, а значит будет молчать как партизан.

Вообщем вариант второй хорош, но еще не так эффективен в продаже квартиры, я лично например приведу на такой обьект клиента только в том случае если у нас с вами будет общий договор, а у клиента будет запрос именно на такой обьект как у вас.

Едем дальше, Вариант 3. Плюсы

  • Подписанный эксклюзив с одним агентом это снятие с себя всех расходов на рекламу.
  • вас больше не докучают звонками и пустыми показами, как правило все показы проводит агент, и отсеивает всех посмотрюшников.
  • Если вы живете не в продаваемом обьекте а в другом месте или вообще в другом городе, то вам вообще не нужно ничего делать, ключи у агента и он сам проводит показыв, вам только на сделку приехать.
  • Полностью переворачивается ситуация в отношении вас и вашего обьекта. Если в первом случии против вас было ополчено несколько тысяч человек, а в варианте 2 был нейтралитет, то в случае с эксклюзивным договором, риэлтор наоборот заинтересован рассказать всем своим коллегам и городу о том что у него есть такой обьект, ведь он знает что неважно кто продаст, он все равно не только отобьет свои вложенные деньги в рекламу но и заработает.

Вариант 3. Минусы

Здесь очень важно читать договор, к сожалению на рынке есть и некомпетентные агенты. которые ни сам ни ам, и другим не дам, эксклюзив подпишут и сидят как собака на сене, другим не рассказывают, и рекламу не делают. В итоге обьект стоит, поэтому тут лучше работать только с тем кому вы доверяете, или обязать агента прописать сколько он денег потратит на рекламу, и какую, и чтобы отчет дал.

Я например когда получаю обьект на продажу по эксклюзивному договору закладываю на рекламу от 50 до 100 тысяч рублей. в пропорциях (30 тысяч инстаграм, 10 тысяч ютуб, 10 тысяч доски обьявлеий, 10 тысяч чтобы оповестить всех риэлторов в городе.) сомневаюсь что столько на рекламу тратит хоть 1 собственник, максимум 300р на авито )))

Подведем итоги моего разжевывания ситуации на рынке продажи обьектов Сочи

Продавать свой обьект вы можете как хотите, хоть по договору, хоть без него, как говорится хозяин барин.

Плюсы и минусы того или иного сотрудничества я вам описал во всех красках.

За себя скажу – я в основном работаю от клиента, Он мне платит комиссию, у него деньги, он и музыку заказывает, а если и беру обьекты на продажу то только с эксклюзивным правом. Если нужна помощь по недвижимости Сочи, мой тел вы знаете 🙂 : +79284498688

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5d7bfc8a8f011100aec25425/chto-vas-jdet-esli-podpisat-dogovor-s-rieltorom-pri-prodaje-kvartiry-rasskazyvaiu-kak-est-5f53e437019fb065e7e9d143

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Договор с агентством недвижимости подводные камни

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание.

Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание.

А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.

Ru  мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок – будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг.

Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует.

Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством: — договор на оказание риэлторских услуг;— договор поручения;

— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам.

Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо.

Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия.

Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность.

Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой
Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.

Порядочные риэлторы не используют разные шрифты.

Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать.

Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. 
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором – риэлторской компанией.

Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать.

Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов.

Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору.

А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, – такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Мы попытались обратить внимание на очевидные вещи, которые видны и непрофессионалу. Они показывают, если можно так сказать, уровень порядочности агентства. Это вы сразу поймете. А дальше, если агентство вас устраивает, потребуется разбирать договор «по косточкам», и тут уж лучше всего на услугах юриста не экономить.

Источник: https://www.metrinfo.ru/realtors/articles/dogovor-s-rieltorom-kak-ne-popast-vprosak.32073.html

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Договор с агентством недвижимости подводные камни

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.