Исполнение договора купли продажи жилого помещения

Содержание

Купля продажа жилых помещений

Исполнение договора купли продажи жилого помещения

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых.

Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.

Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его “топором вырубали” из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно “жилое”, то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст.

23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст.

20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое “помещение” – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность.

Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП.

Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется “Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии”. На табличке на входе также может быть написано “Росреестр”.

До конца ХХ века в городах были “Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью”, позднее – областные “Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке.

Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим.

А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Источник: https://www.garant.ru/actual/nedvigimost/kupl-prod-gn/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Исполнение договора купли продажи жилого помещения

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Исполнение договора купли продажи жилого помещения

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Заключение

Любой гражданин может узнать, как оформить куплю-продажу квартиры и осуществить ее на практике самостоятельно. Хотя подобная экономия на цене сопровождения может стоить значительных средств в момент передачи. Законодатель в рамках Гражданского кодекса подробно определил нормы данной сделки:

  • Стороны производят продажу недвижимости лишь по договору.
  • Фиксация всех значимых действий во время сделки, включая передачу денег, делает ее безопасной.
  • Порядок проведения купли-продажи квартиры подразумевает регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
  • Квартира должна соответствовать массе факторов, влияющих на ее пригодность к продаже. Следует учитывать интересы третьих лиц.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, Обзор судебной практики от 04 июля 2014 года

Исполнение договора купли продажи жилого помещения

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоровкупли-продажи недвижимости

По договору купли-продажинедвижимого имущества продавец обязуется передать в собственностьпокупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество (п.1ст.549 ГК РФ).

К недвижимому имуществу относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства.

К недвижимому имуществу относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того,законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.

Положения указанной главыГК РФ (ст.

455ГК РФ) содержат нормы, устанавливающие возможность заключениясторонами сделок (купли-продажи) в отношении товара, который будетсоздан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установленозаконом или не вытекает из характера товара (Постановление Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 11.07.

2011 N 54 “О некоторых вопросахразрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,которая будет создана или приобретена в будущем”).
Согласно ч.5ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в томчисле продаже недвижимости, применяются положения гл.

30 ГКРФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Для договоракупли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключенияи составление его в виде одного документа, подписанного сторонами(ст.550ГК РФ), а при продаже жилого помещения обязательнагосударственная регистрация (в соответствии со ст.

558ГК РФ, Федеральным законом от21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”).

Правило о государственнойрегистрации сделок по продаже жилого помещения, содержащееся вст.558ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после01.03.2013 (ч.1,8 ст.2Федерального закона от 30.12.

2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений вглавы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации”).

С01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоровкупли-продажи недвижимого имущества осуществляется толькогосударственная регистрация перехода права собственности(ст.ст.8.1,131ГК). Соответственно на оригинале документа, выражающего содержаниесоответствующей сделки, штамп о проведенной государственнойрегистрации сделки не подлежит проставлению.

Условиями, обязательнымидля договоров данного вида, без которых такие договоры будутсчитаться незаключенными (существенными условиями), являются:

-условие о его предмете (ст.

554ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, втом числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества;

-условие о цене недвижимого имущества (ст.555ГК РФ);

-условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемымжилым помещением (п.1ст.558 ГК РФ);

-условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества вкредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размерыплатежей (п.1ст.489 ГК РФ).

Гражданскоезаконодательство выделяет ряд особенностей в зависимости отсубъектного состава:

-государственные и муниципальные предприятия могут продаватьнедвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295,297 ГКРФ);

-продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных можетосуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства(ст.37 ГКРФ);

-при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуетсянотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35Семейного кодекса РФ). Согласно абз.2 п.2ст.

35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним изсупругов по распоряжению общим имуществом супругов, может бытьпризнана судом недействительной по мотивам отсутствия согласиядругого супруга только по его требованию и только в случаях, еслидоказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должнабыла знать о несогласии другого супруга на совершение даннойсделки.

Некоторые спорные вопросыпри заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажинедвижимости отражены в следующих документах:

-Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165″Обзор судебной практики по спорам, связанным с признаниемдоговоров незаключенными” (п.6и п.7);

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420205926

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.