Как продать ипотечный дом

Содержание

Пять способов продажи квартиры в ипотеке

Как продать ипотечный дом

Значительную долю жилой недвижимости покупают в ипотеку, поскольку этот вариант в глазах покупателей имеет массу преимуществ: прозрачность и надежность сделки, возможность получить квартиру сразу, а оплачивать в течение длительного времени небольшими платежами, отсутствие расходов за съемное жилье. Но ипотека – это долгосрочный кредит на 10 или даже 20 лет. За эти годы ситуация может потребовать продажи квартиры в ипотеке. Давайте разберемся, как это лучше всего сделать. 

Возможна ли продажа?

По закону недвижимость с обременением является полноценной собственностью заемщика, что дает право распоряжаться ей по своему усмотрению, но с учетом некоторых аспектов.

Самое главное ограничение –  необходимо согласие заемщика на совершение любых юридически значимых действий до полного погашения ипотечного займа. 

Поэтому первое что нужно сделать владельцу, нанести визит в банк и заручиться согласием на продажу. После того, как формальности с кредитором улажены, можно приступать к следующему шагу: выбор оптимальной схемы реализации недвижимости.

Единственное исключение из этого правила – рассчитаться по ипотеке за квартиру досрочно. После этого с жилья снимается обременение, и вы можете продавать или сдавать ее без оглядки на мнение третьих лиц.

Способ 1. Досрочный расчет по ипотеке

Заемщик полностью гасит ипотечный кредит. Этот способ чаще всего используют в случаях, когда большая часть ипотеки уже выплачена, и есть сбережения либо возможность где-то перезанять нужную сумму для оплаты.

Что важно для досрочного погашения ипотеки:

  1. Изучите договор ипотеки на квартиру или проконсультируйтесь со своим кредитным экспертом, узнайте, нет ли каких-то штрафов или скрытых платежей при досрочном погашении. Многие заемщики эту информацию уточняют еще на этапе заключения кредитного договора в надежде начать гасить ипотеку досрочно. Но на всякий случай лучше уточните повторно.
  2. Просмотрите свой график платежей, посчитайте разные варианты. Возможно, есть смысл закрыть займ досрочно, но – несколькими частями. Это облегчит финансовую нагрузку и позволит избежать переплат, которые могут возникнуть, если недостающие средства вы будете где-то занимать.

После выплаты всех средств обязательно убедитесь, что вы ничего не должны банку, получите подтверждающие документы.

Способ 2. Потребительский заем для досрочного расчета по ипотеке

Можно считать этот способ разновидностью предыдущего. Там также рассматривался вариант займа недостающей суммы. Здесь мы поговорим о варианте займа в том же банке, где вы оформляли ипотеку.

Для этого также нужно связаться со своим кредитным экспертом, обрисовать ситуацию, и запросить возможность оформления на остаток суммы потребительского кредита. Многие банки охотно идут навстречу, при условии, что сумма оставшихся выплат не слишком большая, а выделенный займ пойдет на погашение ипотеки.

Способ 3: Ипотеку за квартиру гасит покупатель

В случае если самостоятельно погасить долг не удается, можно воспользоваться средствами покупателя. На практике сделка такого рода осуществляется следующим образом:

  1. После оформления предварительного договора купли-продажи или, в некоторых случаях, оформления расписки, собственник квартиры принимает аванс от покупателя.
  2. Продавец ставит в известность банк о досрочном погашении и полностью гасит кредит.
  3. Банк, в свою очередь, снимает залог и выдает закладную, на которой стоит пометка о полном погашении займа.
  4. Следующим шагом станет обращение в Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости. Как правило, этот процесс занимает до 5 рабочих дней. Оповещение о снятии обременения происходит через смс.
  5. Владелец и покупатель оформляют основной договор купли-продажи, в котором ранее полученный аванс указан в качестве первого взноса.

Сложность таких сделок заключается в том, что не всегда удается найти быстро покупателя, который готов предоставить крупную сумму в качестве аванса.

Способ 4: Продажа квартиры с переуступкой ипотечного долга покупателю

В этом случае сделка осуществляется под полным контролем банка-заемщика, что минимизирует любые риски и возможные осложнения, как для владельца, так и для покупателя.

Этот вариант является оптимальным, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты жилья. По сути, кредит продавца переоформляется на нового кредитора.

В некоторых случаях лояльно настроенные банки соглашаются рефинансировать ипотеку, тем самым улучшая условия кредитования в пользу покупателя.

Порядок действий при передаче ипотечного долга:

  1. Продавец оповещает заемщика о намерении передачи долга по займу новому лицу. Банк в течение нескольких дней принимает решение по предстоящей   сделке.
  2. Покупатель подготавливает пакет необходимых документов. Как правило, перечень тот же, что и при оформлении стандартного ипотечного займа.

  3. Заключается договор цессии, т.е. права и обязанности по существующему займу переходят покупателю. В случае изменений условий кредитования вместо договора цессии банк заключает новое кредитное соглашение.
  4. Подписывается договор купли-продажи.

     

  5. Регистрируется переход прав собственности на ипотечную недвижимость новому заемщику, а также выполняется повторная процедура регистрации обременения в Росреестре.

В результате при продаже вы, как продавец, получаете только часть стоимости квартиры, зато даже на ранних стадиях можете продать ненужное жилье и забыть о выплатах банку.

Способ 5: Продажа ипотечной недвижимости непосредственно банком

Этот способ не относится к вариантам продажи квартиры по желанию владельца, тем не менее, он также существует. Такая продажа является вынужденной мерой, к которой банки прибегают при наличии крупных долгов по займу у владельца квартиры и только в том случае, если иных решений найти не удалось.

Иногда такие сделки проводятся по добровольному согласию должника, но чаще всего для этого банк получает соответствующее решение суда. 

Продажа подобных квартир практически всегда осуществляется по заниженным ценам, так как банк заинтересован максимально быстро получить деньги. Потому при малейшей возможности нужно избегать такой ситуации.

  1. Никогда не прячьтесь от сотрудников банка, если возникли финансовые сложности.
  2. При временных проблемах оповестите банк, возможно, вам пойдут навстречу и дадут кредитные каникулы.
  3. В случае серьезных проблем обсудите с кредитным консультантом ситуацию. Может быть, вам реструктуризируют кредит или разрешат самостоятельно продать квартиру одним из перечисленных выше методов.

Если судебное решение у банка уже на руках, продажа осуществляется в форме аукциона. При этом, если вырученной от продажи суммы недостаточно для полного погашения займа с учетом всех пеней и штрафов, продавец остается должником банка. В случае, когда сумма превышает долг, разница, оставшаяся после оплаты, передается заемщику.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья

Понятно, что продавать квартиру в ипотеке решаются не потому, что это очевидно выгодно. Обычно к этому приводят различные жизненные ситуации. Тем не менее, нужно понимать все особенности предстоящей сделки.

К несомненным плюсам относятся:

  1. Защита от мошенничества покупателя. Банк контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки.
  2. Минимальные затраты при заключении сделки. Налоги при продаже недвижимости, находящейся в ипотеке, не уплачиваются, все расходы по переоформлению несет покупатель.

Очевидные минусы:

  1. Недвижимость с обременением стоит на порядок дешевле аналогичного жилья без ипотеки.
  2. Квартиры в ипотеке не пользуются особым спросом, поэтому поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев.

  3. Вырученные от продажи средства продавец получает только после того, как сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Мы рассмотрели разные способы продажи квартиры в ипотеке и убедились, что поставленная задача вполне реальна.

Главное, найти тот вариант, который наиболее подойдет в конкретно вашем случае.

Источник: https://23kvartiri.ru/pyat-sposobov-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke/

Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду? на сайте Недвио

Как продать ипотечный дом

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться.

При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Решение 3: Попытаться найти деньги, не посвящая о своих проблемах банк

Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя.

Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам.

У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют.

В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Заключение

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка.

Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора.

В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-prodat-ili-sdat-ipotechniy-dom/

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать ипотечный дом

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки.

На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь – Договор задатка при покупке квартиры).

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца.

Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу – крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Суд с застройщиком. Порядок подачи иска

Увеличение ипотечных ставок в России на фоне мирового снижения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.