Подписание договора ипотеки

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

Подписание договора ипотеки

https://realty.ria.ru/20200919/ipoteka-1577474133.html

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

Эксперты рассказали, на что обращать внимание при оформлении ипотеки

Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально… Недвижимость РИА Новости, 19.09.2020

2020-09-19T09:30

2020-09-19T09:30

2020-09-19T09:30

ипотека

москва

экономика

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_0579d6ae68994cf3324530054da0e29a.jpg

МОСКВА, 19 сен – РИА Новости. Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально ответственно, ведь в нем содержится огромное количество условий, с которыми придётся считаться.

На что необходимо обращать внимание во время процедуры оформления ипотеки РИА Новости рассказали эксперты в сфере финансовой грамотности.Кредитные договоры в целом стандартизированы: банки выработали набор общепринятых пунктов, закрепленных практикой и положениями Центробанка, говорит эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант проекта “Вашифинансы.

рф” Луиза Кононыхина.У заемщика же есть возможность согласовать условия по своему кредиту – ставку, сроки ипотеки, расчеты, а также права и обязанности клиента, добавляет она.

СТАВКАПо словам Кононыхиной, нужно обратить внимание на вид процентной ставки – постоянная она или плавающая, чтобы понимать, какая её конкретная величина будет на протяжении всего срока действия договора.

При этом важно внимательно изучить указанные в ипотечном договоре права банка на повышение ставки в одностороннем порядке, добавил исполнительный директор кредитного центра “Финансовый сервис”, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ) Андрей Романов.

По его словам, часто подобное повышение предусмотрено в случае пропуска заёмщиком срока оплаты ипотечного страхования (как правило, оплачивается ежегодно).

Проблемы у некоторых клиентов возникают, когда после подобного повышения ставки они оплачивают страховку, но банк оставляет им “штрафную” ставку, ссылаясь на то, что в договоре не предусмотрено снижение ставок в подобном случае.

“В итоге из-за одной ошибки при оплате страховки заёмщик может остаться с повышенной ставкой на весь срок кредита”, – отметил Романов.

Кононыхина посоветовала также проследить связь процентной ставки и страховки – вероятны условия, по которым ставка будет повышена в случае отсутствия страхования.Еще договор определяет и вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Первый вариант выгоднее, предупредила эксперт.

СРОК КРЕДИТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯПеред заключением договора, по словам Кононыхиной, заемщик должен выяснить условия досрочного погашения: как часто можно производить досрочные платежи, существуют ли ограничения на эти суммы. “С экономической точки зрения заемщику выгоднее уменьшать срок кредита, а не сумму платежа. Выгоднее заемщику, значит, невыгодно банку.

Поэтому некоторые банки не предоставляют возможности выбора их этих двух вариантов и настаивают на уменьшении суммы платежа”, – отметила Кононыхина.В банке изначально могут предложить кредит, допустим, на 20 лет. И такие условия могут понравиться заемщику, рассказывает эксперт.

“Но если посчитать, то размер ежемесячного платежа при сроке кредита 20 лет не сильно отличается от размера платежа при сроке 15 лет. А переплата при первом варианте выше на десятки тысяч рублей.

Делайте расчёты на ипотечном калькуляторе, чтобы подобрать оптимальное сочетание “срок-платеж-переплата”, – говорит Кононыхина.Кроме того, в ипотечном договоре могут быть дополнительные условия: нельзя перепродавать имущество, о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк, о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность, нельзя отдавать жильё в дар, рассказал партнер адвокатского бюро Москвы “Щеглов и партнеры”, адвокат Муса Абдурахманов.Также, по его словам, следует помнить о риске с залоговым имуществом. По договору ипотеки залогом обычно выступает жильё, которое предоставлено по ипотеке. “Однако в случае стихийного бедствия или пожара заёмщик должен будет предоставить иное обеспечение кредита, что, конечно же, ставит его в очень невыгодное положение”, – подчеркнул эксперт.

https://realty.ria.ru/20200916/ipoteka-1577312167.html

https://realty.ria.ru/20200917/regiony-1577368704.html

москва

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/08/1c/1576442819_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_1b5fe2a5b3f3fed390646a761d197164.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

ипотека, москва, экономика

МОСКВА, 19 сен – РИА Новости.

Заключение ипотечного договора – огромный шаг на пути к обретению собственного жилья, поэтому к оформлению этого документа стоит подойти максимально ответственно, ведь в нем содержится огромное количество условий, с которыми придётся считаться. На что необходимо обращать внимание во время процедуры оформления ипотеки РИА Новости рассказали эксперты в сфере финансовой грамотности.

Кредитные договоры в целом стандартизированы: банки выработали набор общепринятых пунктов, закрепленных практикой и положениями Центробанка, говорит эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант проекта “Вашифинансы.рф” Луиза Кононыхина.

У заемщика же есть возможность согласовать условия по своему кредиту – ставку, сроки ипотеки, расчеты, а также права и обязанности клиента, добавляет она.

СТАВКА

По словам Кононыхиной, нужно обратить внимание на вид процентной ставки – постоянная она или плавающая, чтобы понимать, какая её конкретная величина будет на протяжении всего срока действия договора.

При этом важно внимательно изучить указанные в ипотечном договоре права банка на повышение ставки в одностороннем порядке, добавил исполнительный директор кредитного центра “Финансовый сервис”, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности (АРФГ) Андрей Романов.

По его словам, часто подобное повышение предусмотрено в случае пропуска заёмщиком срока оплаты ипотечного страхования (как правило, оплачивается ежегодно).

Проблемы у некоторых клиентов возникают, когда после подобного повышения ставки они оплачивают страховку, но банк оставляет им “штрафную” ставку, ссылаясь на то, что в договоре не предусмотрено снижение ставок в подобном случае.

“В итоге из-за одной ошибки при оплате страховки заёмщик может остаться с повышенной ставкой на весь срок кредита”, – отметил Романов.

Кононыхина посоветовала также проследить связь процентной ставки и страховки – вероятны условия, по которым ставка будет повышена в случае отсутствия страхования.

Еще договор определяет и вид платежа: аннуитетный или дифференцированный. Первый вариант выгоднее, предупредила эксперт.

СРОК КРЕДИТА И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Перед заключением договора, по словам Кононыхиной, заемщик должен выяснить условия досрочного погашения: как часто можно производить досрочные платежи, существуют ли ограничения на эти суммы.

“С экономической точки зрения заемщику выгоднее уменьшать срок кредита, а не сумму платежа. Выгоднее заемщику, значит, невыгодно банку.

Поэтому некоторые банки не предоставляют возможности выбора их этих двух вариантов и настаивают на уменьшении суммы платежа”, – отметила Кононыхина.

В банке изначально могут предложить кредит, допустим, на 20 лет. И такие условия могут понравиться заемщику, рассказывает эксперт.

“Но если посчитать, то размер ежемесячного платежа при сроке кредита 20 лет не сильно отличается от размера платежа при сроке 15 лет. А переплата при первом варианте выше на десятки тысяч рублей.

Делайте расчёты на ипотечном калькуляторе, чтобы подобрать оптимальное сочетание “срок-платеж-переплата”, – говорит Кононыхина.

Кроме того, в ипотечном договоре могут быть дополнительные условия: нельзя перепродавать имущество, о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк, о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность, нельзя отдавать жильё в дар, рассказал партнер адвокатского бюро Москвы “Щеглов и партнеры”, адвокат Муса Абдурахманов.

Также, по его словам, следует помнить о риске с залоговым имуществом. По договору ипотеки залогом обычно выступает жильё, которое предоставлено по ипотеке.

“Однако в случае стихийного бедствия или пожара заёмщик должен будет предоставить иное обеспечение кредита, что, конечно же, ставит его в очень невыгодное положение”, – подчеркнул эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20200919/ipoteka-1577474133.html

«Потайные комнаты» в ипотечном доме

Подписание договора ипотеки
Процесс получения ипотечного займа — дело хлопотное и связанное с множеством трудностей.

Вкратце сценарий получения ипотеки выглядит следующим образом:

  • подписание и регистрация договора купли-продажи ипотечной квартиры (или ДДУ);
  • заключение ипотечного договора;
  • регистрация права собственности на жилье и оформление обременения.

Сначала должен быть выбран и забронирован объект сделки, а уже потом банк выдает вам деньги на его приобретение. Именно поэтому в договорах купли-продажи по ипотеке указывается, что продавец получает деньги только после государственной регистрации права заемщика на недвижимость.

Перед подписанием документов обязательно нужно неоднократно их прочитать и посчитать реальную стоимость кредита. Желательно перед походом в банк найти пример ипотечного договора данной кредитной организации и поискать в нем подводные камни.

Образец договора ипотеки часто можно скачать на сайте банка или получить у кредитного менеджера при первичном обращении.

Если вы увидите бумагу впервые непосредственно перед подписанием, вы не сможете оценить все нюансы, поэтому подготовка должна быть основательной и заблаговременной.

Вот основные моменты при заключении ипотечного договора, которые имеют значительный финансовый вес:

  • оплата услуг сторонних специалистов;
  • обязательное страхование;
  • оплата за выполнение банковских операций;
  • возможность изменения договора в одностороннем порядке;
  • условия расторжения в разных ситуациях;
  • возможность и условия досрочного погашения кредита;
  • тип процентной ставки — плавающая или фиксированная.

Подписание договора означает ваше согласие со всеми его пунктами. Разберем подробнее, что может ожидать нас в самом главном документе заемщика.

К услугам, которые вам наверняка потребуется оплатить при оформлении ипотечного договора, относятся следующие процедуры:

  • нотариальное заверение документов;
  • оценка недвижимости;
  • государственная регистрация договора купли-продажи (или ДДУ) и ипотеки.

К платным банковским операциям относятся:

  • комиссия за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • платное ведение счета;
  • комиссия за внесение ежемесячных платежей;
  • комиссия за обслуживание банковской карты.

При подписании ипотечного договора обратите внимание, какие изменения банк имеет право вносить в одностороннем порядке.

По закону увеличивать процентную ставку без вашего ведома и согласия банк не может, исключение составляют слежующие ситуации:

  • заемщик отказался от дополнительной страховки, что по договору приводит к увеличению ставки по кредиту;
  • процентная ставка является плавающей;
  • произошел дефолт или девальвация.

Если первых двух пунктов в этом списке вы можете избежать самостоятельно, то последний вступает в силу независимо от вашей воли.

Условия расторжения договора с вашей стороны и со стороны банка должны быть максимально ясны.

Некоторые банки, чтобы не терять доход при досрочном погашении ипотеки, взимают штраф (неустойку) или устанавливают период, в течение которого вы не можете досрочно рассчитаться с банком. Помните, что возврат уже уплаченной страховки по ипотеке при расторжении также будет делом непростым.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

  • титул (если недвижимость вторичная);
  • надежность застройщика (для новостроек);
  • ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании.

Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку.

Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

О страховании нужно помнить следующее:

  • все риски страхуются в пользу банка;
  • чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
  • если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
  • в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка.

Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж.

Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность.

Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости.

Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

  • если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
  • если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
  • заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

  • реструктуризация;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Практические советы

Прогнозируйте свой годовой доход и семейный бюджет с учетом ипотечных выплат. Всегда имейте экстренный запас средств на погашение 2-3 платежей по ипотеке на случай форс-мажора.

Кредит с плавающей ставкой позиционируется как более выгодный, но в случае экономического дефолта он может стать кабальной сделкой для заемщика. Учитывая сроки, на которые выдается ипотека, лучше не рисковать и выбирать кредиты с фиксированной ставкой на весь период.

Валюта кредита и валюта вашего дохода должны совпадать. Если вы получаете зарплату в рублях, а ипотеку берете в долларах, вы рискуете потерять деньги из-за колебаний курса. Кроме того, вам придется каждый раз платить за обменные операции.

Обращаемся к специалисту

Скорость роста цен на недвижимость за последние десять лет намного превысила скорость увеличения зарплат россиян. Поэтому ипотека — не только реальный способ решить жилищный вопрос, но и хороший инвестиционный ход.

Как мы уже успели выяснить, при заключении договора жилищного ипотечного кредитования заемщик легко может согласиться на не самые выгодные для себя условия. Как избежать невыгодного поворота ситуации и выбрать наиболее приемлемый ипотечный кредит? Есть два варианта решения этой проблемы: заняться поисками самостоятельно или обратиться за услугами к ипотечному брокеру.

В первом случае вам придется либо лично обойти множество банков чтобы выяснить, где условия оформления ипотечной сделки лучше, либо изучить большой объем информации в интернете. При этом за все промахи в случае неудачи винить можно будет только себя. Во втором случае вы можете смело переложить все свои проблемы на плечи специалиста.

В Санкт-Петербурге все об ипотеке знают в компании «Ипотекарь», и именно туда мы рекомендуем вам обратиться. Почему? Вот краткий список того, что вы получите, если станете клиентом «Ипотекаря»:

  • персонального менеджера;
  • лучшие предложения от ведущих банков;
  • оформление всех документов без вашего участия в кратчайшие сроки;
  • гарантированное одобрение заявки в нескольких банках;
  • помощь в составлении ипотечного кредитного договора;
  • оплату услуг брокера по факту сделки.

Все подробности вы можете узнать на бесплатной первичной консультации в «Ипотекаре». Не тяните время — записывайтесь, и подводные камни ипотечного договора не будут вам страшны!

Источник: https://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p572-potajnye_komnaty_v_ipotechnom_dome/

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Подписание договора ипотеки
Желающие оформить ипотеку должны сегодня преодолеть немалое количество этапов. Для начала необходимо понять, как проходит оформление сделки по ипотеке, а также общий алгоритм этой процедуры в 2020 году. Как много времени она занимает, какие нужны документы, через какое время уже можно заселяться – ответы на эти вопросы вы получите из этой статьи.

Как проходит обычная сделка по ипотеке? – очень важный вопрос, который стоит внимательно изучить перед оформлением данного кредита. Вообще, ипотека является лучшим решением жилищной проблемы. Количество российских граждан, оформивших ипотечный кредит, продолжает расти.

Суть этой услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость, а вносить деньги за нее может постепенно.

Потребительское кредитование зачастую оформляется с поручительством или без него. Обеспечением в случае с ипотекой является купленная недвижимость.

То есть до полной выплаты будет действовать обременение – например, нельзя будет продавать или обменивать жилье без согласия кредитора. При этом можно в нем жить и делать ремонт.

Ипотечные кредиты связаны с более внушительными суммами – от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов. Период кредитования является достаточно продолжительным (до 30 лет).

Зачастую банки дают возможность выбирать вариант погашения – дифференцированный (суммы платежей уменьшаются) либо аннуитетный (одинаковые платежи с распределением процентов по всему сроку погашения).Процедуру оформления ипотеки можно поделить на несколько шагов. Сначала выполняется поиск кредитора.

От выбора банка зависит сумма, которую можно получить, проценты и другие условия. Многие россияне пользуются для этого услугами кредитных брокеров, которые хорошо знакомы с отечественным рынком кредитования. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.

Однако и самостоятельно вполне реально отыскать оптимальное предложение. На сайтах кредиторов подробно описаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банков по телефону или в офисе.

Один из основных факторов, о которых забывают неопытные заемщики – это комиссии. Многие банки зарабатывают на этом немалые деньги, снимая плату за открытие счета, его ведение, страховой взнос, подготовку отчетов и так далее.

Процедура оформления ипотеки подразделяется на следующие этапы:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление заявки.
  3. Ожидание решения.
  4. Выбор недвижимости.
  5. Подача документов на выбранный объект кредитования.
  6. Оценка недвижимости со стороны кредитора.
  7. Получение одобрения по объекту кредитования.
  8. Страхование недвижимости.
  9. Подписание договора.
  10. Оформление сделки купли-продажи.
  11. Подача документации на регистрацию
  12. Получение документов о регистрации прав.
  13. Расчет с продавцом недвижимости.
  14. Заселение.

Более подробно рассмотрим некоторые важные этапы сделки.Здесь заемщик должен собрать все требуемые банком документы. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не рассмотрит пакет документации.

В общем случае необходимо предоставить:

  • Паспорта заемщика и всех созаемщиков;
  • Справки о доходах от всех участников процесса;
  • Справки, подтверждающие трудовую занятость;
  • Документацию по имуществу, находящемуся в собственности;
  • Вторые документы с фотографией;
  • Документацию по дополнительным доходам;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Справки о родстве;
  • Дипломы об образовании;
  • Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;
  • Другие документы по требованию кредитора.

Далее заполняются ипотечные анкеты как заемщиком, так и созаемщиками.Как правило, банки берут на принятие решения от двух дней до недели. Многое зависит от самого заемщика и данных, которые он предоставил.Кредиторы проверяют:

  • Кредитную историю всех участников процесса. Поэтому если она испорчена, рекомендуется заранее ее исправить.
  • Действительность всех предоставленных сведений (в первую очередь паспортных данных).
  • Размер дохода.
  • Работодателей.

Негативным фактором, влияющим на получение кредита является наличие криминального прошлого.

Далее банк рассчитывает вероятность своевременного погашения жилищного кредита. Если заемщик подошел банку, то определяется максимальная сумма, которую может получить клиент. С момента получения одобрения можно начинать искать недвижимость.Рекомендуется на этом этапе отыскать подходящего риелтора и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации по ней.

Все документы по объекту кредитования направляются в банк. Заемщик получает на подбор жилья порядка 60 дней.

Кредитор выполняет проверку объекта кредитования. Если он юридически чист, то заемщик получит окончательное одобрение.

Причины отказа на данном этапе:

  • Аварийное состояние жилья;
  • Закончился срок эксплуатации здания;
  • Наличие деревянных перекрытий, пола и стен, если объект – частный дом;
  • Наличие незаконной перепланировки;
  • Не выписаны предыдущие владельцы.

В недвижимости проверяются:

  • Все конструкции;
  • Коммуникации;
  • Окна и двери;
  • Электропроводки, розетки, выключатели.

Экспертную оценку жилья проводит специально назначенный специалист. Он учитывает такие факторы, как состояние жилья, его местоположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете он указывает реальную стоимость объекта, чтобы не допустить завышения цены.

Далее определяется дата подписания договора. Клиент получает от кредитора список страховых компаний, где можно застраховать недвижимость.

Заемщик ставит подпись под кредитным договором. При этом в банк должен прийти и продавец со всеми документами для заключения договора купли-продажи.Покупатель вносит аванс в специальную банковскую ячейку.

После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец сможет получить ключ от этой ячейки.

Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца.

Затем заемщик подает договор купли-продажи на регистрацию, а продавец отдает ему ключи.

Завершенной сделка становится в тот момент, когда покупатель получит документы о праве собственности в регистрационной палате. После этого можно считать, что квартира находится в собственности заемщика.Данный документ оформляется банком.

Он показывает, что у кредитного учреждения есть право на получение исполнения по денежным обязательствам.

Кредитор получает закладную после покупки жилья и регистрации данной сделки.

Она будет в банке, пока заемщик не выплатит всю свою задолженность.

Страхование объекта недвижимости – обязательная процедура. Некоторые банки требуют оформлять страховку еще до того, как оформлен договор кредитования.Данное действие с недавних пор перестало быть обязательным.

Хотя регистрирующие организации на практике ранее постоянно требовали копии договоров, которые заверены нотариусом.

Сейчас же они запрашивают эксплуатацию, поэтажный план жилья и копии, заверенные в БТИ.

Так что рекомендуется все-таки воспользоваться услугами нотариуса. Их цена – до 2% от суммы ипотеки.

Действующие ограничения по недвижимости, пока не выплачена ипотека:

  • Нельзя сдавать жилье без разрешения кредитора;
  • Нельзя выполнять перепланировку без разрешения кредитора.

Также запрещено обменивать, продавать и отдавать квартиру в залог. Все эти действия могут быть разрешены лишь после согласования с банком.

Также кредитор может потребовать досрочно погасить кредит, если состояние жилья будет заметно ухудшено.

  • Покупка квартиры на вторичном жилищном рынке. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу пользоваться услугами страховых компаний. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка – отсутствие деревянных перекрытий, не аварийное состояние, отсутствие незаконной перепланировки.
  • Приобретение жилья в новостройке. Здесь актуальные риски банкротства застройщика и некачественной постройки жилья.
  • Покупка комнаты или доли. Купить эту недвижимость с помощью ипотеки можно лишь в том случае, если вся площадь жилья будет принадлежать заемщику.
  • Получение дома и земельного участка. Эти виды недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки по ним выше.

Применяется два варианта выдачи кредитных денег: после регистрации сделки в государственных органах и с использованием банковской ячейки. В первом случае договор купли-продажи подтверждается госорганами в день подписания. Во втором – деньги находятся в ячейке, пока документ не будет зарегистрирован.

Регистрация в Росреестре и других органах осуществляется после подачи заявления от продавца и покупателя. Дополнительно подаются другие официальные документы, копии паспортов, чеки об уплате госпошлины. Если, например, продается совместно нажитое имущество, то придется прикладывать к заявлению еще и согласие супруга/и, заверенное нотариусом.

Сделка купли-продажи недвижимости только на первый взгляд может показаться сложным процессом. Тем более, что банк на всех этапах помогает своим клиентам, подсказывая, что нужно делать в конкретный момент. Но не забывайте, что у каждого кредитора может быть сформирован свой перечень требований. Обо всех особенностях оформления ипотеки вам расскажут банковские специалисты.

Источник: https://sbank-gid.ru/1057-kak-prohodit-obychnaja-sdelka-po-ipoteke.html

Договор ипотеки: основные риски, на что обратить внимание, юрист

Подписание договора ипотеки

Процедура заключения, права и обязанности сторон, а также исполнение ипотечного соглашения, регулируются профильным федеральным законом — «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По большинству пунктов законодательством допускается взаимная договоренность сторон.

Перед подписанием договора рекомендуется внимательно изучить его ключевые положения, и только после этого принимать конечное решение.

Общая информация

Заемщик имеет право на полное ознакомление со всеми условиями по предполагаемому кредитному обязательству: получению, использованию, возврату, штрафным санкциям, ограничениям / обременению.

Информация должна предоставляться по первому требованию в понятном виде.

Заемщик вправе требовать разъяснений, справок, комментариев (в том числе и в письменном виде) относительно любого пункта договора, который является для него не до конца понятным (п. 2 ст. 9.1 ФЗ).

Полный список документов, необходимых для подписания ипотечного соглашения, выглядит следующим образом:

  • паспорт
  • документы, подтверждающие платёжеспособность — справка 2-НДФЛ (для ИП — 3-НДФЛ); выписка из банка о наличии действующего депозита; справка из бухгалтерии с текущего места работы; данные из ПФР (в случае, если соискателем является пенсионер);
  • данные о трудовой занятости — копия трудовой книжки; справка от работодателя;
  • дополнительные документы — страховое свидетельство; военный билет; заграничный паспорт; ИНН (документы из данного категории являются вспомогательными).

Чаще всего банки назначают не фиксированную ставку по продукту, а диапазон. Конечная величина зависит от того, насколько соискатель интересен кредитной организации.

Чем больше документов потенциальный заёмщик предоставляет банку, тем ниже (выгодней) будет ставка. Предложения по получению ипотеки по двум документом должны расцениваться как крайний вариант.

Условия по ним нельзя называть выгодными — банк перекрывает все возможные риски завышенной процентной ставкой, и эта практика считается нормальной.

Привлечение созаемщика

Отдельно следует объяснить вероятность участия в договоре СОЗАЕМЩИКА. К примеру, если ипотека оформляется гражданином, состоящем в законном браке, то его супруга / супруг автоматически становится созаемщиком (ст. 45 СК РФ). Возможность привлечения созаемщика значительно повышает вероятность одобрения заявки, так как доходы обоих субъектов договора будут учитываться в совокупности.

К примеру, если банк, проанализировав финансовое состояние заёмщика откажет ему в виду недостаточного дохода, то привлечение созаемщика будет наиболее действенным выходом. Распределение обязанностей между заёмщиком и созаемщиком устанавливается банком с учётом финансового состояния каждого из них. Поэтому созаемщик предоставляет банку практически тот же самый пакет документов.

Возможность привлечения созаемщика не следует путать с институтом поручительства. Кредитные организации уже несколько лет не требуют обязательного привлечения поручителя в рамках подписания ипотечного соглашения. Оценив благонадёжность заёмщика, банк может выставить условие о наличии поручителя, если он не проходит по каким-либо требованиям.

С другой стороны, заёмщик самостоятельно может указать о привлечении поручителя, даже если кредит ему уже одобрен. Такая мера предоставит банку дополнительные гарантии, а значит, что первоначальные условия будут пересмотрены в сторону улучшения для заёмщика.

Какие могут возникнуть расходы

Основным направлением дополнительных расходов является страхование объекта.

Обязательность страхования ипотечного объекта вытекает из диспозиции статьи 31 ФЗ, в которой указано, что если в договоре не прописываются условия страхования, то по умолчанию все расходы на оформление ложатся непосредственно на заёмщика. Цена за страховку объекта может закладываться в процентную ставку, либо может быть заключён отдельный договор.

В кредитном договоре следует обратить внимание на пункт, указывающий на пролонгацию страхования в течение всего срока действия кредитного договора. К этому требованию следует относиться серьёзно, так как банк, в виде санкций за неисполнение, может указать либо на досрочное выполнение кредитного обязательства, либо о наложении взыскания на объект.

Ещё одним дополнительным расходом для заёмщика является оценка объекта. Здесь предусматривается несколько вариантов, каждый из которых используется в зависимости от вида ипотеки:

  • на первичном рынке все оценочные мероприятия оплачиваются компанией-застройщиком — в этом случае в проведении оценки нет необходимости, так как застройщик совместно с банком-партнером предлагают уже готовые условия для покупателя
  • на вторичном рынке стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет оплачивать оценку, но в большинстве случаев эти обязательства берет на себя банк

При этом, заёмщик может воспользоваться правом на самостоятельную оценку, которая так же может использоваться в виде основной. Но такие разногласия с кредитной организацией приведут к невозможности дальнейшего сотрудничества, поэтому, соглашаться или не соглашаться с предложенными условиями — решение заёмщика.

Оплата всех госпошлин возлагается на заёмщика. Кредитные организации предлагают проведение всех регистрационных действий, стоимость которых может оплачиваться отдельно, либо включается в тело кредита.

В п. 2 ст. 9.1 ФЗ указано, что в рамках договора кредитные организации не могут взимать какие-либо комиссии. Поэтому выдача средств (зачисление на счёт), открытие специального кредитного счёта, и прочие действия не должны облагаться дополнительными платами со стороны заёмщика.

Что такое «полная стоимость кредита» (ПСК)

Это ключевая величина, отображающая точную сумму кредитного обязательства. Полная стоимость указывается на первом листе договора в числовом и в прописном виде. Над графиком платежей (справа) ПСК прописывается жирным шрифтом в рамке. Значение должно быть четко разделено на части, вплоть до указания копеек.

Отталкиваясь именно от этого показателя, заемщик должен принимать решение. Сумма не может быть увеличена, если обязательства будут исполняться без нарушений. Увеличение суммы возможно только за счет начисления штрафных санкций.

Сумма переплаты в самом договоре может не отмечаться. Самый простой вариант — расчёт разности между телом займа (полученными средствами по договору) и полной стоимостью кредита — числовым значением, отмеченным на первом листе договора (в рамке). Виды погашения (аннуитетное / дифференцированное) не влияют на величину переплаты.

Вне зависимости от даты подписания договора, нужно обратить внимание пункт, в котором указывается на начало действия документа. Документ должен начинать действовать только после фактического поступления средств на счёт заёмщика.

К примеру, договор может быть заключён 1 числа месяца, а средства могут поступить только 5 числа. Чтобы не оказаться должником банка ещё до получения денег, нужно проследить, чтобы договоре было прописано, что он вступает в силу не с момента подписания, а с момента поступления средств на счёт. Нужно ещё понимать разницу между перечислением (переводом) и фактическим поступлением денег.

График платежей

Полная стоимость кредита должна выплачиваться согласно графику, установленному сторонами посредством взаимного соглашения. В графике должны отображаться следующие данные:

  • платежи по основному долгу (телу кредита);
  • платежи на погашение процентов;
  • дата — точный день, в который необходимо производить платеж.

Сумма всех платежей, указанных в графике, должна быть эквивалента полной стоимость кредита.

График платежей является индивидуальным условием договора, поэтому пересматриваться он может только по взаимному согласованию сторон. Кредитные организации не могут препятствовать праву заёмщика на внесение большей суммы очередного платежа.

Основная часть каждого платежа уходит на погашение процентов (примерно 80% от суммы). Остальная часть идёт на уменьшение тела кредита (п. 20 ст. 5 ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Процентная ставка и любые другие условия в строну ухудшения положения заёмщика изменяться не могут. Ставка остаётся неизменной в любом случае — даже при грубейших нарушениях, допущенных заёмщиком.

Виды графиков платежей

Сегодня кредитными организациями используется аннуитетная схема погашения, менее выгодная для заёмщика. Ее суть заключается в разбивке ПСК на определённое количество одинаковых платежей в течение всего срока пользования средствами.

Существует ещё и дифференцированная схема — когда ПСК разбивается на платежи в порядке убывания. То есть, на первых этапах заёмщик платит больше, затем суммы постепенно снижаются, и одновременно с этим снижается и общая сумма переплаты. Этот вариант более выгоден для заёмщика, но банками он почти не используется.

Выбрать одну из схем погашения, либо изменить выбранную схему в процессе исполнения обязательств можно только по согласованию с банком. Но вероятность положительного решения здесь крайне мала.

Штрафы: за что могут начислить?

Штрафные санкции предусматриваются за несоблюдение любых условий договора. На практике это:

  • нарушение срока очередного платежа по графику;
  • неисполнение требований по оформлению страхования;
  • несвоевременное устранение (либо фактическое не устранение) обнаруженного залогодержателем нарушения;
  • препятствование реализации права залогодержателя на проведение проверки объекта;
  • использование объекта не по назначению.

По ипотечным соглашениям предусматривается 2 варианта расчета неустойки. Если предусматривается начисление процентов за период нарушения обязательств, то предельный размер не должен превышать значение ключевой ставки по курсу ЦБ РФ на день, в который заключается соглашение. Второй вариант — 0,06% от суммы долга в день, если начисление процентов по договору не предусматривается.

По своему усмотрению кредитные организации могут выбрать один из вариантов. Залогодатели в целях удостоверения информации могут уточнить ключевую ставку на день подписания договора на официальном сайте ЦБ РФ. Если неустойка рассчитывается в днях, то в соответствующем пункте должны фигурировать максимальные 0,06%.

Права заемщика

Основная преференция заемщика заключается в возможности пользования объектом без каких-либо ограничений. Указание в договоре на ограничение в правах пользования влечет ничтожность соглашения. При этом заемщик вправе извлекать из объекта доходы с сохранением в их отношении исключительного права. Банк не вправе запрещать:

  • передачу объекта по завещанию, без распространения на случаи наследования по закону;
  • сдачу объекта в пользование третьим лицам — учитывая, что заемщик является формальным собственником объекта, он имеет полное право сдавать заложенную квартиру по договору найма / аренды;
  • оформление постоянной (временной) регистрации членов семьи залогодателя по адресу нахождения заложенного объекта;
  • изменение объекта (исключая техническую сторону) в сторону улучшения — заемщик может по-своему усмотрению сделать дорогой косметический ремонт, но без вероятности возмещения со стороны залогодержателя.

Любые манипуляции, предполагающие отчуждение объекта (за исключением наследования по завещанию) должны согласовываться с банком.

ПРОДОЛЖЕНИЕ НАШЕГО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ ВО ВТОРОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 2

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2017/10/02/ipoteka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.