Покупка квартиры через агентство недвижимости

Содержание

Преимущества купли-продажи квартир через агентство

Покупка квартиры через агентство недвижимости

By Олег Last updated Янв 10, 2020

Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков.

Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права.

Иначе не удастся избежать ошибок.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

  1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
  3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
  4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
  5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
  6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Выбор агентства недвижимости

При выборе агентства нужно учитывать:

  1. Время нахождения на рынке.
  2. Количество сотрудников в компании.
  3. Наличие официального сайта.
  4. Стоимость оказываемых услуг.
  5. Наличие офиса и его местоположение.
  6. Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
  7. Наличие наград.
  8. Отзывы клиентов.

Порядок покупки квартиры через агентство

Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

  • работу инженерных коммуникаций;
  • отсутствие незаконных перепланировок;
  • возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

  1. Перечень услуг, их объем.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Размер вознаграждения агентства.
  4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
  5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
  6. Возможность для расторжения договоренности.

Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

  • полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
  • поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • просмотры / показы, переговоры;
  • составление договора купли-продажи;
  • сопровождение сделки;
  • организация взаиморасчетов;
  • регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

  1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
  2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
  3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
  4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

  • нарушены оговоренные в договоре сроки;
  • недвижимость приобретена самостоятельно;
  • клиент передумал совершать покупку.

Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

  1. Экономия времени.
  2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
  3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
  4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

  1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
  2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

njj купля-продажа квартирыплюсы и минусыстоимость услугчерез агентство

Prev Post

Как получить визу жены в Великобританию

Next Post

Вступление в СРО строителей по-новому

Источник: https://vawilon.ru/preimushhestva-kupli-prodazhi-kvartir-cherez-agentstvo/

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Как происходит продажа квартиры через агентство недвижимости

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Продажа недвижимости – только на первый взгляд простой и не очень обременительный процесс.

На самом же деле, Вам нужно разобраться во множестве тонкостей, чтобы наиболее выгодно реализовать свои квадратные метры.

И если у Вас на это нет времени или желания, то в помощь Вам услуги агентства по продаже недвижимости. Давайте разберемся, почему выгодно доверить продажу квартиры профессионалам своего дела.

Выгоды сотрудничества с агентством

Действительно хорошее агентство по продажам предоставляет полный комплекс услуг и минимизирует риски.

Благодаря сотрудничеству с одним из них вы получите такие выгоды как:

  • профессиональная оценка квартиры,
  • правильно спланированная реклама,
  • профессиональная подготовка документов и сделки,
  • проверка юридической чистоты объектов, которые Вы собираетесь купить или продать.

Рассмотрим конкретнее каждый из пунктов.

Грамотная оценка недвижимости

Залог успешной продажи – справедливая цена на недвижимость. Помочь в установлении такой цены может только грамотная оценка, и лучше всего, проведенная профессионалом своего дела.

Хороший продавец грамотно рассчитает стоимость недвижимости, учитывая все плюсы и минусы.

Оценка производится с учетом как факторов местоположения квартиры и инфраструктуры района, в котором она находится, так и с учетом внутренних характеристик.

Бесценны советы специалистов по поводу проведения предпродажной подготовки недвижимости, которая включает целый комплекс мероприятий.

От правильно установленной цены зависит и скорость продажи недвижимости и выгоды, которые Вы приобретаете. Слишком завышенная цена оставит Ваш объект без внимания потенциальных покупателей и увеличит сроки реализации. Заниженная же – не принесет Вам всей возможной прибыли.

Согласитесь, не очень приятно терять выгоды, только потому, что Вы не совсем профессионально подошли к оценке недвижимости.

Именно поэтому, даже если Вы не будете пользоваться услугами риелтора при проведении сделки, на этапе оценки  лучше всего последовать советам профессионалов. Кроме того, обратившись сразу в несколько агентств за оценкой, Вы увеличите свои шансы на получение более объективной суммы.

Профессиональная рекламная компания

Любое успешное агентство не скупится на проведение рекламных кампаний и сотрудничает с многочисленными Интернет-ресурсами и печатными изданиями. Объявление о продаже Вашей недвижимости может появиться также на телевидении и радио.

Риелтор с поддержкой Агентства подготовит грамотную печатную продукцию. Расклейка и раскидка объявлений – не менее эффективные средства продажи.

Кроме того, крупные агентства  по продажам квартир имеют большую внутреннюю базу клиентов, которые также как Вы продают или покупают недвижимость, а значит, всегда есть шанс найти покупателя внутри агентства, сэкономив и время, и средства.

Специалист по недвижимости берет на себя все звонки и общение с потенциальными покупателями, а также показы недвижимости с Вашим присутствием или без. Будьте уверены, если Вы правильно выберете специалиста, Ваш объект будет всегда отлично презентован как по телефону, так и при живой встрече на просмотре.

Перед заключением договора обратите внимание на то, как будет рекламироваться Ваша квартира. Попросите в договоре закрепить основные положения, касающиеся рекламы. Уточните рекламный бюджет.

Также Вы можете ознакомиться с рекламными компаниями недвижимости, которую уже продает агентство. Добросовестные игроки смогут дать внятные ответы на эти вопросы и показать Вам примеры рекламы.

Профессиональная подготовка документов

Один из самых хлопотливых этапов при подготовке к сделке – это сбор, подготовка, нотариальное заверение и регистрация всех необходимых документов.

Если Вы сотрудничаете с агентством, то за совершение всех этих процедур несет ответственность Ваш риелтор.

Профессионал, который имеет опыт работы с недвижимостью, быстро, юридически грамотно, а главное – заранее подготовит все необходимые документы.

При этом ориентироваться риелтор будет именно на Вашу ситуацию, так как каждый случай продажи недвижимости – индивидуален и может осложняться различными обстоятельствами (перепланировки, несовершеннолетние дети, обременения).

Он также может заключить договор с банком, о доступе к банковской ячейке – это понадобится для передачи денежных средств. Кроме того, он не только будет присутствовать в момент подписания договора, но и поможет в осуществлении регистрации договора и перехода прав собственности, проследит за процедурой передачи денежных средств.

Проверка юридической чистоты

Агентство недвижимости при подготовке к сделке проверяет на юридическую чистоту все документы и сам объект недвижимости.

Особенно это актуально для покупателей недвижимости, поскольку, не проверив документы, можно нарваться на недобросовестного продавца и угодить в серьезные неприятности после покупки.

Согласитесь, не очень приятно, когда оказывается, что на квартиру, которую Вы приобрели, имеют право третьи лица.

При заключении договора на оказание услуг, поинтересуйтесь, будет ли проверяться объект недвижимости и документы.

Отлично, если агентство внимательно относится к этому вопросу и прямо в договоре прописывает свою обязанность о проверке недвижимости, предоставлении Вам письменного отчета по результатам проверки и дает гарантию на защиту Ваших прав, в случае, если всё же возникнет такая необходимость.

Таким образом, мы видим, что сотрудничество с агентством и профессионалами своего дела приносит Вам ряд преимуществ, недооценить которые очень сложно. Конечно, Вы можете сказать, что отказавшись от услуг риелтора можно хорошо сэкономить.

Да, это так, но не забывайте о том, что грамотные игроки рынка умеют хорошо торговаться и оперируют своим умением вести переговоры.

Заключив договор на продажу с риелтором, Вы избавите себя от рисков, хлопот по подготовке документов и сделки, и приобретете гораздо больше, чем потеряете.

Выбираем агентство недвижимости

Если Вы решили переложить ответственность за продажу Вашего имущества на плечи специалиста – убедитесь, что он действительно профессионал, а агентство, которое он представляет, характеризуется наличием хорошей репутации. При выборе с кем заключить договор на оказание риэлторских услуг отталкивайтесь от ключевых моментов описанных далее.

Срок существования агентства

Степень надежности агентства прямо пропорциональна продолжительности его работы на рынке недвижимости. Останавливайте свой  выбор на агентствах, которые существуют более 5 лет.

Устойчивое развитие, активная работа даже в кризисные для экономики годы – показатели того, что это профессиональный игрок рынка, а его сотрудники опытные специалисты.

Наличие отзывов и рекомендаций

В наш век развития информационных технологий  очень просто найти отзывы не только на работу определенного агентства, но и на работу конкретных специалистов. Воспользуйтесь многочисленными интернет ресурсами, изучите данные независимых экспертов и проверок.

Лучший способ – обратиться к друзьям и знакомым, которые смогут дать Вам рекомендации, посоветовать хороших специалистов.

Наличие каких-либо наград, сертификатов и дипломов – явный признак того, что компания признана риэлтерским сообществом и её сотрудники отличаются высоким профессионализмом.

Размеры компании

Размер агентства недвижимости также косвенно сказывается на качестве оказываемых им услуг. Как правило, предпочтение лучше отдавать средним и крупным фирмам.

Такие компании более  устойчивы в финансовом плане, они дорожат своей репутацией, и для них нет никакого смысла проворачивать нечестные сделки.

Крупные агентства предоставляют полный комплекс услуг, в них работают не только профессиональные риелторы, но и юристы, ипотечные брокеры, специалисты, отслеживающие безопасность сделок, другой вспомогательный персонал.

В таких компаниях проводится качественное обучение для новых сотрудников, и даже если Ваш риелтор – новичок на рынке недвижимости, он в любом случае будет работать в тандеме с опытным специалистом – наставником, которые поможет избежать каких-либо ошибок.

Серьезные агентства располагают обширной внутренней базой объектов, которые находятся у них в работе, четко отлаженными механизмами взаимодействия между риелтором и клиентом, а также между продавцом и покупателем.

Тем не менее, существуют и не очень крупные фирмы, которые работают достаточно долго и оказывают качественные услуги. Всё зависит от конкретной ситуации.

Маленькое агентство может быть организовано риелтором, который получил бесценный опыт работы в крупной компании и решил открыть свое дело. Либо человеком, который занимался частной практикой и решил создать свою команду.

Их услуги также могут быть достаточно высокого уровня, кроме того, индивидуальные подход в небольшом агентстве Вам обеспечен.

Хорошая реклама

Один из поводов доверять агентству – это наличие у него хорошей рекламы. Сюда можно отнести рекламу на ТВ и радио, рекламные баннеры, наличие рекламы на ведущих поисковых сайтах.

Такая реклама требует серьезных вложений, на которые редко идут мошенники. Кроме того, агентство, которое хорошо рекламируется, несомненно, находится под контролем проверяющих органов.

Много о компании может рассказать и её сайт. Наличие приятного дизайна, полезной информации об акциях, информативных статей, касающихся вопросов продажи недвижимости, данные о сотрудниках и руководстве, документы и сертификаты, на основе которых ведется деятельность – всё это показатель того, что агентству нечего скрывать.

Кроме того, обратите внимание на то, с какими организациями сотрудничает агентство. Это могут быть крупные рекламные компании, кредитные организации, основные застройщики. Фирма явно не заслуживает доверия, если ведет деятельность сама по себе, не сотрудничая хотя бы с банками.

Качество юридического сопровождения

Чтобы сделать верный выбор, Вам необходимо убедиться, что предлагается сотрудничество на выгодных Вам условиях. Прежде чем на что-либо соглашаться, внимательно ознакомьтесь со всеми юридическими документами соглашениями, которые Вам предстоит подписать.

Самый лучший вариант – попросить на руки все образцы. Так у Вас будет больше времени на ознакомление в спокойной обстановке и сотрудники агентства не смогут оказать на Вас давление.

Кроме того, Вы получите возможность проконсультироваться с  независимым юристом, который сможет Вам подсказать стоит ли сотрудничать с компанией и определиться, на какой остановить свой выбор.

В договоре должны быть четко прописаны все самые незначительные положения. Четко обозначен перечень услуг и гарантий, которые предоставляет. Его ответственность по договору. Обратите внимание также на положения, касающиеся проверки юридической чистоты сделки – об этом было сказано выше.

Процесс проведения сделки

Основное отличие процесса продажи квартиры с участием агентства недвижимости в том, что все операции по оценке, рекламе, подготовке документов и сделки, проведению сделки – выполняет риелтор. Шаги же идентичны процессу, в котором Вы самостоятельно осуществляете продажу недвижимости.

В первую очередь, после того, как Вы выбрали агентство – обсуждаете со специалистом сроки и условия продажи недвижимости, подписываете необходимые документы.

Агент производит профессиональную оценку Вашей квартиры, дает рекомендации по проведению предпродажной подготовки. Если необходимо – сам принимает участие, либо советует Вам организации, которые могут помочь подготовить недвижимость к продаже.

Далее специалист по недвижимости организует рекламную компанию. Обычно агентства качественно и  профессионально фотографируют Вашу квартиру.

Агент составляет продающее описание, указывая на все достоинства недвижимости, и размещает объявление на Интернет-ресурсах и в печатных изданиях. Чем, больше рекламных возможностей использовано – тем шире охват аудитории и потенциальных покупателей.

Обязанность специалиста также отвечать на телефонные звонки, давать грамотные консультации по телефону, приглашать заинтересовавшихся в покупке лиц на просмотры, принимать участие в самих просмотрах.

Когда покупатель найден, заключите с ним предварительный договор – он выступит гарантией и для него и для Вас, о том, что сделка будет проведена. Договор должен подготовить риелтор. Также он собирает все необходимые документы и справки, помогает покупателю в оформлении ипотеки, если есть такая необходимость. Проверяет их юридическую силу и чистоту.

С помощью специалиста продавец и покупатель приходят к окончательному соглашению по поводу сроков проведения сделки, порядка проведения расчетов. Он также непосредственно участвует в сделке, сдает документы на регистрацию и контролирует переход денежных средств.

Специалист оформляет передачу недвижимости – с его помощью стороны подписывают акт приемки-передачи.

После выполнения всех обязанностей продавца и покупателя сделка считается завершенной. С риелтором подписывается акт о выполненных им работах.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kak-proisxodit-prodazha-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/.html

Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Многие сталкивались с дилеммой: у кого покупать квартиру в новостройке — напрямую у застройщика или через риэлторскую компанию. При этом покупателя, разумеется, интересуют три вещи: цена, уровень сервиса и финансовая безопасность. Чтобы объективно оценить все за и против, мы обратились за разъяснениями в оба лагеря…

У кого дешевле?

Каждый, наверное, видел в газете или на билборде зазывающий слоган: «Квартиры от застройщика».

Но в чем плюсы для покупателя? И самый, разумеется, животрепещущий вопрос: будет ли у застройщика дешевле?

«Крупные риэлторские компании продают жилье в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична, — заверил Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Как правило, комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир. Сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу риэлторской компании. Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки».

Разумеется, многие строительные компании, особенно крупные, имеют собственные отделы продаж, прекрасно работающие с клиентами. Но всегда ли слова «квартира от застройщика» означают, что эта квартира… от застройщика? Как ни странно, нет. «Значение данного рекламного штампа — объект продается из первых рук, то есть без посреднической накрутки.

Это и привлекает людей, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Однако прием успешно используют и риэлторы, которые реализуют жилье по ценам застройщиков». Таким образом, продвижение зависит от того, какая компания является более известной и рекламно раскрученной — строительная или риэлторская. А цена для покупателя в любом случае одинаковая.

Точнее, почти в любом, так как нюансы все же есть…

«Иногда за фразой «цена от застройщика» действительно может стоять материальная выгода для покупателя квартир, — порадовал Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест» (ГК «Мортон»). — То есть, имея собственные крупные объемы на реализации, компания более гибко подходит к ценообразованию.

И дело тут даже не в прямой скидке, хотя и такие варианты встречаются. Застройщик всегда может регулировать темпы и объемы продаж, выставляя, например, новые блоки квартир по более привлекательной стоимости». При этом, по словам эксперта, даже в одном доме разница в цене квадратного метра иногда составляет до 150 тыс. руб. и более.

Но здесь могут быть и объективные причины: разный вид из окон квартир, этаж, тип договора и др.

Низкая цена — это повод призадуматься

В случае продажи объекта несколькими агентствами недвижимости ценовые подвижки происходят согласованно, иначе на рынке начался бы настоящий хаос.

Но при этом конкуренция высока, поэтому стоимость недвижимости определяется не желаниями застройщика, а рыночной конъюнктурой. «Более низкая цена может быть связана, например, с погрешностями в документах, по которым продается квартира.

Отсюда совет покупателям: всегда внимательно изучайте и сравнивайте все условия», — отмечает А. Скорик.

Кстати, помимо строителей и риэлторов, в стане продавцов есть еще третья сила — частные лица, инвестировавшие в квартиры на ранней стадии проекта. Правда, на сегодняшнем рынке покупатели их не слишком жалуют.

«Пока у застройщика есть в наличии квартиры с адекватной стоимостью, частному инвестору продать объект по переуступке прав затруднительно, — считает А. Энгель. — Соблазнить покупателя может разве что очень низкая цена, но такие сделки носят единичный характер.

Обычно частники начинают выставлять объекты на продажу, когда застройщик уже все продал». Времена, когда жилье могло за год подорожать вдвое (не считая даже фактора большей готовности конкретного проекта по мере строительства), давно и безвозвратно миновали.

Сейчас инвесторы-спекулянты почти ушли с рынка: быстро заработать на новостройках не получается, а перепродавать себе в убыток никто не станет.

Впрочем, мнения экспертов неоднозначны. Например, Роман Семчишин, руководитель инвестиционного департамента TEKTA Group, уверяет, что частные инвесторы отнюдь не вымерли. «Сегодня вложения в недвижимость опять приносят стабильно высокий доход, — говорит он.

— Например, в TEKTA Group покупатели смогут заработать 25–30% на момент сдачи дома в эксплуатацию, если вложили деньги еще на этапе котлована. Так что именно частные инвесторы иногда составляют нежелательную конкуренцию застройщику, так как могут уступать квартиры по более низкой цене еще до завершения строительства.

Поэтому некоторые компании пытаются обезопасить себя, прописывая в договоре условие о невозможности продажи до окончания строительства дома».

Эта квартира продана? Не факт!

Не только поиск лучшей цены может подвигнуть покупателя прозондировать разных продавцов на выбранном объекте. Иногда конкретные блоки квартир распределяются по разным дилерам.

«Конечно, бывает, что у одного продавца можно купить то, чего нет у другого, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Но разделенный объем — это редкое явление, и присутствует оно обычно на очень больших проектах или там, где продавать требуется порционно определенный набор квартир».

Кроме того, не исключен вариант, что застройщик придерживает наиболее привлекательные квартиры, хотя иногда, наоборот, к концу продаж все сливки уже сняты.

Принято считать, что у риэлтора (особенно у крупного агентства) выбор шире, поскольку он предлагает дома разных застройщиков. Кроме того, уважающее себя агентство производит первичный отбор и отказывается брать в обойму сомнительные проекты. По словам Ю.

Гутмана, специалистам крупных риэлторских компаний покупатели, как правило, доверяют больше, чем фирме-застройщику. Основные преимущества первых — известность и практика работы на рынке недвижимости, а также отстаивание интересов своего клиента.

А к застройщикам напрямую обычно обращаются те покупатели, которые уже свой выбор сделали.

По понятным причинам, у строительных компаний несколько иной взгляд на эту проблему. Представитель одной из них, пожелавший остаться инкогнито, сказал, что его фирма реализует квартиры только самостоятельно.

По его словам, для застройщика главная опасность работы с агентством как раз в том, что оно продает объекты разных компаний.

То есть продвижение какого-то проекта может зависеть и от личной заинтересованности риэлтора.

— Ну что, рискнем?
— Нет, спасибо.

Что касается финансовых рисков, то эта тема сейчас, к счастью, не является столь острой, как в недавнем прошлом, когда на первичный рынок жилья накатил девятый вал срыва многочисленных проектов. Сами схемы продаж тогда не давали покупателю никаких гарантий.

Сегодня все организовано куда более прозрачно и цивилизованно. «Трудно представить, что сейчас крупное агентство применяет наличные расчеты, страховые схемы и прочие уловки, — уверяет С. Лебедева.

— Сумма сделки может разбиваться на несколько договоров — за квартиру и услуги, — но это абсолютно понятные, прозрачные документы, деньги по которым вносятся на счет или в кассу».

Надежные застройщики, дорожащие своей репутацией, работают только в соответствии с законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). «Компании, которые до сих пор не перешли на такую схему работы, выглядят ущербно на фоне большинства», — уверен А. Энгель.

Как пояснили в ГК «МИЦ», если новостройка продается по 214-ФЗ, то юридически сделка оформляется между покупателем и застройщиком, а риэлтор, как правило, в договоре долевого участия (ДДУ) не фигурирует.

Законные договоры подлежат государственной регистрации, поэтому клиенты в любом случае застрахованы.

«Рынок новостроек Москвы и области цивилизовался, по 214-ФЗ продают почти все, — соглашается Р. Семчишин. — Лишь небольшой процент продаж приходится на ЖСК.

Обилие рекламы жилых объектов в СМИ, Интернете и количество риэлторов, активно продающих новостройки, говорит о том, что закон о долевом участии вопреки звучавшим не так давно опасениям, не стал препятствием для развития первичного рынка жилья».

Не дают свидетельство — возьми его сам

У кого бы ни приобретал покупатель квартиру — у застройщика или риэлтора, с точки зрения юридических и финансовых рисков он защищен практически одинаково. Оформление в собственность и сейчас может затянуться, но свои права на построенное жилье отстоять стало проще, чем прежде.

Перспектива влиться в ряды обманутых дольщиков уже не так реалистична. Отрадно, что изменилась и позиция региональных властей. Раньше они больше пеклись о налоговых поступлениях и «доле города» (не говоря уже о традиционной «десятине» в собственный карман).

Чиновники и политики никогда не предупреждали покупателей о возможных проблемах, а наоборот, создавали иллюзию безопасности разговорами о господдержке, контроле и пресловутом доступном жилье. Но сейчас времена изменились.

Например, в прошлом году по телевидению впервые начали даже крутить ролики, в которых власти Московской области призывают граждан не вести себя на рынке как малые дети и контролировать регистрацию своих договоров долевого участия.

Интересно, что перед некоторыми офисами продаж на асфальте появилась реклама юридических услуг с примерно таким текстом: «Устал ждать свидетельство о собственности? Поможем получить через суд».

Возможность оформления новостройки в собственность по суду (как бы страшно это ни звучало) — весьма важный инструмент снижения рисков для покупателя.

Но работает он только в рамках закона о долевом участии.

«В любом случае, сама ли компания реализует свои квартиры или же через риэлтора, ответственность несет застройщик. Процедура оформления в собственность более регламентирована и защищает покупателя», — отмечает С. Лебедева.

По ее словам, до кризиса покупатель с договором инвестирования или предварительным договором купли-продажи, который не подлежал госрегистрации, даже в случае сдачи дома мог годами ждать свидетельство о собственности.

В каких-то случаях не были подписаны акты о реализации инвестконтрактов между городом и застройщиком, в других — затягивалось промежуточное оформление объекта в собственность самого застройщика.

Поэтому нередко риэлторы были, во-первых, буфером в работе с клиентами, во-вторых, помогали получить права на недвижимость через суд — способ, ставший популярным, начиная с 2010 г.

Но в наши дни изменилась сама про­цедура сделки. Как объяснили в компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас договор долевого участия регистрируется на этапе приобретения квартиры, а после ввода дома в эксплуатацию и передачи жилья покупателю оформление права собственности носит довольно простой характер. Поэтому застройщики создают собственные структуры продаж.

Резюме

Итак, несмотря на некоторые отличия в сервисных опциях и выборе финансовых инструментов покупки, цены на жилье у риэлторов и застройщиков практически одинаковые.

Кто бы ни был продавцом — независимое агентство или собственный департамент продаж внутри строительной компании, их цель — помочь покупателю сделать информированный выбор и предоставить необходимый сервис по оформлению сделки.

Таким образом, клиенту нужно не столько выбирать между риэлтором и застройщиком, сколько найти на рынке надежную компанию, которая давно и без скандалов работает.

МНЕНИЕ

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

«Если квартира принадлежит застройщику, то в конечном счете покупатель приобретает ее по цене, установленной застройщиком. Не думаю, что имеют место случаи, когда один и тот же объект от одной строительной компании два разных агентства продают на разных условиях. Конкуренция, безусловно, присутствует, но здоровая».

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Частные инвесторы действительно могут продавать квартиры дешевле, чем застройщик. Но это случается редко, так как при растущей цене продажа невыгодна. Кроме того, в условиях договора долевого участия, как правило, предусмотрено следующее ограничение: уступка осуществляется при согласовании с застройщиком. Такая мера препятствует демпингу со стороны инвестора».

Валерий Лукинов, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Приобретение недвижимости через крупную риэлторскую компанию является безрисковым — это объясняется детальным изучением всей документации юристами агентства. Я за прошлый год отказался от продажи более половины предложенных объектов по причине отсутствия всего пакета документации. При этом цены на них были на 20–30% ниже среднерыночных, и поэтому они пользовались спросом у покупателей».

Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест»:

«По 214-ФЗ сегодня работают практически все застройщики. Сейчас с любой точки зрения выгоднее реализовать свои квартиры в соответствии с буквой закона.

Для застройщика договор долевого участия — это дополнительное маркетинговое преимущество, которое позволяет продавать жилье по более высокой цене, привлекать банки с максимально выгодными ипотечными программами и таким образом дополнительно обеспечить до 30% покупателей».

Источник: https://www.cian.ru/stati-zastrojschik-ili-rieltor-u-kogo-luchshe-pokupat-novostrojku-217576/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.