Про задаток

Содержание

Что такое задаток: обзор статей ГК РФ и особенности оформления соглашения

Про задаток

Задаток часто используется при заключении сделок купли-продажи. Не все граждане знают суть и точное определение данного слова. Полезно понимать, как трактует задаток ГК РФ, в каком виде он выражается, как оформляется и чем отличается от аванса и залога.

Что говорится в Гражданском кодексе РФ?

Трактовка термина «задаток», особенности оформления соглашения о его внесении приведены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК). В частности, речь идет о статье №380 данного нормативно-правового документа.

Согласно этой части ГК РФ, под задатком следует понимать сумму денег, выданную одной стороной сделки второму контрагенту в счет причитающихся по договору платежей в качестве доказательства заключенного соглашения, обеспечения его исполнения.

Часто применяется при организации купли-продажи недвижимого имущества. Основное предназначение предварительного платежа состоит в том, чтобы побудить стороны сделки к надлежащему выполнению взятых на себя обязательств.

Задаток выполняет ряд таких функций:

  • гарантийную. Защищает интересы двух сторон соглашения в случае неисполнения обязательств одним из контрагентов;
  • стимулирующую. Побуждает участников сделки выполнять условия договора надлежащим образом под страхом материальных потерь;
  • платежную. Задаток является частью основного платежа, предусмотренного соглашением;
  • обеспечительную. Преследует цель обеспечения исполнения обязательства;
  • доказательственную. Соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Возвращается или нет?

Сторонам сделки важно понимать, возвращается задаток либо нет в случае расторжения соглашения. Этот момент регулируется статьей №381 ГК. Если прекращение обязательств произошло до начала их исполнения по договору либо в результате невозможности их реализации, тогда предварительно выданная сумма денег отдается обратно.

Об этом говорится в первом пункте указанной выше статьи. Если продавец не выполняет принятые по договору обязательства, тогда проводится возврат задатка в двойном размере по ГК РФ в качестве неустойки.

Если в расторжении соглашения виновато лицо, внесшее предварительный платеж, тогда эта сумма денег остается у второй стороны. Финансовые средства не возвращаются даже в том случае, если причина срыва сделки уважительная.

Сторона, ответственная за неисполнение соглашения, должна по закону возместить второму контрагенту убытки с зачетом суммы задатка.

Чем отличается от аванса, залога?

Помимо задатка существуют залог и аванс. Многие люди путают эти термины, считают их синонимами. Но данные понятия имеют ряд отличий. Они приведены ниже в таблице.

Критерий сравненияЗадатокАвансЗалог
ПонятиеОпределенная сумма денег, предоставляемая в счет будущих выплат на базе заключенного договора.Конкретная сумма финансовых средств или прочая имущественная ценность, которую одна сторона передает другой в исполнение своего обязательства до начала выполнения встречного обязательства.Имущество либо другие ценности, выступающие полным либо частичным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Платеж, произведенный покупателем до отгрузки товара.
Форма выраженияДенежная сумма.Любая. Это могут быть финансовые средства, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги.Согласно первому пункту статьи №336 ГК РФ, залог вносится любым имуществом.
Условие предоставленияДеньги выдаются в счет предстоящих платежей по договору.Предоставляется в счет платежей по соглашению.Выдается в счет предстоящих платежей по договору.
НазначениеДоказательство заключения контракта.Оплата ценностей, услуг, работ.Гарантирует исполнение обязательств в условиях неопределенности.
РазмерВеличина платежа произвольная, но не превышает сумму сделки.Выплачивается в размере, указанном в законе либо установленном договором.Произвольный.
Основная сфера использования понятияКупля-продажа недвижимости.Торговля.Аренда, кредит.
ВозвратМожет возвращаться или нет. Все зависит от определенных обстоятельств, причин расторжения договора.В случае неисполнения обязательства контрагентом аванс возвращается стороне, которая его выплатила. Об этом говорится в статье №487 ГК РФ.В случае невыполнения залогодателем своих обязательств, залог остается у залогодержателя согласно первому пункту статьи №334 ГК РФ.
Форма соглашенияДоговор обязательно заключается в письменной форме.Жестких требований и правил к форме соглашения нет. Допустима устная договоренность.Обязательно составляется письменное соглашение.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Как составить договор?

Договор о задатке, независимо от величины его суммы, оформляется в письменном виде. Это требование закреплено во втором пункте статьи №380 ГК. Важно знать, как правильно оформить договор задатка.

Документ обретает юридическую силу с момента его подписания. Наличие ошибок, неточностей в тексте соглашения может привести к возникновению конфликтных ситуаций между сторонами сделки, признанию договора недействительным.

Соглашение о задатке имеет стандартную структуру, оно состоит из таких частей:

  1. шапка. Располагается в самом верху листа. Содержит информацию о названии документа, его дате и месте составления;
  2. основной блок. В этой части указываются данные о сторонах сделки, предмете договора, условиях передачи задатка;
  3. заключение. Представлено реквизитами и подписями сторон.

В соглашении о задатке должна содержаться такая информация:

  • наименование документа;
  • дата и место его составления;
  • данные о двух сторонах сделки (ФИО, год и место рождения, адрес регистрации и фактического проживания, сведения из паспорта);
  • отметка о передаче задатка, его размера;
  • полная стоимость приобретаемого имущества, по поводу которого заключается договор и вносится задаток;
  • способ, порядок и условия передачи денег (тип валюты, наличный либо безналичный расчет);
  • права, обязанности и ответственности двух сторон;
  • порядок решения ситуаций, связанных со срывом сделки (согласно ст. 381 ГК РФ соглашение о задатке должно содержать последствия прекращения и неисполнения обязательств);
  • порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств;
  • срок действия контракта;
  • дата вступления в силу соглашения (обычно указывается – «с момента подписания»);
  • возможность пролонгации периода действия контракта;
  • число экземпляров договора;
  • реквизиты сторон, их подписи с расшифровками.

Правила составления договора:

  1. для оформления следует использовать стандартный офисный формат бумаги;
  2. сумму задатка нужно указывать цифрам и прописью;
  3. в случае составления договора от руки надо писать разборчивым почерком, ручкой с синей либо фиолетовой пастой;
  4. текст представлять в деловом стиле;
  5. писать грамотно, лаконично и по сути;
  6. не пытаться исправить опечатку (описку). В случае допущения ошибки лучше переписать текст заново.

Заверять договор задатка у нотариуса необязательно. Но сторонам соглашения рекомендуется обращаться за помощью к такому специалисту. Нотариус проверит всю необходимую документацию, прозрачность и чистоту проводимой сделки.

Последствия устного соглашения

Стороны, заключая договор в устной форме, несут существенные риски. Все последствия приведены в статье №162 ГК РФ. Согласно ГК РФ, соглашение о задатке, не имеющее письменного вида, будет считаться недействительным.

Соответственно, в случае возникновения спорных ситуаций, стороны договора не смогут отстоять свои права, привлечь виновного к ответственности. Если продавец, по причине которого сорвалась сделка, откажется возвращать полученный предварительный платеж в двойном размере (как это предусмотрено законом), то покупатель не сможет ничего сделать.

Доказать что-либо в суде получится лишь при наличии расписки о внесении задатка. Такой документ подтверждает факт заключенного соглашения. Если расписка также отсутствует, то добиться справедливости не выйдет.

Таким образом, задаток, это предварительный платеж по договору, который является доказательством заключенной сделки и гарантирует выполнение ее участниками своих обязательств. Часто применяется в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Имеет денежное выражение. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, в соответствии с установленной структурой и с учетом ряда правил.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/zadatok-gk-rf.html

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Про задаток

Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка

Статья обновлена 06.01.2021 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег.

Разберемся в этом  подробно:

Как оформить задаток

  • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
  • Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по Предварительному  договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

-Вы удивлены?

Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта. При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

  • Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

О купле-продаже дома с земельным участком читайте в новой статье

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?
Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.

И все!

В Соглашении  о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному  договору купли-продажи.

-Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?

-Обязательно!

Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному!Я вижу, Вы сомневаетесь?

Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту.   Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же

2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.

Однако, необходимо помнить!

Для таких сделок нужно в обязательном порядке:

1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков»  об условиях продажи доли.

Как оформить задаток. консультация

Я приготовила для вас  видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному  оформлению задатка и шаблоны договоров.

Составление сразу трех  необходимых документов с помощью конструктора договоров:

Посмотрите обязательно.

Составление задатка по шаблону:

Кто может подписать соглашение о задатке

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

  • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и  «форма зарегистрированного права».

  • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

Как оформить задаток? Составить три документа:

Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника!!!

Как передать деньги продавцу

Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.

Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.

Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.

ВНИМАНИЕ!

При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.

При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.

Например:

«Денежные средства получены мной на банковскую карту Связь-банка »

«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»

Всегда рада разъяснить. Автор

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/05/kak-oformit-zadatok/

Договор задатка при покупке квартиры

Про задаток

Безусловно, рынок новостроек изучается нами внимательнее, чем рынок вторичного жилья.

Однако, хотя на нём практически ничего не происходит, уделять ему внимание всё же необходимо – хотя бы ради того, чтобы уберечь обращающихся к нему от многочисленных опасностей.

Лучшая защита тут – не нападение, а информация. Чем больше знаешь – тем крепче спишь в приобретённой без каких-либо проблем квартире.

Сегодня расскажем о том, что такое задаток при покупке жилья, какие документы для него нужны и как он может выручить и покупателя, и продавца одновременно. Также в программе – различия между задатком и авансом, правила составления договора (даже двух!) и объяснение, почему в данном случае можно проигнорировать нотариуса.

Что такое задаток?

Задаток при покупке квартиры – это некая денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу до совершения, собственно, покупки.

Сразу обозначим два важных момента! Во-первых, данная сумма идёт в счёт будущей оплаты, то есть вычитается из неё, а не добавляется к ней.

Во-вторых, смысл передачи задатка заключается не столько в осуществлении денежной операции, сколько в начале отношений между продавцом и покупателем, перевода их из плоскости разговоров в плоскость деловую.

Проще говоря, задаток – это своеобразная гарантия того, что сделка по купле-продаже состоится. Покупатель подтверждает серьёзность своих намерений по приобретению квартиры и, чтобы продавец не предпочёл ему никого другого, отдаёт тому крупную сумму денег.

А продавец, в свою очередь, подтверждает серьёзность уже своих намерений. Принимая задаток, он признаёт, что действительно продаёт квартиру. Действительно по заявленной стоимости и в рамках других обговорённых ранее условий. И действительно – этому покупателю.

Чем при передаче задатка рискует покупатель? Только тем, что передумать у него уже не получится. Если он, не дай бог, узнает о каких-то минусах выбранной им квартиры или просто найдёт вариант получше, вернуть деньги у него уже не получится. Если сделка срывается по вине покупателя – продавец оставляет задаток себе.

Чем при приёме задатка рискует продавец? Если он найдёт более щедрого покупателя или просто передумает продавать квартиру, он потеряет не только полученные деньги, но и ещё ровно такую же сумму. По крайней мере, чаще всего в договоре задатка это именно так и прописывается – продавец, в случае его отказа от сделки, рискует суммой задатка в двойном размере.

Так или иначе, но риск покупателя накладывается на риск продавца – и в итоге оба своих рисков практически лишаются. Так что ещё один смысл задатка при покупке квартиры – то, что это, скажем так, отличная мотивация довести сделку до конца. Этим, кстати, задаток выгодно отличается от аванса.

А задаток отличается от аванса?

Да, задаток и аванс – далеко не одно и то же. Какую ответственность первый возлагает на продавца и покупателя, мы уже рассказали.

Второй же к какой-либо ответственности отношения не имеет – со стороны продавца уж точно. Единственное, чем он обязан покупателю – это вернуть сумму аванса в случае, если сделка в итоге не состоится.

А причины для её отмены могут быть какими угодно, в том числе банальными “передумал” или “не захотел”.

Неудивительно, что среди продавцов и в различных агентствах по продаже недвижимости вариант с авансом гораздо популярнее задатка. Конечно, кто же захочет брать на себя дополнительные финансовые риски?! Пусть даже они и справедливы и уравнивают обе стороны в их правах…

Больше того, если не знать правил оформления договора задатка, можно попасть в неприятную ситуацию – вопреки всем устным договорённостям продавец вернёт вам только ту сумму, что вы ему давали, и по сути выдаст задаток за аванс.

А позже доказать что-либо в суде будет почти невозможно.

К слову, также задаток не стоит путать с залогом, который не является так называемым предварительным платежом.

Да, это тоже своеобразная гарантия будущей сделки, но она даже более сложная: будущий покупатель становится залогодателем, будущий продавец – залогодержателем, позже залог возвращается первому.

Ну, либо остаётся у второго… Хотя, честно говоря, в отношениях “продавец-покупатель” на рынке недвижимости залог используется редко, популярностью он пользуется разве что у банков-кредиторов.

Чтобы обезопасить себя от подобной путанницы, следует внимательно ознакомиться с договором задатка и всеми сопутствующими его заключению юридическими действиями. Мы готовы их вам представить.

Что продавцу и покупателю обсудить перед заключением договора о задатке?

Но прежде, чем переходить к составлению и заключению договора, продавцу и покупателю следует обсудить несколько важных вопросов.

Первый – это, конечно, сама сумма задатка. Она должна быть не слишком маленькой, чтобы в ней вообще был смысл для продавца, но и не слишком большой, чтобы она не разорила покупателя.

Тысяча рублей – ещё мало, миллион – уже много. Конечно, размер суммы можно поставить в зависимость от общей стоимости квартиры, но вряд ли он должен превышать какие-нибудь 1-2% от неё.

Для удобства обычно это какая-нибудь круглая сумма – 50, 100, 150 тысяч рублей.

Второй вопрос, с которым нужно определиться сразу, – это то, как будет осуществляться передача суммы. Мы живём в XXI веке, когда самый удобный способ – простой безналичный перевод с карты на карту.

С другой стороны, если продавец вдруг захочет получить сумму наличными, разве покупателю будет сложно снять её с карты и передать в таком виде? Возможно, так даже безопаснее – не придётся потом искать подтверждение перевода в банковском приложении или уточнять детали в банке, нужно будет просто засвидетельствовать сам факт передачи денег. Ну и, конечно, не забыть пересчитать купюры.

Некоторые юристы советуют для большей надёжности брать расписку о получении денег, но, в целом, если вы не хотите заниматься бюрократией, этот пункт можете и опустить – но только на свой страх и риск!

Третий, но едва ли не самый важный вопрос – условия, при которых покупатель всё же сможет забрать задаток, а продавец не вынужден будет возвращать его в двойном размере. Бывает всякое, и любой такой форс-мажор нужно продумать и предупредить. Чья-либо серьёзная болезнь.

Или – неожиданная, но и не зависящая от участников сделки проблема с квартирой.

Или – отказ банка в ипотечном кредите, на который должно было быть приобретено жильё… Возможно, всё это достаточно веские аргументы для того, чтобы перенести или вообще отменить куплю-продажу, но при этом всё же не настаивать на соблюдении всех условий договора. Иногда простого возвращения задатка уже достаточно.

Наконец, обсудите и все другие вопросы, которые вас заботят.

Какие документы по квартире покупатель потребует от продавца? Какой срок продавец назначит покупателю от передачи задатка до самой сделки по купле-продаже? Наконец, будут ли они обращаться по поводу задатка к нотариусу? Хотя любые подобные процессы, конечно, желательно проводить под контролем юристов, для заключения договора задатка это всё-таки необязательно.

Как составить договор задатка?

Начнём с того, что для большей надёжности и во избежание превращения задатка в аванс заключать нужно сразу два договора – соглашение о задатке, а также предварительный договор купли-продажи.

Ну и, конечно, так как документы нужны и покупателю, и продавцу, каждый из них должен быть заключён в двух экземплярах.

А если продавцов несколько (допустим, квартира, которую вы приобретаете, поделена на доли), то экземпляров нужно ещё больше!

Если ради заключения договора задатка вы не хотите обращаться к профессиональному юристу, этого можно не делать. Совсем не уверены в себе – на помощь может прийти даже тот же риелтор. Но вообще, образец договора сейчас можно скачать прямо из интернета. Выглядит он следующим образом.

  • Вверху – надпись “Соглашение о задатке при покупке квартиры”. Это особенно важно, чтобы потом документ нельзя было выдать за договор аванса, как мы описывали выше.
  • Чуть ниже и справа – дата. Про неё тоже нельзя забывать, чтобы в случае чего была возможность доказать, что срок сделки уже прошёл, а вы вправе получить задаток обратно в двойном размере.
  • Дальше, собственно, текст договора, в котором следует указать ФИО и другие паспортные данные участников сделки, а позже прописать все её условия. Многие из них мы уже называли выше, но вы можете добавить что-то от себя или, опять же, поискать варианты в интернете. Адрес жилья, сумма задатка, срок сделки, стоимость квартиры, наказание за неисполнение обязательств, ну и так далее.
  • В самом низу проставляем подписи обеих сторон, продавца и покупателя. Ну и всё, поздравляем, соглашение заключено!

Образец предварительного договора купли-продажи, который мы советуем заключить вам вместе с соглашением о задатке, вы тоже без труда найдёте в мировой сети. Это чуть более сложный документ с серьёзными требованиями, так что по поводу него лучше обратиться к нотариусу.

Но в целом, там всё то же – дата, паспортные данные участников сделки, условия самой сделки, ну и так далее. И внизу – подписи, конечно, подписи! Да, если вдруг продавцов несколько, подписи нужны от каждого.

Либо – от одного, у которого его нотариально заверенная доверенность от всех остальных.

Ещё несколько важных деталей о договоре задатка

Ещё раз про ситуацию, когда квартирой, которую вы собираетесь приобрести, владеют сразу несколько человек. Вы должны понимать, что если не добьётесь согласия хотя бы одного из них на продажу, то сделка не состоится. И да, подписи и согласия на задаток тоже нужны от всех них, а сам задаток, кстати, будет разделён между ними на соответствующие доли.

Вообще, при заключении договора о задатке во избежание неприятных сюрпризов вы должны знать о приобретаемой вами квартире всё. Узнаете о ней что-то после заключения договора – пути назад уже не будет, а если и будет, то он очень дорого вам обойдётся.

Поэтому тщательно проверьте интересный вам объект – так, как будто вы принимаете квартиру с отделкой в новостройке.

А дверь и должна так громко скрипеть? А соседей всегда так хорошо слышно? А в этой комнате точно больше никто не прописан? Удостоверьтесь, что ответы на эти и многие другие вопросы вас устраивают.

Документы продавца покупателю нужно проверить не менее тщательно.

Что точно необходимо подтвердить, так это как минимум право собственности, а для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Также не забываем про зарегистрированных в квартире несовершеннолетних собственников – вы же не хотите, чтобы они выгнали вас оттуда, когда вырастут? Тогда удостоверьтесь, что их там нет!

Поэтому, к слову, срок, который пройдёт от внесения задатка до самой сделки купли-продажи должен быть достаточным для того, чтобы покупатель успел проверить квартиру, а продавец – окончательно подготовить все необходимые документы.

Сюда же заложите время на проверку этих документов, ну и на разнообразные форс-мажоры.

Если всё пойдёт по плану, сделку вы сможете заключить и раньше, а вот если что не так, то вторая сторона останется недовольна – и условия договора вступят в силу.

Выводы

Задаток – полезный инструмент, который помогает и продавцу, и покупателю, а последнему на рынке недвижимости вообще-то помогают не так уж часто.

Поэтому можно только порадоваться тому, что подобная практика вообще существует, ну и разве что расстроиться, что она не так уж сильно распространена.

Чем лучше информированы и более уверены в себе и своих правах будут участники рынка, тем безопаснее станет и сам рынок.

Однако без правильно и своевременно заключённого договора или, как его ещё называют, соглашения, задаток может потерять всю свою силу.

Самое обидное, что ничего сложного в заключении этого документа нет, составить и подписать его можно даже самостоятельно, а уж если обе стороны сделки согласились воспользоваться задатком, то вряд ли захотят друг друга обманывать. Ни одной из них просто не нужно давать к этому лишний повод!

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Новостройки Подмосковья с оптимальным соотношением цены и качества

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiry-5e5518f9733a3e3e6ab7bfbb

Что такое задаток и как он оформляется в соответствии с требованиями статьи 380 ГК РФ

Про задаток

Задаток — это денежная сумма, которая обладает тремя функциональными значениями. К ним относятся платёжная, доказательная и обеспечительная функции. Легитимное определение задатка даёт ст. 380 ГК РФ.

Правовая сущность и функции задатка

Платёжная роль задатка состоит в том, что он представляет собой часть от всей суммы, которая должна быть выплачена одним лицом другому в силу исполнения обязательств по договору.

Доказательная функция заключается в том, что задаток передаётся не просто в качестве аванса или предоплаты, а для доказательства намерения совершить сделку.

Выражается это в том, что стороны заключают предварительный договор, а его условиями становятся передача задатка в счёт будущего основного договора.

Если основное соглашение не возникнет в назначенные сроки, и это происходит по вине лица, получившего задаток, то оно становится обязанным вернуть его в двойном размере.

В аналогичной ситуации, но если сделка срывается не по вине лица, получившего задаток, то оно вправе оставить его себе. Такие правила устанавливает ст. 381 ГК РФ. Соглашение о задатке всегда носит акцессорный характер.

Обеспечительная же функция задатка вытекает из самой его природы. Его передача заставляет стороны подходить к заключению сделки более ответственно.

Однако случаи, когда получившее задаток лицо уклоняется от исполнения обязательства по заключению основного договора, всё же встречаются.

Характерно, что для того, чтобы переданную денежную сумму стороны считали задатком нужно соблюдение всех трёх условий и их надлежащее документальное оформление.

В противном случае сам факт передачи денег может и не отрицаться, но это может трактоваться иначе.

Задаток должен стимулировать к исполнению обязательств по заключению основной сделки, поскольку он создаёт условия для наступлений неблаговидных обстоятельств в том случае, если основная сделка не будет заключена.

Некоторые проблемы в понимании аванса и задатка

В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс.

Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.

Между тем основная сущность задатка, в отличие от аванса, — обеспечительная.

В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.

Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ. В ст.

448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем.

Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.

Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.

В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация.

Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.

Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.

В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства.

Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.

Позиция высшего суда РФ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/chto-takoe-zadatok-i-kak-on-oformliaetsia-v-sootvetstvii-s-trebovaniiami-stati-380-gk-rf-5dc5777577c1617acad05b70

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Про задаток

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке. Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому  участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению.

Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Цели, которые преследует  задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

  1. Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.

  2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

  3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

  1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.

  2. Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

  3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом  одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются  практически всегда с внесением задатка, а именно:

  • Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства  в сроки, указанные в соглашении;

  • Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.

  • Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита. 

  • Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг.

Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от  стоимости продаваемых  товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки.

В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме.

То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые.

Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая  уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

  • в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.

  • задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде.

Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке.

Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как  это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

  • Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;

  • ФИО участников сделки;

  • Паспортные данные каждой из сторон сделки.

  • Размер вносимой денежной суммы.

  • Сроки выполнения всех обязательств по договору.

  • Подписи обеих сторон по договору.

  • Подписи свидетелей (при наличии).

  • Дата составления.

Приведем пример:

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных  денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение  о задатке расторгается. При этом  никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Задаток: подробности для бухгалтера

  • Договор поставки: налоговые риски … суды уже давно считают такой «задаток» авансом, поэтому таких формулировок в … сущность вашего платежа в суде. Задаток – это способ обеспечения исполнения обязательства … аванс – это предоплата за товар. Задаток всегда вносится стороной до заключения …

    счет погашения будущих платежей, а задаток – при исполнении обязательств возвращается покупателю … . Поэтому если ваш «задаток» перечисляется в счет погашения стоимости …

  • Забалансовые счета … отнести залог, банковскую гарантию, поручительство, задаток и другие.
    Возникает логичный вопрос …

  • Как вернуть задаток после отказа покупать квартиру … Будовниц рассказал, можно ли вернуть задаток после несостоявшейся сделки о покупке … прямо не прописано, что это задаток. Когда вносится аванс, то он … ;,- пояснил Будовниц aif.ru.
    Так, задаток возвращается, если сделка не состоялась …

    просто передумал покупать недвижимость, то задаток остается у продавца.
    Кроме того … , юрист объяснил, можно ли вернуть задаток, если банк отказал в кредите … кредита. И, соответственно, будет возвращен задаток или нет в случае отказа …

  • ВС постановил уплатить НДС с задатка, полученного по сделке, которая не состоялась …

    проект кролиководческого комплекса и получила задаток. Тем не менее, продажа так … купли-продажи заключен не был. Задаток был не авансом, а носил … все же была предоплата, и задаток носил не обеспечительную, а платежную … база фиксируется в периоде, когда задаток получен (определение 301-ЭС19-10310 …

  • Суды против доначисления НДС с задатка по предварительному договору … до 11 января 2014 года, задаток остается у продавца. ООО « … » в установленный срок получило задаток, однако не учло его при … обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток не является видом оплаты, а …

  • Возврат по суду чужих капвложений в здание можно списать единовременно … договор, по которому ИП перечислил задаток и получил здание в безвозмездное … пользу ИП ранее перечисленный им задаток.
    После этого в игру вступила …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zadatok.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.