Проблемы с управляющими компаниями

Проблемы деятельности управляющих компаний в сфере управления многоквартирными домами и варианты их устранения

Проблемы с управляющими компаниями

Взаимодействие с управляющими компаниями

Проблемы деятельности управляющих компаний в сфере управления многоквартирными домами и варианты их устранения

В настоящий момент существенно расширились способы управления многоквартирными домами. В порядке ст.

161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.

Вопросы, касающиеся деятельности управляющих компаний:

1.  Сложности выбора, смены способа управления – управляющая компания, перехода жилых домов из управления одной управляющей организации к другой.

2.  Начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг и распределения данных денежных средств управляющими компаниями.

3.  Проведение текущего и капитального ремонта в жилых домах и содействие в этой сфере органов местного самоуправления управляющим компаниям.

4.  Ассоциации, Гильдии управляющих компаний, цели их создания, их польза для собственников, управляющих компаний, органов власти.

5.  Методы воздействия на действия управляющих компаний, не нарушая ст. 1 ГК РФ.

1. Сложности выбора, смены способа управления – управляющая компания, перехода жилых домов из управления одной управляющей организации к другой.

Сфера управления многоквартирными домами в настоящий момент является не доработанной и требующей дополнительных нормативно-правовых актов, как на уровне федеральных властей, так и региональных. В настоящий момент сфера управления жилым фондом любого города России регулируется ЖК РФ, в котором ст.

161 ЖК РФ обязывает собственников выбирать один из предложенных способов управления, в том числе и управление жилым домом управляющей компанией.

При этом, учитывая сложности и разногласия, которые могут возникнуть среди собственников помещений в многоквартирном доме, данная статья ЖК РФ предусматривает, что Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Порядок проведения открытого конкурса регламентирован Постановлением Правительства РФ от 06.02.06г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами». На основании Решения Общего собрания собственников способ управления может быть выбран либо изменен в любое время и данное решение обязательно для всех собственников помещений в жилом доме, даже тех, что не приняли участия либо проали против, но кворум для принятия решения имелся (ст. ст. 45,161 ЖК РФ). Вот тут и возникают первые проблемы, а именно: выход на рынок жилищно-коммунального хозяйства Управляющих компаний возможен двумя способами. Первый – это вложение денежных средств в проведение общих ознакомительных собраний с собственниками помещений в жилом доме. После грамотное оформление всех документов и заявление о своем статусе управляющей компании на основании протокола общего собрания собственников и с требованием о передачи всей необходимой документации на жилой дом к предыдущему управленцу, а так же направление соответствующих писем ресурсоснабжающим организациям и в органы местного самоуправления.

Что касается органов местного самоуправления, то тут тоже имеется свой нюанс, а именно:

Постановление Правительства РФ от 06.02.06г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами», на основании которого орган власти каждый год проводит открытый конкурс, дает им право провести его в отношении домов, выбравших способ управление до конкурса.

Если документы управляющей компанией не будут поданы в установленные сроки, либо в них будут иметься нарушения, то и право управления на дом возникнет у той управляющей компании, которая выиграет открытый конкурс (п.4 ст.161 ЖК РФ, Министерство регионального развития РФ от 20.12.06г. /07, п.

3,4,5 Постановление Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами»).

Дополнительно следует сказать, что Орган местного самоуправления не всегда, имея подобные властные полномочия, подходит объективно к документам о выборе, изменении способа управления собственниками дома, представленных управляющими компаниями.

И, исходя из собственной судебной практики, только в судебном порядке, а так же через Управление Федеральной антимонопольной службы, возможно доказать намеренное ограничение деятельности Управляющей компании и не применение соответствующих норм права к представленным документам.

Но это что касается Органов местного самоуправления и возникающих трудностей при работе с ними у управляющих компаний. Нелегким и можно даже сказать даже трудно-воплотимым является право собственников на смену одной управляющей компании на другую.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.

1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Кроме того, необходимо доказать, что допущены нарушения которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения договора управления (Президиум высшего Арбитражного суда Российской Федерации Постановление от 15 июля 2010 г. N 1027/10).

Источник: https://pandia.ru/text/77/193/30542.php

Куда жаловаться на управляющую компанию – полный гайд 2019

Проблемы с управляющими компаниями

Объясняем как жаловаться на управляющую компанию если она бездействует и заполнить образец жалобы в прокуратуру и жилищную инспекцию

Вы живете в доме и с ним все неладно: мусор не вывозиться вовремя, все время нет света в подъезде и постоянно кто-то выбивает домофон. Вы звоните в управляющую компанию в течение двух месяцев, но вам мягко говорят «спасибо за обращение, исправим в кратчайшие сроки».

Если вам надоели отговорки управляющей компании, рассказываем как заставить ее работать:

В начале нужно будет указать суть проблемы. Распишите ее подробно, со всеми деталями и претензии к управляющей компании. Также в самом начале укажите: реквизиты договора с управляющей компанией. Из договора выберите какие пункты не были выполнены ей. После этого нужно отнести жалобу в управляющую компанию.

Возможно, директор или управляющий компании не в курсе вашей проблемы. Работники могут не донести ваши предыдущие жалобы и проблемы до руководства. Поэтому стоит в начале встретиться с управляющим компанией. Перед встречей составьте жалобу в двух экземплярах и просите рассмотреть проблемы в течение десяти дней.

Важно: Вам могут сказать, что по закону, жалобы рассматриваются в течение 30 дней. Это не правда. Такие сроки установлены для государственных учреждений, но никак не для управляющей компании.

После встречи и подачи жалобы укажите все доступные способы связаться с вами: почта, номер телефона, электронную почту и адрес вашего проживания. Что может произойти дальше: вам ответят и исправят ситуацию, вам ответят, но ничего не сделают или проигнорируют. В последних двух случаях нужно идти дальше — подавать жалобу в Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Если вы обратитесь в ГЖИ, то они смогут решить часть проблем — неправильное техническое обслуживание. К ним относится: подготовка к отопительному сезону, проведение собрания жильцов и проблемы в использовании самого дома.

Сотрудники ГЖИ после подачи жалобы — сразу приступят к работе и начнут проверку управляющей компании. Если найдутся нарушения — управляющего привлекут к административной ответственности. После этого, ему выдадут предписание на устранение проблем и установят срок.

Если в это время не решат проблему — выпишут очередной штраф и предписание.

Чтобы подать жалобу, найдите офис ГЖИ в вашем городе в интернете. После этого напишите жалобу по образцу.

Образец жалобы ГЖИ

Еще понадобятся ваши документы на проживание в данном доме, копия жалобы и ответ из УК. При этом, если инспекция найдет другие нарушения — управляющую компанию заставят также их исправить.

Если ваша проблема была связана с неправильным расчетом услуг за квартплату, договор на услуги был составлен неверно или повысили внезапно тарифы в десять раз — обращайтесь в Роспотребнадзор.

Образец жалобы в Роспотребнадзор

При проверке Роспотребнадзор рассмотрит бухгалтерскую отчетность и причины почему вам не выдали сведения о сроках, качестве и объеме работ. При этом, чтобы написать заявление, вам в любом случае нужно будет обратиться сначала в УК, получить от них ответ и уже после обращаться в Роспотребнадзор.

Когда у вас есть ответ от управляющей компании — обращайтесь в Роспотребнадзор. Узнайте о территориальном офисе на сайте и отправьте вашу жалобу через электронную форму или в отделение. При этом перед отправкой заявления проверьте указаны ли ваши данные, подпись и адрес. Также текст должен быть читаемым и разборчивым. Если этого не сделать — вашу жалобу не примут.

Если проблемы с управляющей компанией не решаются: придется идти в прокуратуру или суд. Обращаться в прокуратуру получится если после обращения в Роспотребнадзор и ГЖИ ситуация не поменялась.

Образец жалобы в прокуратуру

Важно: подавать заявление в прокуратуру нужно в районную по вашему месту жительства.

После этого прокуратура возьмет 30 дней для ответа. Если нарушения найдутся — составляется акт реагирования. Дальше этот акт отправляется в управляющую компанию. Выглядит все ультимативно: если не исправят проблему — компанию могут закрыть.

При обращении в суд вы сможете отсудить компенсацию: если прорвало трубы и нужно теперь делать ремонт в квартире или если вы упали и получили травму зимой, а УК не нанесла песочно-солевую смесь.

Важно: заявление в суд подается если вашему случаю не прошло три года.

Ваш иск в суде будет рассматриваться течение двух месяцев. Подготовьте все доказательства к суду: фотографии, видео, документы, заключения специалистов и свидетелей. Если суд принял решение не в вашу пользу — не расстраивайтесь. Подавайте апелляцию и в течение двух месяцев обжалуйте приговор.

Источник: https://rosreester.net/info/kuda-jalovatsya-na-upravlyayushchuyu-kompaniyu-mdash-instrukciya

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Проблемы с управляющими компаниями

kroshanosha/Fotolia

Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости).

К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Взаимодействие с управляющей компанией

Если ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории.

Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает.

Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке.

Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее.

Претензии в адрес управляющей компании

Чаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией.

Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета.

Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию.

Как рассчитывается расход теплоэнергии?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Начать следует с письма непосредственно в управляющую компанию. В нем нужно тезисно изложить все свои замечания. Если в итоге вы не получите ни удовлетворения ваших требований, ни мотивированного отказа, можно пойти дальше и подать исковое заявление в суд или даже написать жалобу на деятельность компании в прокуратуру, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований.

Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры).

Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет).

Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры.

Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах.

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Смена управляющей компании

Если вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.

  1. Для начала вам нужно выбрать альтернативную компанию, к которой вы бы хотели быть прикреплены. (В интернете можно найти рейтинги различных УК, но лучше также посмотреть на объекты, которые находятся в их ведомстве.)
  2. Далее необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их поддержкой, совместно утвердить новую управляющую компанию.
  3. Действующую организацию, обслуживающую ваш дом, нужно уведомить о принятом решении, договориться, как будет происходить расторжение договора (по соглашению сторон, с помощью ания жильцов, через суд и так далее). Обратите внимание, что действующая УК должна ограничить доступ своих сотрудников на объект. (Данный пункт очень важен, так как это единственный способ уберечь себя от порчи имущества и оборудования. К сожалению, такие случаи часто встречаются даже в крупных городах. Например, в Москве была ситуация, когда в нескольких жилых домах в пределах Садового кольца во время смены управляющей компании было ограничено электроснабжение, так как генератор был попросту украден, а проводка повреждена).
  4. Когда все вышеописанные этапы пройдены, можно приступать к оформлению отношений с новой управляющей компанией. После подписания данного договора на управление целесообразно подписать также акт приема-передачи дома в ведомство новой УК.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

В квартирах не работает вентиляция – что делать?

5 кругов ада для тех, кто не платит коммуналку

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_reshat_problemy_s_upravlyayuschey_kompaniey/6378

Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка :: Жилье :: РБК Недвижимость

Проблемы с управляющими компаниями

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

Максим Коротченко/ТАСС

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома.

«При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади.

Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко.

По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги.

Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора.

Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан.

Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Максим Коротченко/ТАСС

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются.

«Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет.

Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год.

При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры.

«При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

Максим Коротченко/ТАСС

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены.

Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев.

По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома.

«Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности.

В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ.

Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет.

Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Александр Демьянчук/ТАСС

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal.

Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны.

Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f3e22369a7947419d1bd82c

Проблемы и тенденции развития управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Проблемы с управляющими компаниями


Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирный жилой дом, управляющая компания, управление жилым домом.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства является той отраслью, с которой человек взаимодействует ежедневно.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой совокупность хозяйств, предприятий, компаний, служб, деятельность которых направлена на обслуживание инженерной инфраструктуры, предоставление ресурсов, большой ассортимент жилищных и коммунальных услуг населению согласно стандартам качества и для комфортного проживания.

Управление в данной сфере вызывает много противоречий, именно поэтому жилищно-коммунальное хозяйство подвергалось неоднократному реформированию.

Переход в 90-е г. сферы жилищно-коммунальных услуг на рыночные принципы хозяйствования, связанный с переходом российской экономики к рыночной экономике, был необходим для решения многих проблем. К проблемам, требующим урегулирования следует отнести:

– необходимость установки и разделения границ в правах владения собственностью и в управлении собственностью;

– возможность привести взаимоотношения субъектов хозяйствования и собственников жилья к отношениям, основанным на заключении договоров;

– вероятность увеличить конкуренцию в данной отрасли;

– увеличение стабильности и надежности в функционировании коммунальных и жилищных систем, обеспечивающих комфортное проживание населения;

– привлечение денежных средств в жилищно-коммунальное хозяйство;

– повышение качества предоставляемых услуг, и, при этом, снижение излишних расходов;

– адресная социальная защита [3, c.156].

Правительством Российской Федерации в 1991 году было решено, что объекты будут передаваться для обслуживания и управления на муниципальный уровень. Результатом такого решение стало появление на рынке управляющих организаций, выступающих в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг в качестве муниципального заказчика.

В 2002 году была утверждена постановлением Правительства от 17.11.2001 г.

№ 797 подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010г». [2]. В 2005 году был принят новый Жилищный кодекс [1].

Ведение данных актов позволило жилищно-коммунальному хозяйству существовать в качестве рынка жилищных услуг и рынка коммунальных услуг.

Изменения периода 2002–2010 гг. привели к следующим положительным итогам:

– появление конкуренции на рынке жилищных услуг в связи с появлением большого ассортимента предложений;

– появление нормативных документов, направленных на защиту прав потребителей рынка ЖКУ;

– оплата услуг, как коммунальных, так и жилищных полностью переходит под ответственность населения;

– адресная помощь потребителям ЖКУ;

– повышение уровня контроля органов местного самоуправления за осуществляющими управление организациями [4, c. 111].

К отрицательным результатам можно отнести следующее:

– отсутствие баланса в финансах от государства;

– отсутствие законов и правовых актов, регулирующих отношения управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями и собственниками;

– проблемы, связанные с перекрестным субсидированием, подразумевающим повышение тарифов для определенных групп населения и понижение для других [4, c.111].

Стоит подчеркнуть, что в настоящее время сфера жилищно-коммунального хозяйства действует в кризисных условиях. На рынке жилищно-коммунальных услуг низкий уровень конкуренции, крупные управляющие компании пытаются рынок монополизировать. Мероприятий по улучшению ситуации не проводится, управляемость низкая.

Необходимо вмешательство государства для регулирования сферы ЖКХ на основе рыночного механизма. Должно быть взаимодействие на всех уровнях управления.

В настоящее время участие со стороны государства проявляется в следующей форме: социальная поддержка групп населения с малым доходом, утверждение тарифов, работа по демонополизации. Для выстраивания государственно-частного партнерства требуется проработка законодательной базы.

Для совершенствования управления ЖКХ необходимо:

– наладить взаимодействие между муниципальными образованиями и органами государственного регулирования;

– формирование профессиональной системы оказания жилищных и коммунальных услуг населению;

– привлечение частного бизнеса;

– построение договорных отношений между всеми участниками рынка;

– прозрачная тарифная политика [4, c. 111].

У жилого многоквартирного дома по законодательству должен быть определен способ управления. К способам управления домом можно отнести: жилищные кооперативы, товарищество собственников жилья, управляющие организации. В настоящее время управление домом при помощи товариществ и управляющих организаций является наиболее благоприятным и удобным [5, c. 208].

Управляющая компания — это организация, действующая на коммерческой основе, осуществляющая полноценное управление многоквартирными домом (домами), целью которой является получение прибыли. Перед управляющей компанией стоит задача увеличения эффективности муниципального управления.

Управляющая организация в своей деятельности сталкивается со многими проблема. Но, одновременно, имеет много шансов на развитие и рост.

Одной из главных проблем в настоящее время является большая задолженность жильцов перед управляющими компаниями. Что в свою очередь ведет к долгам управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. Жильцы, оплачивающие услуги вовремя также терпят неудобства из-за неплательщиков.

Со стороны управляющих компаний ведется работа по уменьшению задолженности, например, отправление почтовых уведомлений о наличии задолженности, автоматический обзвон жильцов с предупреждением о необходимости оплаты долга, отключение коммунальных услуг должникам за неуплату.

Данная проблема может быть связана с низкими доходами жильцов из-за высокого уровня безработицы, отсутствием индексации заработной платы, пособий, пенсий в соответствии с повышением уровня цен.

Решением проблемы может стать попытка со стороны управляющей компании донести информацию до жильцов о субсидиях, компенсациях, подсказать, в какие органы и куда обращаться определенным малоимущим и нуждающимся категориям граждан [3, c.156].

Под заведование управляющих компаний попадают не только новые дома, имеющие недоделки со стороны застройщика, с которыми нужно работать и достраивать, но и дома старого фонда, имеющие до 70 % износа. Населению оказывается помощь органами местного самоуправления и государством в виде субсидий.

Проводятся программы по расселению жителей, проживающих в аварийных домах и домах, подлежащих сносу. Так как ранее действия по реконструкции и ремонту жилых домов проводились в малых объемах. По данным 2017 года реконструкция и капитальный ремонт жилищного фонда России оплачивается в основном бюджетом государства.

Данная ситуация происходит от отсутствия у населения заинтересованности в инвестировании собственных средств в реконструкцию и капитальный ремонт жилья.

Ссылаясь на положение раздела IX Жилищного кодекса Российской Федерации, следует сказать, что владельцы помещений многоквартирного дома ежемесячно обязуются оплачивать услугу под названием «капитальный ремонт». Управляющие компании не имеют права тратить на конкретный дом денежные средства, полученные от других домов.

Поэтому из-за большой задолженности жильцов, управление домом, находящимся в аварийном состоянии, с разбитым асфальтом на прилегающей территории, обрушающейся штукатуркой на фасадах экономически не выгодно и ведет к тяжелому финансовому состоянию управляющей компании [3, c.157].

Стоит рассмотреть еще одну проблему управляющих компаний — отношения с поставщиками ресурсов. Управляющие компании, получая ресурсы, обязуются оплачивать их в полном объеме и в установленный срок, иначе ресурсы предоставлены не будут. Чтобы не допустить отключения, управляющие компании несут крупные потери.

Решением в данном вопросе может стать: заключение прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями с правообладателями жилых помещений многоквартирных домов. Таким образом собственник будет рассчитываться с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно, ответственность за задолженность будет лежать только на нем.

Так управляющие компании смогли бы уменьшить задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.

С увеличением объемов новых домов для управления (приход нового дома от застройщика, выигрыш дома по конкурсу, проведение общего собрания собственников на новом доме с положительным результатом, сотрудничество с ТСЖ) качество оказываемых услуг падает. Что связано с физической невозможностью оказывать работы в тех же объемах на старых домах, работая параллельно на новых.

Так качество выполняемых работ ухудшается, количество недовольных собственников возрастает. В следствии чего развивается конкуренция на рынке среди управляющих компаний. Поэтому управляющим компаниям нужно быть готовыми оказывать услуги на должном уровне независимо от количества объектов, находящихся в управлении.

Годовой план следует выполнять в полном объеме на каждом объекте.

Органом, контролирующим сферу ЖКХ является Государственная жилищная инспекция. ГЖИ выдают управляющим компаниям лицензии, документы на разрешение деятельности. УК подвергаются многочисленным проверкам регулирующих органов в том числе и по инициативе и жалобам жителей.

Со стороны государства планируется введение мероприятий по усиленному контролю деятельности управляющих организаций.

А именно: планируется разработка определенного перечня работ для выполнения и определение сроков для их отработки, будет урегулировано время для ответов на заявки, поступающие от жильцов, будет определен порядок контроля состояния общедомового и инженерного оборудования, проведение регулярных технических осмотром, принципы работы с населением.

В настоящее время любой недовольный качеством обслуживания или начислениями в квитанции житель может обратиться с официальной жалобой или заявлением сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе или при отсутствии действий со стороны управляющей компании жилец может обратиться в вышестоящие органы, Государственную жилищную инспекцию, Администрацию района, Прокуратуру, суд [6, c. 130].

Существует тенденция понижения интереса и отсутствия инициативы со стороны собственников. Что проявляется в игнорировании общих собраний собственников, нежелании принимать участие и активные действия по благоустройству и содержанию дома. Безразличие к организации, управляющей домом и качеству услуг, которые компания предоставляет.

Оттого во многом работы выполняются некачественно и безответственно. Одним из вариантов развития и улучшения деятельности управляющей компании может стать — установка личного контакта с собственниками, более индивидуальный подход к каждому дому и к собственнику лично. Для этого необходимо отрабатывать заявки в срок и качественно, объясняя жильцу, на что затрачены его денежные средства.

Компании следует идти на диалог с жильцами, слышать предложения и пожелания по благоустройству и содержанию, пытаться реализовывать их, поднимая оговоренные вопросы на общих собраниях собственников. Такой подход повысит конкурентоспособность управляющей компании.

На каждом доме должен находиться представитель от управляющей компании — квалифицированный специалист, способный оказать жильцу помощь как технического характера, так и с человеческой точки зрения.

Для конструктивного выстраивания диалога с жильцами управляющей компании следует предоставлять отчеты о деятельности и устранении аварий, неисправностей оборудования, акты осенних-весенних осмотров, проекты запланированных работ и планируемых затрат на год, акты о работе с подрядчиками, заключенные договоры, в установленные законом сроки.

По законодательству управляющая компания обязуется проводить ежегодное плановое общее собрание собственников. Но при желании собственников проведения внепланового собрания, необходимо собрать инициативную группу и направить в управляющую компанию заявление с желанием созыва собрания.

На что управляющая компания должна ответить проведением собрания в установленные законом сроки.

Для расширения перечня объектов управления управляющей компании можно сотрудничать с товариществом собственников жилья многоквартирного дома, предоставляя бухгалтерское обслуживание и координации отработки финансового плана работ, которые запланированы. Сотрудничество с ТСЖ обеспечит работу с опытным коллективом, осознающим состояние собственного жилого фонда и имеющих конкретные цели по улучшению условий проживания.

Управляющим компаниям следует уделять пристальное вниманию подбору подрядчиков на выполнение работ. Так как мелким подрядчикам невыгодно работать с небольшими объемами работ, работа может быть выполнена недобросовестно. Представитель УК, принимающий работу, должен иметь опыт и осведомленность в данной сфере.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/203/49755/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.