Продать квартиру этапы

Содержание

Как продать квартиру: как правильно и безопасно заключить сделку самостоятельно, без риэлтора

Продать квартиру этапы

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Для того чтобы продать квартиру самостоятельно, недостаточно разместить объявление в интернете и ждать. Потребуется заранее подготовить документы, найти покупателя, заключить сделку и зафиксировать ее договором, перерегистрировать право собственности.

Сделки, Вторичный рынок жилья

Читать нас в Яндекс.Новостях

Начать стоит с постановки четкой цели. Продавец должен решить, в какой срок он хочет продать квартиру, реально оценить достоинства и недостатки недвижимости и определить ее стоимость.

Оцениваем стоимость квартиры

Недвижимость можно продать быстро и без проблем только в случае, если выставить конкурентную цену. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Количество комнат и квадратных метров. Общая стоимость квартиры с большим количеством комнат и площадью будет больше, но и продаваться она будет дольше. Маленькие квартиры продаются быстрее и стоимость квадратного метра в них выше.
  2. Большая кухня. Этот критерий важен для женщин и для покупателей с большой семьей.
  3. Планировка. Если комнаты в квартире изолированы, цена на нее будет выше. Недвижимость с проходными помещениями ценится меньше.
  4. Раздельный санузел.
  5. Тип дома, материал, год постройки.
  6. Количество этажей в доме и расположение в нем квартиры.
  7. Угловые квартиры, а также первые и последние этажи меньше ценятся. Если в доме нет лифта, а квартира расположена выше 2-3 этажа, это может оттолкнуть покупателей.
  8. Балкон или лоджия. Их наличие увеличивает стоимость жилья.
  9. Район расположения, инфраструктура и транспортная доступность.
  10. Качество и наличие ремонта.
  11. Территория вокруг дома. Если двор дома благоустроен, есть детские площадки и места для отдыха, можно продать квартиру дороже.

При оценке недвижимости нужно учитывать все критерии в совокупности. Чем больше параметров, повышающих цену квартиры, тем дороже ее можно продать.

Проводим предпродажную подготовку

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Рассчитываемся с долгами

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Документы для продажи квартиры

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

  • паспорта владельцев недвижимости;
  • если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
  • правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Поиск покупателя

Для продажи квартиры без риелтора нужно, чтобы о предложении узнало как можно больше людей. Для этого потребуется:

  • написать хорошее объявление;
  • сделать несколько качественных фотографий;
  • разместить объявление на сайте по продаже недвижимости.

Правильно составленное объявление — половина успеха. В нем недостаточно указать площадь и местоположение квартиры. Следует подробно рассказать о достоинствах квартиры, описать все характеристики (площадь, планировку, этаж, тип дома, район).

Покупатель в поиске недвижимости за день знакомится с десятками объявлений, поэтому нужно постараться, чтобы выделиться среди общей массы. Не стоит писать по шаблону, иначе большинство покупателей будут проходить мимо.

Обязательно сделать качественные фотографии. Нужно загрузить на сайт фото каждой комнаты с наиболее выгодных ракурсов, а также фото фасада дома и двора. В кадре не должно быть людей и животных. Телевизор нужно выключить, а унитаз — закрыть. Делать фото стоит после предпродажной подготовки квартиры.

Помимо объявлений можно воспользоваться «сарафанным радио». Возможно, покупатель найдется среди знакомых.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы.

Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание.

Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Как только продавец и покупатель достигли устной договоренности, можно оформлять предварительный договор. Предварительный договор — это гарантия заключения сделки в обусловленный срок. Заключать его не обязательно.

Его используют, если квартира приобретается в ипотеку или сторонам нужно время для подготовки документов к сделке.

Предварительный договор призван компенсировать одной стороне упущенную выгоду в связи с отказом другой стороны от сделки.

В этом документе оговариваются правила передачи задатка или аванса. Сумма задатка зависит от ситуации, но чаще всего варьируется в пределах 2-10% от всей стоимости недвижимости.

От этого правила отступают, если продаваемая квартира находится в ипотеке и продавцу нужно закрыть долг и снять обременение до заключения основного договора.

Тогда сумма задатка может быть равна остатку задолженности.

Передачу задатка или аванса нужно фиксировать распиской или банковской выпиской, если расчет производится безналично.

В предварительном договоре нужно указать следующее:

  • передаваемую сумму обозначить именно как «задаток».
  • указать, что, если покупатель отказывается от сделки, то переданные деньги ему не возвращаются. Если отказывается продавец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере. Если этого не сделать переданная сумма будет считаться авансом. Если сделка не состоится, его придется вернуть.
  • зафиксировать факт передачи задатка.
  • определить срок, в который планируется заключить основной договор.
  • указать прочие договоренности между продавцом и покупателем.

Все предварительные договоренности лучше оформлять письменно. Если этого не делать, то их исполнение не гарантировано.

Выписка из квартиры и оформление справки

Следующий этап после оформления договора задатка — выписка из квартиры. Чтобы выписать всех собственников, следует обратиться в местный паспортный стол или в МФЦ.

Жильцы могут аннулировать регистрацию и до подписания договора задатка, если есть другая недвижимость, в которой можно прописаться. Обычно этого не делают, потому что срок пребывания без регистрации ограничен 7 днями. После снятия с регистрации всех жильцов нужно оформить справку по форме 9. Она покажет покупателю, что в квартире больше никто не прописан.

В отдельных случаях можно договориться о выписке из квартиры после регистрации перехода права собственности. Если такая потребность есть, нужно обговорить это с покупателем до заключения договора и прописать обязанность аннулировать регистрацию в нем.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В отдельных случаях его требуется заверить у нотариуса. Договор нужно оформить в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и один — для Росреестра.

При оформлении купли-продажи владелец квартиры должен иметь при себе следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, чтобы принести в ДКП характеристики квартиры;
  • предварительный договор, если он заключался;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах по форме 9;
  • дополнительные бумаги в зависимости от ситуации.

Оптимальный вариант — проконсультироваться с юристом перед составлением договора, чтобы не упустить деталей. Составлять договор нужно с учетом ситуации.

Передача квартиры покупателю и окончательный расчет

После оформления договора купли-продажи нужно передать квартиру покупателю. Передача квартиры — это исполнение обязательства по сделке продавцом. Нужно подтвердить этот факт письменно. Для этого оформляется акт приема-передачи.

Окончательный расчет — это исполнение обязательства покупателем. Рассчитываются стороны после подписания договора купли-продажи, до или после регистрации права собственности. Сроки и способ окончательного расчета тоже нужно обсудить и зафиксировать в ДКП.

Рассчитаться за квартиру можно следующими способами:

  • оплата наличными из рук в руки. Оформляется распиской.
  • передача наличных через банковскую ячейку.
  • аккредитив. Банк выступает посредником в передаче денег и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки.
  • депозит нотариуса. Может применяться, если договор оформляется нотариально.
  • обременение в пользу продавца. Это отсрочка платежа. Заключается отдельный договор, в котором указываются сроки окончательного расчета. На основании этого документа регистрируется обременение в Росреестре.

Регистрация

Далее следует регистрация перехода права собственности от покупателя к продавцу. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

  • три экземпляра ДКП;
  • паспорта сторон;
  • технические документы на квартиру;
  • акт приема-передачи.

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы.

Для регистрации нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра. На процедуре должны присутствовать обе стороны или их представители по доверенности.

По общему правилу регистрацию оплачивает покупатель. Стороны могут договориться и поделить стоимость. Также по договоренности регистрацию может оплатить продавец.

Как продавцу избежать мошенничества

Основные виды мошенничества со стороны покупателей:

  • покупатель предлагает снизить цену в договоре, чтобы меньше платить налог, а потом отказывается выплачивать реальную стоимость.
  • продавцу передают фальшивые деньги. Чтобы избежать этого, стоит рассчитываться безналичным способом.
  • покупатель провоцирует продавца на отказ от сделки и затем по договору задатка требует отступные в двойном размере.

Чтобы минимизировать риски мошенничества, можно обратится за сопровождением сделки к юристу.

Распространенные ошибки при продаже квартиры

Наиболее частые ошибки при самостоятельной продаже квартиры:

  • подготовка документов в последний момент. Если что-то пойдет не так, это может сильно затянуть сделку и покупатель откажется от оформления договора.
  • необоснованно высокая цена на квартиру.
  • составление объявления по шаблону.

Заключение

Самостоятельная продажа квартиры — сложная и ответственная процедура. Но продать квартиру без риелтора реально. Нужно подготовить недвижимость к продаже и осмотру, установить адекватную цену, внимательно отнестись к сбору документов и передаче денег.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-prodat-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya-172329.html

Оформление сделки купли продажи квартиры: основные шаги

Продать квартиру этапы

Сделка по приобретению недвижимости всегда требует тщательной подготовки из-за большой стоимости реализуемого объекта. Для того, чтобы такая сделка была признана юридически значимой, необходимо соблюсти алгоритм основных действий, а также верно подготовить все сопровождающие сделку документы.

Основные шаги в приобретении

Приобретение квартиры осуществляется несколько этапов, каждый из которых имеет своё значение в создании юридической чистоты сделки. Основными шагами будут считаться:

  • Подбор оптимального варианта квартиры, который будет отвечать всем требованиям, предъявляемым покупателем к необходимому ему жилью. Такой подбор может быть осуществлён путём использования имеющейся базы объявлений через сеть интернет (сайты бесплатных объявлений и различные платные ресурсные базы, в которых можно не только узнать расположение квартиры, но и определить, куда именно выходят окна того или иного жилья).
  • Подготовка к непосредственному сопровождению сделки путём осмотра выбранных вариантов жилья, а также переговоров с продавцами выбранных вариантов для определения оптимальной цены и существующих условий сделки, а также для определения основных нюансов, связанных с приобретением жилья. Кроме того, именно на этапе переговоров с продавцом покупатель выясняет, есть ли на квартире скрытые или явные обременения, долги по коммунальным платежам, претензии третьих лиц и т.д.
  • Заключение договора купли-продажи и передача денежных средств от покупателя продавцу. На этом этапе происходит также и подготовка всех тех документов, которые должны обеспечить юридическое сопровождение сделки и ее чистоту.
  • Регистрация перехода права собственности. Данная процедура, наряду с подписанием соглашения о сделке, является одним из основных шагов, так как именно на этом этапе происходит государственное переоформление существующего права собственности с выдачей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (в настоящее время данный документ выдаётся взамен существовавшего ранее свидетельства о праве собственности).
  • Уведомление управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций о смене собственника и переоформление существующих лицевых счетов, используемых для оплаты поставляемых коммунальных услуг.

У каждого из перечисленных этапов есть своё обязательное юридическое значение, для подтверждения которого все необходимые действия на этапе должны быть соблюдены в полном объеме.

Если относительно этапа подбора наиболее удобных вариантов нет никаких особых рекомендаций, кроме обращения внимания на адекватность цены рассматриваемых квадратных метров, то остальные шаги требуют особого внимания.

Переговоры с продавцом

Этот этап позволяет определить, какие есть сложности в возможном заключении сделки.

В первую очередь, на этапе переговоров с продавцом происходит установление порядка заключения предварительного договора, внесения задатка для обеспечения гарантии заключения сделки, а также того порядка взаиморасчетов, которые будут максимально удобны как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того, на этом этапе продавец обязан предоставить покупателю документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями, а также перед управляющей компанией.

Этот этап посвящён также процедуре выяснения, есть ли на квартире скрытые или явные обременения (залоге, прописанные лица, которые могут воспользоваться правом не выписываться из квартиры).

Если лиц, которые могут претендовать на постоянную прописку на основе действующего законодательства, в квартире нет, то между продавцом и покупателем заключается соглашение о том, в какой срок продавец полностью освободит квартиру, выписавшись из нее.

Заключение договора купли-продажи

Это самый большой по продолжительности этап, на котором не только происходит подписание самого договора купли-продажи, но и предварительная подготовка всех необходимых документов, которые должны сопровождать такую сделку.

Подписание договора на этом этапе происходит в два этапа:

  • Согласование предварительного договора и внесение задатка для обеспечения гарантии заключения сделки.
  • Подписание собственно договора купли-продажи между участниками сделки и, при необходимости, заверение подписанного договора у нотариуса. Заверение у нотариуса в соответствии с действующим законодательством может потребоваться в том случае, если одной из сторон заключаемого соглашения является юридическое лицо или организация. В остальных случаях нотариальное заверение не потребуется, если только сами стороны не выскажут желания произвести такую процедуру.

Отдельным шагом в данном этапе станет подготовка документов, сопровождающих сделку.

Необходимые для сделки документы

Для того, чтобы с юридической точки зрения сделка была полностью чистая, необходимо подготовить документы, которые должны подтвердить права и продавца, и покупателя на заключение договора. К таким документам относятся:

  • личные документы продавца и покупателя, а в случае, если от лица сторон действуют представители по доверенности, понадобятся их личные документы и нотариально заверенные доверенности на полное представление интересов (например, генеральная доверенность);
  • технический паспорт на квартиру, в котором будут указаны все проведённые мероприятия по перепланировке квартир;
  • все правоустанавливающие документы на конкретную квартиру, включая те документы, которые смогут подтвердить законность предыдущего перехода права собственности к продавцу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и иным сборам, которые должны быть уплачены собственником квартиры до проведения процедуры переоформления права собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а сделка может затронуть их интересы или ущемить в каком-то объеме;
  • если квартира была куплена в браке, то потребуется согласие супруга на совершение сделки, оформленное в нотариально заверенном виде;
  • кроме того, если продавец не предоставил покупателю на этапе предварительных консультаций, потребуется расширенная выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах, а также на основании какой правовой нормы они могут сохранить за собой право на постоянную регистрацию в конкретной квартире.

Данный перечень документов предоставляется к договору купли-продажи в момент передачи его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Как регистрируется сделка?

Процедура регистрации сделки по приобретению квартиры в собственность с 2015 года претерпела серьезные изменения. Если раньше под регистрацией такой сделки понималась регистрация текста договора путем внесения соответствующих сведений в базы Росреестра, то теперь данное действие не требуется.

Однако предоставить договор о передаче квартиры придется, так как он ляжет в основу документального подтверждения перехода права собственности.

Регистрация сделки происходит только в Росреестре, о чем новому собственнику выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Данная выписка выступает в качестве одного из правоустанавливающих документов, которые в дальнейшем подтверждают законность обладания конкретным жильем.

Подать документы для регистрации сделки можно несколькими способами:

  • через многофункциональные центры;
  • путем непосредственного визита в территориальные подразделения Росреестра по месту нахождения жилплощади (если человек по состоянию здоровья не может прибыть в подразделение по территориальной принадлежности квартиры, можно подать по месту своей регистрации, но подтвердить невозможность обращения по территориальной подведомственности медицинскими документами);
  • в настоящее время активно распространяется возможность оформления перехода права собственности с помощью портала Госуслуг (данный вид регистрации считается электронной регистрацией и требует предоставления путем загрузки в виде скан-копий высокого качества всех документов, которые должны быть приложены к договору купли-продажи).

При подаче документов в Росреестр независимо от того, каким образом осуществляется данное действие, необходимо будет оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей с одного собственника (каждый собственник вносит по две тысячи рублей и получает свою собственную выписку из ЕГРП) для физических лиц и двадцати двух – для юридических.

Квитанция об уплате прикладывается к заявлению о регистрации перехода права собственности.

Сделка по приобретению квартиры в собственность представляет собой достаточно сложный процесс, для которого необходимо тщательное соблюдение всех основных этапов.

Наиболее важными являются подготовка документов, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права собственности. Если данные этапы соблюдены полностью, сделку можно считать юридически чистой и значимой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformlenie-sdelki-2.html

Пошаговая инструкция

Продать квартиру этапы

Последнее обновление: 26.10.2020

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная Пошаговая инструкция для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички.

В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним.

В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • Пошаговая инструкция для покупки квартиры
  • Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

Пошаговая инструкция позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации.

 Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой.

В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Вперед. Следующий шаг
Квартира. Продать или купить?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

Продать квартиру этапы

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

5 851 просмотров

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2021 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир.

Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих.

Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели.

С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент).

Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей.

Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось.

Как следствие, заплатив даже 10 тысяч рублей за услуги оценочной компании, клиент сможет продать свое жилье на 200 тысяч дороже, что даст 190 тысяч рублей разницы.

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц.

Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Помимо всего перечисленного выше могут понадобиться и другие документы. Например, доверенность на представителя, если одна из сторон действует не самостоятельно.

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Пример: По договору продавец обязан погасить весь долг сразу после получения часть или всей суммы оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Пример: Долг по платежам может составлять 50 тысяч рублей, а скидка из-за самого факта наличия задолженности, составит около 200 тысяч рублей.

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее.

Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца.

Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех.

Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом.

Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Это далеко не полный перечень возможных проблем и вариантов, при помощи которых их можно обнаружить.

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья.

Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Так как оформить продажу квартиры самостоятельно все же достаточно сложно, рекомендуется хотя бы умеренно, но пользоваться услугами посредников. Как минимум – опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут о наиболее популярных проблемах и способах их решения, однако каждая ситуация индивидуальна. Специалисты могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к нулю любые возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.