Продажа квартиры без нотариуса

Содержание

Как продать квартиру – Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Продажа квартиры без нотариуса

Как продать квартиру – инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 – 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Бывают ситуации, когда в продаже и покупке квартиры участвует сразу несколько человек. Кто-то продает квартиру, которая в ипотеке, покупает другую квартиру и оформляет на нее новую ипотеку.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку.

На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

Какие основные документы вам понадобятся:

— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);

— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);

— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);

— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).

Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:

— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);

— Технический паспорт;

— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);

— Справка об отсутствии задолженности;
— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

Что указать в договоре задатка:

1) Паспортные данные вас и покупателя;

2) Адрес и описание квартиры;

3) Точную стоимость квартиры;

4) Размер задатка, способ оплаты и срок;

5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;

6) Информация, что на квартиру нет обременения;

7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;

8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;

9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

Что указывается в договоре купли-продажи:

1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;

2) Точная стоимость квартиры;

3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);

6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);

7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);

8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);

9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).

Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Если вы не хотите проходить через все очереди и ждать справку — вы можете заказать выписку из ЕГРН прямо у нас на сайте не выходя из дома — https://rosreestr.net Сделаем выписку в течение дня, а стоимость услуги 350 рублей. После того как вы передали права на собственность — вам должны перевести деньги.

Есть несколько способов: наличными, через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Наличными отдают деньги уже редко, поэтому пользуются чаще всего аккредитивным счетом в банке. Мы подробно написали о способах передачи денег и комиссиях о них в нашей статье: https://rosreestr.

net/info/kak-peredat-dengi-za-pokupku-kvartiry

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте.

Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Сделки с недвижимостью без нотариуса: Риски простой письменной формы

Продажа квартиры без нотариуса

Сделки с недвижимостью таят в себе огромное количество рисков. В арсенале аферистов — масса мошеннических схем, с помощью которых граждан лишают жилья. Договоры в простой письменной форме — являются лидерами как в сфере различных мошеннических проявлений, так и при оспаривании сделок с недвижимостью в судах.

Эксперты Финансового университета при правительстве России провели исследование статистики МВД и судебной практики и выявили тревожную тенденцию: растет число афер с квартирами. На общую ситуацию негативно влияет и тот факт, что при стабильном росте количества преступлений, совершаемых в сфере оборота недвижимости, количество вынесенных приговоров по таким делам снижается из года в год.

Подавляющее большинство преступлений с недвижимостью совершается при сделках «на коленке» — то есть в простой письменной форме, и количество их неуклонно растет. За составление и содержание такого договора никто не несет ответственности, кроме самих участников сделки.

Люди опрометчиво берутся за организацию сделки самостоятельно либо доверяются посредникам, которые обещают помощь, а в итоге оказывают ее некачественно и не несут за это никакой ответственности.

Простая письменная форма сделки, где никто не отвечает за ее правовую чистоту, позволяет вводить граждан в заблуждение, нарушать права собственников, пользоваться их непониманием правовых последствий подписываемых ими документов.

Мошенники под видом совершенно других документов подсовывают людям договоры купли-продажи и дарения, в МФЦ (многофункциональные центры по предоставлению госуслуг) приводят двойников, которые совершают сделку под видом владельцев жилья, банки выдают ипотеку под жилье, право собственности на которое впоследствии оспаривается в суде.

В период действия ограничительных мер, принятых из-за пандемии, мошенники активизировались. С одной стороны, им, как и всем, нужно было искать пути заработка в непростой, с экономической точки зрения, ситуации. Правда, отличие мошенников от остальных граждан в том, что они ищут незаконные пути заработка, но это к слову.

Исследование Финансового университета при Правительстве РФ подтвердило серьезный масштаб угрозы, с которой сталкиваются граждане — участники сделок с недвижимостью. Преступники по-прежнему пользуются схемами с бумажными документами, но уже появились случаи мошенничества с электронной подписью.

По данным МВД – каждая пятнадцатая сделка в России имеет признаки мошенничества, а ежегодно в судах рассматривается порядка 7 000 дел, связанных с квартирным рейдерством.

Ситуация в последние годы усложнилась из-за развития информационных технологий. С одной стороны, они ускорили гражданский оборот и упростили процедуры сделок в сфере недвижимости, что было особенно заметно в пандемию. С другой стороны, цифровизация открыла мошенникам новые «возможности», повысились риски использования электронной цифровой подписи (ЭЦП) в преступных схемах.

Число преступлений в сфере недвижимости растет последние пять лет, в 2020 году тенденция продолжилась. В России за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых ежегодно, выросло на 18%. Если в 2015 году было 6208 таких дел, то в 2019-м уже 7340. Количество преступлений, совершенных в крупном и особо крупном размере, выросло еще сильнее — на 28%.

Статистика

Только за 1 полугодие 2020 года зарегистрировано 4 129 дел о мошенничестве: или 56% от прошлогоднего показателя, а мошенничеств в особо крупном размере — 62% от случаев за весь 2019 год: для сравнения в прошлом году их было 7 340. Нагрузка же на суды в части гражданско-правовых споров в сфере недвижимости выросла за 5 лет на 173%

По данным МВД около 5-7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона. Сейчас же данные исследования показывают взаимосвязь множества тенденций, усугубляющих ситуацию. Раскрываемость мошеннических преступлений в сфере оборота недвижимости падает.

В 2019 году был рассмотрен 2701 иск об оспаривании прав на недвижимость. В 2018 году было 2613 исков. А, для сравнения, в 2016 году был рассмотрен только 961 иск.

За полтора года (2019 год и шесть месяцев нынешнего) был вынесен 981 обвинительный приговор за мошеннические действия в сфере недвижимости. При этом за 2018 год был вынесен 991 приговор.

Количество исков, связанных со сделками с частными домами и приватизированными квартирами, составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворено, в 1616 отказано. Количество дел о признании недействительными сделок с земельными участками в 2019 году составило 1322.

Отдельной темы заслуживает проблема квартирного рейдерства, регулирования сделок с долевой собственностью, Только в столице за 2 месяца в приёмную обратилось более 300 пострадавших граждан

Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров, такую картину:

  • 17% — подделка документов.
  • Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг.
  • Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости.
  • На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости.
  • Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно).

Проблема, в том числе кроется в неквалифицированном посредничестве между сторонами сделки и Росреестром.

Посредники (МФЦ — «Мои документы») не обладают ни должной квалификацией, чтобы обеспечить прием на регистрацию только достоверных и соответствующих всем правовым нормам сведений, ни должной ответственностью.

Уровень квалификации сотрудников МФЦ явно не соответствует задаче обеспечения законности сделки с недвижимостью, документы по которой они принимают от граждан.

Несмотря на то, что государство устранило нотариусу из этой сферы для того, чтобы «снизить расходы граждан», в итоге их расходы на юридическое сопровождение сделки выросли, услуги проверки стали дороже.

Способ разрешения проблемы

  • В континентальной правовой системе стабильность гражданских отношений в сфере недвижимости всегда обеспечивалась институтом нотариата. Удостоверение сделки нотариусом дает гарантию юридической чистоты сделки. Ведь в обязанности нотариуса входит установление личности сторон сделки, их волеизъявления и полномочий, проверка законности сделки и разъяснение ее правовых последствий. Данная система проверочных действий помогает отсечь подавляющее большинство мошеннических схем и в очень надежной степени защищает имущество граждан от преступных посягательств.
  • Необходимо выработать предложения для законодателя по введению обязательной нотариальной формы всех сделок с недвижимостью как важного звена превентивной защиты бесспорности сделок, поскольку «для прочности и незыблемости прав граждан на недвижимое имущество, прежде всего, нужно безупречное основание для возникновения этих прав». Тогда логичным итогом может и должно стать установление бесповоротности записей в ЕГРН, которые невозможно просто так оспорить в суде. Потому что за возможные пороки сделки будет нести полную имущественную ответственность конкретный институт, действующий от имени государства. И сделки, основанные на достоверности записей в ЕГРН, не будут нести в себе риски для граждан, масштабы которых сегодня огромны.
  • Присутствие нотариата именно в сделках с недвижимым имуществом позволяет в полной мере реализовать конституционные права граждан, в том числе на получение квалифицированной и доступной правовой помощи.

Значимая роль нотариата в противодействии мошенничеству выступает логичным следствием его широких полномочий в деле защиты прав граждан и законных интересов собственника.

Созданная Федеральной нотариальной палатой Единая информационная система (ЕИС) нотариата, в которой регистрируются все нотариальные действия, участвует в системе межведомственного электронного взаимодействия, и сегодня именно развитая цифровая инфраструктура нотариата позволяет максимально оперативно и точно проверять различные данные, как по запросам самих нотариусов, так и по электронным запросам государственных органов.

При выявлении подобных противоправных действий нотариус сразу же сообщает о них в полицию, где возбуждаются уголовные дела и проводятся следственные действия. Именно оперативная реакция и бдительность нотариуса зачастую помогает поймать преступников с поличным, нередко — прямо в кабинете нотариуса.

Всего благодаря бдительности и профессионализму нотариусов от мошенников удалось защитить 757 граждан и спасти имущество, прежде всего — недвижимость, на общую стоимость свыше 10,7 миллиардов рублей. Помимо собственности граждан, была защищена и собственность государства — например, т.н.

выморочное имущество, которое незаконным путем пытались присвоить мошенники, а также собственность юридических лиц.

В ситуациях же, когда сделки проводятся в простой письменной форме, то есть без нотариуса, установить факт мошенничества получается лишь спустя время, нередко — уже в суде, когда, например, ни о чем не подозревавший и честно заплативший деньги покупатель недвижимости внезапно лишается своего имущества.

Нотариусы отмечают, что за три года лидерами среди регионов по числу выявленных попыток мошенничества стали:

  • Красноярский край — 62 случая;
  • Санкт-Петербург — 59 случаев;
  • Московская область — 39 случаев;
  • Новосибирская область — 27 случаев;
  • Ростовская область — 27 случаев;
  • Свердловская область — 22 случая;
  • Башкирия — 22 случая.

Для сравнения, за неполный 2019 год – с января по октябрь – в 30 регионах страны было выявлено 186 попыток совершить мошенничество. В 2018 году – 150 попыток в 34 регионах, в 2017 году – в 25 регионах 94 попытки

Больше всего подделок за неполные три года было выявлено в следующих регионах:

  • Москва — 166 случаев;
  • Новосибирская область — 140 случаев;
  • Республика Башкортостан — 128 случаев;
  • Санкт-Петербург — 126 случаев;
  • Красноярский край — 109 случаев;
  • Кемеровская область — 72 случая.

ЕСЛИ НАШ МАТЕРИАЛ БЫЛ ВАМ ИНТЕРЕСЕН, ОЦЕНИТЕ ЕГО, НАЖАВ ПАЛЕЦ ВВЕРХ!!!

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬНА НАШ КАНАЛ, ЧТОБЫ НЕ ПРОПУСТИТЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!

ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ С ДРУЗЬЯМИ В СОЦСЕТЯХ!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pronotariat/sdelki-s-nedvijimostiu-bez-notariusa-riski-prostoi-pismennoi-formy-5f62e5955477ff281e8782ca

Оформление сделок с жильем без нотариуса – в каких случаях обязательно заверять договор купли-продажи, когда можно обойтись без заверения

Продажа квартиры без нотариуса

Сделка по купли-продажи объекта жилой или нежилой недвижимости – одна из самых популярных в нотариальном деле. Заверения нотариуса – это, своего рода, признание документа юридически правильным и имеющим законное основание.

Вместе с тем, не все сделки обязательно заверять у нотариуса, но всегда такая процедура не будет лишней – это только укрепит юридическую силу документа.

Далее поговорим о том, нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, в каких случаях эту процедуру можно пропустить, а когда это нужно делать обязательно.

Случаи, когда заверение обязательно

В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:

  • В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
  • Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
  • Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.

Когда заверение нотариуса необязательно, но рекомендуется?

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

  • Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
  • Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
  • Если сделка оформляется в долевой собственности.
  • Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Во всех вышеперечисленных случаях заверять договор купли-продажи нотариально требуется хотя бы потому, что это является прямым подтверждением законности сделки, соблюдения прав всех сторон.

Когда можно обойтись без нотариуса?

Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? Да, если объект недвижимости находится не в долевой собственности, то есть имеется один владелец. В таком случае можно просто оформить письменный договор купли-продажи с соблюдением процессуальных норм. Но, даже в таком случае нотариальное заверение не будет лишним.

Разница при покупке вторичного жилья и новостройки

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Зачем нужно делать нотариальное заверение?

Следует понимать, что заверять договора купли-продажи нужно не только продавцу, но и покупателю. Далее рассмотрим, зачем нужно заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса обеим сторонам.

Заверение для покупателя

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1. В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

  • Нотариус проверить грамотное составление договора.
  • Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
  • Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
  • Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

Заверение для продавца

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

  • Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
  • Если объект продажи находится на доверительном управлении.
  • Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Дополнительные преимущества работы с нотариусом

Нотариальное заверение сделки – это еще не все, что полезного можно получить от нотариуса. Как правило, специалист этого профиля предоставляет такие услуги:

  • Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
  • Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
  • Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
  • Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Само собой разумеется, что это не полный перечень предоставляемых услуг, так как нотариус работает не только со сделками по купле/продаже недвижимости.

Во сколько обойдутся услуги?

Нужно понимать, что есть утвержденные государством тарифы, а есть те, которые нотариус устанавливает на свое усмотрение.

Так, заверение документа обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не менее 300 рублей и не больше 20 000 рублей.

Стоимость оформления договора колеблется от 2000 до 6000 рублей. Само собой разумеется, что в столице стоимость услуг нотариуса выше.

Удостоверение соглашения будет зависеть от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Что же касается оценки объекта недвижимости, то этим занимаются аккредитованные организации, их услуги оплачиваются отдельно.

Налогообложение

Если собственник владеет продаваемым объектом недвижимости менее трех лет, ему придется платить налог с продажи. Также налоговые обязанности придется выполнять новому собственнику – он тоже уплачивает процент от стоимости квартиры в казну государства.

Подведем итоги

Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Да, в преобладающем случае совершения сделок это необходимо. Но, даже в том случае, если сделку можно оформить без услуг нотариуса, все же это не будет лишним – так документ будет иметь только больше юридической силы.

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от оценочной стоимости объекта недвижимости, а также тарифов самого специалиста. Зачастую на этот показатель также влияет и регион – в столице, само собой, это будет дороже.

Следует понимать и то, что в некоторых случаях договор купли-продажи без нотариуса не будет считаться действительным – без такого заверения он просто не пройдет процедуру регистрации в Росреестре.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/mozhno-li-oformit-sdelku-s-zhilem-bez-uchastiya-notariusa/

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Продажа квартиры без нотариуса

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.