Прямая продажа жилья

Содержание

Прямая, свободная и альтернативная продажа квартиры: что это такое, плюсы и минусы

Прямая продажа жилья

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

  • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры– это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартирыдолжна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.

  2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
  3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
  4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.

  5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки.

Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  • на сайте Росреестра;
  • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

  1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
  2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
  3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

  • возможная потеря купленной недвижимости;
  • возможная потеря большой суммы денег;
  • затраты на оформление документов в Росреестре;
  • потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/pryamaya-svobodnaya-alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html

Прямая продажа квартиры: что это такое и какие еще есть способы

Прямая продажа жилья

Ежедневно по всему миру совершаются сотни тысяч сделок по приобретению недвижимости. Продавцы желают продать подороже, а покупатели — приобрести подешевле. Извечный закон рынка не меняется.

Продажи квартир бывают двух видов — прямая и альтернативная. Каждый из способов имеет как положительные нюансы, так и отрицательные. Что значит прямая продажа квартиры и в чем она заключается, рассмотрим далее.

Что такое прямая продажа квартиры

Прямая продажа квартиры — что это такое? Конкретного юридического определения этому понятию нет. На практике это сделка, при которой продавец продает жилье без привлечения третьих лиц и дополнительных условий. Часто можно услышать фразу «чистая продажа» — она означает то же самое.

При этом способе в квартире нет зарегистрированных лиц и в ней никто не проживает. На жилье не должно быть залоговых обязательств или ареста, т.е. квартира чиста. Такой способ подразумевает, что для продавца жилье является избыточным и его цель — просто извлечение прибыли.

Агентами недвижимости этот термин употребляется в случаях продажи объекта без встречного предложения. Гражданам, которые хотят продать жилье, не требуется искать новую недвижимость для последующего приобретения, так как у них есть место для проживания.

При таком способе на квартиру уже подготовлены все документы и сделка совершается в минимальные сроки — 2 или 3 дня.

Плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, способ имеет отрицательные и положительные стороны. Рассмотрим их и выявим отличительные особенности.

Плюсы.

  1. Экономия времени. Купить квартиру и въехать в квартиру можно без промедлений, ведь продавцу не нужно время для поисков себе нового жилья. Такой способ менее энергозатратный для всех сторон соглашения.
  2. Банковская организация охотнее согласится на кредитование квартиры. Круг возможных покупателей расширяется за счет лиц, желающих приобрести квартиру в ипотеку.
  3. Возможность торговаться с продавцом при приобретении объекта за наличные деньги.
  4. Небольшая разница в цене между чистой и альтернативной продажей. Лучше немного переплатить, но при этом сэкономить нервы и время.
  5. Покупатель обходит стороной нескончаемую цепочку юридических действий. Например, снятие с регистрационного учета жильцов продаваемой квартиры.
  6. Возможность получить скидку при срочной продаже.
  7. Заключение сделки только с собственником жилья.

В практике часто бывают случаи признания договора недействительным, даже если квартира казалась абсолютно чистой.

Каковы отрицательные стороны способа?

  1. Если объект получен по наследству, не исключено, что в скором времени появится «обделенный» наследник. Или, например, гражданин вышел из мест лишения свободы и пытается заявить свои права на недвижимость.
  2. Недобросовестность продавца, вследствие которой окажется, что на недвижимости есть обременения. Итог — потеря денег и времени. Нельзя верить на слово продавцам, которые уверяют вас в «прозрачности» объекта.
  3. Продавец может скрыть, что сделкой он нарушает права недееспособных или несовершеннолетних граждан. Такое соглашение тоже могут признать недействительным.

Важно! Если вы сомневаетесь в «прозрачности» сделки, обратитесь за помощью к юристу и выясните все факты самостоятельно.

Другие виды продаж квартир

Наряду с прямым способом продажи есть еще два — альтернативный и так называемая цепочка. Рассмотрим их далее и проанализируем.

Альтернатива

Самый распространенный способ сбыта недвижимости — альтернативный. Почему так? Все просто: подавляющее большинство продавцов на вырученные деньги сразу покупают новое жилье, а не откладывают финансы на счет или к себе под подушку.

Сделка купли-продажи происходит одновременно, то есть в один день на обе квартиры. Соглашения подписываются одновременно, как и регистрация документов.

Способ помогает продать квартиру и сразу же приобрести новую, хоть этот процесс и немного сложнее, чем чистая продажа. Альтернативная продажа несет свои риски и занимает больше времени.

Цепочка

«Цепочка квартир» — продаются сразу несколько «альтернативных» квартир. Продавцы каждой квартиры — это покупатели в следующей. Поэтому этот метод и называется «цепочкой».

Например, гражданин продает 5-комнатную квартиру. Взамен ей он приобретает 2-комнатную и 3-комнатную квартиру. Получилась цепочка из трех квартир, в которой вместо одной покупают сразу две (альтернативных).

Чем длиннее цепочка, тем больше участников и больше рисков. Сделка занимает много времени. Если один элемент цепочки «сломается», рухнет вся система. В практике цепочки свыше четырех объектов — явление редкое.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/pryamaya-prodazha-kvartiry.html

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Прямая продажа жилья

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью могут быть пря­мы­ми и аль­тер­на­тив­ны­ми. Пря­мая сдел­ка — это обыч­ная покуп­ка или про­да­жа, когда объ­ект при­об­ре­та­ет­ся или про­да­ет­ся напря­мую, и сдел­ку мож­но счи­тать завер­шен­ной.

При аль­тер­на­тив­ных про­да­жах одна сдел­ка может вести за собой целую цепоч­ку: напри­мер, поку­па­ет­ся квар­ти­ра у соб­ствен­ни­ков, кото­рые про­да­ют ее, что­бы на эти день­ги (или с допла­той) про­из­ве­сти покуп­ку раз­дель­но­го жилья (несколь­ких квартир).

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа — это вид непря­мо­го обме­на квар­тир или про­да­жа со встреч­ной покупкой.

Рас­смот­рим в статье:

  • Что зна­чит сво­бод­ная про­да­жа квартиры?
  • Тип про­да­жи аль­тер­на­ти­ва — что это такое?
  • В чем пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки аль­тер­на­тив­ных сделок?

Что такое свободная продажа квартиры

Сво­бод­ная про­да­жа (она же пря­мая) — это самая про­стая опе­ра­ция с недви­жи­мо­стью, кото­рая пред­по­ла­га­ет все­го одну сдел­ку: соб­ствен­ник про­сто про­да­ет свое жилье, и не ста­вит сво­ей целью покуп­ку другого.

Дого­вор под­пи­сы­ва­ет­ся дву­мя сто­ро­на­ми, при­ня­тие реше­ния не зави­сит от тре­тьих-чет­вер­тых лиц. Опе­ра­ция осу­ществ­ля­ет­ся в корот­кие сро­ки. От участ­ни­ков тре­бу­ет­ся под­пи­са­ние пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния и окон­ча­тель­но­го дого­во­ра купли-продажи.

Пря­мая про­да­жа или покуп­ка — иде­аль­ный пред­по­чти­тель­ный вари­ант быст­рой необре­ме­ни­тель­ной сдел­ки. Но такое, к сожа­ле­нию, быва­ет в послед­нее вре­мя ред­ко, осо­бен­но если про­да­ют­ся доро­гие 4‑комнатные квар­ти­ры. И тогда при­хо­дит­ся искать аль­тер­на­тив­ные варианты.

Что такое тип продажи “альтернатива”

Аль­тер­на­ти­вой назы­ва­ют выбор мини­мум из двух вари­ан­тов. Напри­мер, мож­но при­нять решение:

  • остать­ся жить в сво­ей 3‑х ком­нат­ной квар­ти­ре и копить сред­ства на покуп­ку еще одно­го жилья;
  • поме­нять квар­ти­ру на двух­ком­нат­ную и однокомнатную;
  • про­дать квар­ти­ру, а на полу­чен­ные день­ги купить две квартиры.

Тре­тий вари­ант в дан­ном при­ме­ре и пред­став­ля­ет из себя альтернативу.

В аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке таким обра­зом при­ни­ма­ют уча­стие мини­мум три стороны:

  • верх­нее зве­но (поку­па­тель);
  • сред­нее зве­но (поку­па­тель и он же продавец);
  • ниж­нее зве­но (про­да­вец).

В каж­дом из зве­ньев может участ­во­вать несколь­ко квар­тир. Сдел­ки меж­ду сто­ро­на­ми про­ис­хо­дят с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния в цепоч­ке одно­мо­мент­но, а на прак­ти­ке могут не сов­па­дать во вре­ме­ни. Что­бы цепоч­ка рабо­та­ла сла­жен­но, сдел­ки долж­ны совер­шать­ся после­до­ва­тель­но снизу-вверх:

  • про­дав­цы вни­зу про­да­ют свои квартиры;
  • поку­па­те­ли-про­дав­цы сред­не­го зве­на поку­па­ют их;
  • затем они про­да­ют квар­ти­ры верх­не­му поку­па­те­лю, кото­рый завер­ша­ет всю цепоч­ку сде­лок пря­мой покупкой.

Одна­ко на прак­ти­ке аль­тер­на­тив­ная про­да­жа на про­ме­жу­точ­ных эта­пах может опе­ре­жать про­да­жу на конеч­ном эта­пе, что удли­ня­ет вре­мя ожи­да­ния верх­не­го поку­па­те­ля: он уже готов совер­шить сдел­ку, а ниж­ние зве­нья ещё нет.

И чем длин­нее цепь, и боль­ше зве­ньев, тем доль­ше при­хо­дит­ся ждать конеч­ной сдел­ки. Извест­ны слу­чаи, когда аль­тер­на­тив­ные цепи про­даж и поку­пок вклю­ча­ли десят­ки квар­тир. Но обыч­но сдел­ки про­хо­дят в три, мак­си­мум четы­ре этапа.

Аль­тер­на­тив­на в цепоч­ке вза­и­мо­свя­зан­ных сде­лок толь­ко продажа.

Про­дав­цы сред­не­го зве­на часто добав­ля­ют допол­ни­тель­ные сред­ства для при­об­ре­те­ния дру­го­го жилья, исполь­зуя, напри­мер, кредиты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа встречается:

  • при раз­де­ле квар­ти­ры, при­над­ле­жа­щей доле­вым собственникам;
  • объ­еди­не­нии род­ствен­ни­ков на общей жилплощади;
  • обмене одной квар­ти­ры на дру­гую с целью рас­ши­ре­ния жилой площади;
  • разъ­ез­де ком­му­наль­ных жильцов.

Часто аль­тер­на­тив­ная про­да­жа про­из­во­дит­ся для выде­ле­ния жилья нахо­дя­щим­ся под соци­аль­ной опе­кой граж­да­нам: несо­вер­шен­но­лет­ним, инва­ли­дам, пен­си­о­не­рам. Такие сдел­ки в обя­за­тель­ном поряд­ке оформ­ля­ют­ся у нотариуса.

При раз­де­ле квар­ти­ры съез­жа­ю­щие обя­за­ны про­пи­сать­ся по ново­му адре­су. При аль­тер­на­тив­ных сдел­ках обыч­но при­бе­га­ют к помо­щи риэл­то­ров, кото­рые помо­га­ют и подыс­кать вари­ан­ты через свою кли­ент­скую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Рас­че­ты меж­ду сто­ро­на­ми осу­ществ­ля­ют­ся непо­сред­ствен­но налич­ны­ми при помо­щи бан­ков­ских яче­ек, при­чём коли­че­ство яче­ек долж­но рав­нять­ся коли­че­ству про­во­ди­мых сделок.

Так, если поку­па­тель-про­да­вец наме­рен про­дать свою трёх­ком­нат­ную квар­ти­ру, что­бы затем купить две квар­ти­ры (двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную), то для совер­ше­ния этих опе­ра­ций необ­хо­ди­мы три ячей­ки с пра­вом досту­па для контр­аген­та (про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны сдел­ки) после под­пи­са­ния договора:

  • одну ячей­ку арен­ду­ет верх­ний поку­па­тель (контр­агент поку­па­те­ля-про­дав­ца), поме­ща­ю­щий в ней свои средства;
  • две ячей­ки арен­ду­ет поку­па­тель-про­да­вец для рас­че­та с соб­ствен­ни­ка­ми обе­их квартир.

Для замет­ки: При под­пи­са­нии дого­во­ров мены (подо­бие аль­тер­на­тив­ной сдел­ки) сто­ро­нам, совер­ша­ю­щим обмен, доста­точ­но иметь одну ячей­ку, куда раз­ме­ща­ет­ся допла­та (раз­ни­ца меж­ду сто­и­мо­стью объ­ек­тов, под­ле­жа­щих обмену.

Преимущество альтернативных продаж

  • Когда про­да­жа квар­ти­ры ведёт­ся с аль­тер­на­ти­вой одно­мо­мент­ной покуп­ки жилья у дру­гой сто­ро­ны, это под­стра­хо­вы­ва­ет про­дав­ца от рис­ка про­сад­ки, то есть воз­ник­но­ве­ния такой ситу­а­ции, когда денег, выру­чен­ных от про­да­жи, не хва­та­ет для покуп­ки ново­го объ­ек­та. Такая ситу­а­ция часто возникает: 
    • при пло­хом зна­нии цен на рын­ке недвижимости;
    • слиш­ком дол­гом поис­ке вари­ан­та, в тече­ние кото­ро­го про­ис­хо­дит подо­ро­жа­ние цены в резуль­та­те инфляции.
  • Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа даёт воз­мож­ность раз­де­ла общей соб­ствен­но­сти путём после­ду­ю­щей покуп­ки несколь­ких квар­тир. Сде­лать это при помо­щи про­сто­го обме­на крайне сложно.
  • Дого­вор­ные сдел­ки тако­го рода поз­во­ля­ют решить про­бле­мы сра­зу для несколь­ких сторон.

Одна­ко у аль­тер­на­тив­ных сде­лок есть свои риски.

Риск альтернативных сделок

Несмот­ря на риэл­тор­скую помощь в поис­ке, про­вер­ке недви­жи­мо­сти, под­го­тов­ке доку­мен­тов для куп­ли-про­да­жи, аль­тер­на­тив­ные сдел­ки часто тор­мо­зят­ся. При­чи­ной чаще все­го являются:

  • несо­гла­со­ван­ность дей­ствий участ­ни­ков цепи (преды­ду­щее зве­но уже про­да­ло своё жильё, а после­ду­ю­щее ещё не гото­во, или наоборот);
  • отказ от сдел­ки на каком-то этапе;
  • задерж­ка с выпис­кой и пере­се­ле­ни­ем соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей квартир;
  • повы­шен­ные запро­сы в плане цены (неред­ко сдель­щи­ки меня­ют дого­вор­ную цену, так как нахо­дит­ся кто-то, кто готов пред­ло­жить более выгод­ные усло­вия, и таким обра­зом аль­тер­на­тив­ные сдел­ки могут пре­вра­тить­ся в сво­е­го рода аукционы);
  • юри­ди­че­ское несо­вер­шен­ство одной из сде­лок (напри­мер, обна­ру­жи­ва­ют­ся новые соб­ствен­ни­ки уже про­дан­ной квартиры).

Послед­нее, к сожа­ле­нию, воз­мож­но и в том слу­чае, если сдел­ку кури­ру­ют риэл­то­ры, так как и они не застра­хо­ва­ны от ошибок.

Особенности регистрации

Допол­ни­тель­ный риск даёт необ­хо­ди­мость реги­стра­ции всех сде­лок не в одном дого­вор­ном доку­мен­те, а каж­дой в отдель­но­сти: каж­дая опе­ра­ция в аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке юри­ди­че­ски само­сто­я­тель­на и не вле­чет по зако­ну обя­за­тель­ное заклю­че­ние дого­во­ра в любом из зве­ньев, как толь­ко это про­изо­шло в предыдущем.

То есть неред­ко быва­ет так: одна из сто­рон про­да­ёт свою квар­ти­ру и реги­стри­ру­ет сдел­ку, а в ниж­нем звене кто-то отка­зы­ва­ет­ся это сде­лать, несмот­ря на уст­ную дого­во­рён­ность, и вся цепь рвёт­ся.

Стра­да­ют при этом про­дав­цы-поку­па­те­ли про­ме­жу­точ­ных зве­ньев и верх­ний поку­па­тель: они оста­ют­ся без жела­е­мых квар­тир и риску­ют поте­рять часть денег во вре­мя поис­ков дру­гих вари­ан­тов (най­ден­ное жильё может ока­зать­ся более доро­гим, опять пона­до­бят­ся рас­хо­ды на риэл­то­ров и т.д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

  • Ещё на пред­ва­ри­тель­ном эта­пе всем сто­ро­нам нуж­но обго­во­рить в отдель­но­сти каж­дую деталь сде­лок и дого­во­рить­ся о вре­ме­ни про­ве­де­ния опе­ра­ций с тем, что­бы опе­ра­ция преды­ду­ще­го зве­на опе­ре­жа­ла по вре­ме­ни сдел­ку после­ду­ю­ще­го этапа.
  • Так­же необ­хо­ди­мо нанять еди­но­го испол­ни­те­ля, кури­ру­ю­ще­го заклю­че­ние всех сде­лок в цепоч­ке, то есть один риэл­тор будет вести все сдел­ки и дер­жать всю ситу­а­цию под контролем.
  • Заклю­че­ние дого­во­ров куп­ли-про­да­жи у одно­го нота­ри­уса может под­стра­хо­вать от преж­де­вре­мен­но­го заклю­че­ния дого­во­ра, если вдруг не сра­бо­та­ло преды­ду­щее звено.
  • На сай­те Росре­ест­ра мож­но отсле­жи­вать ход реги­стра­ции, что даёт воз­мож­ность уви­деть, что один из соб­ствен­ни­ков про­да­ва­е­мо­го или поку­па­е­мо­го жилья не про­вел реги­стра­цию сдел­ки в уста­нов­лен­ное вре­мя, и при­оста­но­вить даль­ней­шие сдел­ки, пре­ду­пре­див всех участников.
  • Поми­мо это­го, все участ­ни­ки аль­тер­на­тив­ной цепоч­ки могут заклю­чить доб­ро­воль­ный дого­вор, заве­рив его у нота­ри­уса, суть кото­ро­го тако­ва: если какая-то сдел­ка сры­ва­ет­ся, вос­ста­нав­ли­ва­ет­ся ста­тус-кво, то есть пред­ше­ству­ю­щие сдел­ки анну­ли­ру­ют­ся, а сто­ро­нам воз­вра­ща­ют­ся упла­чен­ные деньги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С пози­ции нало­го­во­го кодек­са аль­тер­на­тив­ные сдел­ки рас­смат­ри­ва­ют­ся как сово­куп­ность обыч­ных сде­лок, на кото­рые рас­про­стра­ня­ют­ся обыч­ные пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния и нало­го­во­го вычета.

Это озна­ча­ет:

  • Все про­да­жи обла­га­ют­ся нало­га­ми, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, ука­зан­ных в дан­ной статье.
  • При покуп­ке же воз­мо­жен нало­го­вый вычет.
  • Для про­дав­ца-поку­па­те­ля НДФЛ при про­да­же может ком­пен­си­ро­вать­ся нало­го­вым выче­том, и в резуль­та­те нало­го­вые выпла­ты могут рав­нять­ся нулю.

Заклю­че­ние

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа квар­ти­ры, несмот­ря на слож­ные замыс­ло­ва­тые пере­пле­те­ния сде­лок, может помочь осу­ще­ствить заду­ман­ное в пол­ной мере. Это насто­я­щий выход для тех, кто меч­та­ет разъ­е­хать­ся и поде­лить общую жил­пло­щадь.

Но при несо­гла­со­ван­но­сти дей­ствий сто­рон, невы­пол­не­нии ими сво­их обя­за­тельств, вся цепоч­ка может раз­ру­шить­ся и при­ве­сти к непред­ви­ден­ным поте­рям.

Поэто­му аль­тер­на­ти­ва при про­да­же квар­ти­ры долж­на быть осмыс­лен­ной и застра­хо­ван­ной от рис­ка её участ­ни­ка­ми со всех сторон.

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html

Прямая продажа квартиры: что это такое

Прямая продажа жилья

Ежедневно совершается огромное количество сделок с недвижимостью: кто-то продает, кто-то покупает, другие арендуют или наоборот сдают. Каждый участник сделки по недвижимости хочет получить максимальную прибыть и выгоду от нее. Есть два основных типа реализации недвижимости:

  • прямая или свободная продажа квартиры;
  • альтернативная.

Данные виды продажи квартиры кардинально отличаются друг от друга. Выбор конкретного способа зависит от обстоятельств, в которых находится продавец.

Прямая продажа квартиры — что это такое?

Чтобы понять, что такое прямая продажа недвижимости, рассмотрим определение понятия. Итак:

Прямая продажа квартиры — это тип сделки, в которой принимают участие две стороны, одна из которых продает недвижимость, а другая покупает.

При  этом дополнительные аспекты, как необходимость в покупке нового жилья, наличие обременения на продаваемой квартире, несовершеннолетние лица, прописанные в ней или другие собственники отсутствуют.

Второе название такого типа сделки с недвижимостью — чистая продажа квартиры. И чистая она именно из-за отсутствия отягощающих факторов. По сути продавец реализует недвижимость с целью получения выгоды от сделки, а не для обмена старого жилья на новое, улучшения жилищных условий или достижения иных целей.

Другая особенность продажи чистой квартиры — скорость. Такую сделку опытный риелтор (так называют человека, который занимается продажей за процент от сделки или зарплату, если он является наемным агентом в какой-либо риелторской фирме) закроет за пару дней, так как все документы от продавца квартиры будут на руках, ну а от покупателя требуются только деньги.

Нашел человека, готового заплатить нужную сумму, продал квартиру… Все просто!

Для сравнения: чтобы продать квартиру в ипотеке, на которую наложено обременение банка, необходимо получить согласие кредитора на сделку. На рассмотрение запроса уходит от 3-15 дней.

Также сложности ожидают тех, кто хочет продать старую квартиру и сразу приобрести новую, то есть в сделке уже участвует минимум три стороны. Это уже не прямая или чистая продажа, а альтернативная.

Необходимо грамотно все оформить, рассчитать разницу и учесть интересы каждой стороны. Вопрос альтернативной продажи со всеми преимуществами и недостатками рассмотрим ниже.

Что представляет собой прямая продажа квартиры?

Такой тип сделки, как прямая продажа квартиры, риэлторы еще называют “чистая продажа”. Для такой сделки характерны скорость и простота. Чтобы прямая продажа квартиры состоялась, необходимо соблюсти ряд условий:

  • В реализуемой квартире никто не должен быть зарегистрирован и не проживать;
  • Если кто-то проживает, в договор купли-продажи недвижимости вносится пункт о том, что помещение освободится во время указанного срока. Обычно на переезд дается 1 месяц;
  • Исключается необходимость в подборе альтернативной квартиры (комнаты, дома) для продавца. То есть он нанимает риелтора только для реализации свободной квартиры, а для проживания у него имеется альтернативная жилплощадь.

Прямая продажа квартиры пошагово:

  • Шаг 1: Поиск риелтора и заключение с ним договора. Можно продавать квартиру и самостоятельно, но тогда следует знать, как именно заключается договор купли-продажи, как регистрируется недвижимость на нового владельца в Россреестре и другие нюансы сделки.
  • Шаг 2: Рекламная кампания, демонстрация недвижимости, переговоры с потенциальным покупателем и заключение с ним предварительного договора купли продажи, если квартира ему подходит.
  • Шаг 3: Заключение сделки и регистрация договора купли-продажи в Росреесте.
  • Шаг 4: Подписание акта приема-передачи недвижимости и получение денег (перевод, аккредитив банка или другой вариант).
  • Шаг 5: Выплата комиссии риелтору или фирме, если он привлекался для продажи квартиры. Если все сделали самостоятельно, значит сэкономили на этом моменте.

Помните, что важно собрать полный пакет документов для совершения такой сделки. Список в видео:

Плюсы и минусы прямой продажи

Существует два вида продажи квартиры — прямой (рассматриваемый) и альтернативный. Оба способа имеют, как преимущества, так и недостатки.

Прямая продажа квартиры имеет большое количество плюсов для покупателя:

  • Скорость и экономия времени, так как въехать в приобретенное жилье можно практически сразу;
  • Получение кредита на «чистую квартиру» — более простая и быстрая процедура;
  • Есть возможность торговаться и сбивать цену, если деньги предлагаются наличными;
  • Есть возможность избежать нескончаемой цепочки юридических действий, характерных для альтернативной продажи.

Хотя для собственника еще больше плюсов, он быстро реализует квартиру и получает нужную ему сумму на руки, с которой далее может совершать любые финансовые операции.

Нельзя не учитывать и отрицательные стороны, которые могут возникнуть при прямой продаже квартиры. В первую очередь минусы такого способа могут коснуться покупателя недвижимости:

  • Потеря времени и денег. Есть вероятность, что квартира все же окажется нечистой, как бы собственник не уверял в обратном, поэтому проверка ее на обременение, наличие прописанных лиц, о которых продавец не упоминает и т.д. обязательна. Для этого нужно обратиться к юристу, а это стоит денег.
  • Возможность появления наследников. Чтобы проверить все досконально требуется юрист, самостоятельно можно приобрести проблемную квартиру.

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо обратиться за помощью к юристу и инициировать доскональную проверку квартиры, прежде чем заключить с продавцом сделку по прямой продаже.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Альтернативная продажа квартиры — гораздо более распространенный вариант, чем прямая. Все дело в том, что не у всех продавцов есть второе жилье.

Как правило, квартира продается с целью приобретения на вырученные деньги новой или же размена, к примеру, старой двушки на две однокомнатные.

Это стандартная процедура при разводе, когда оба супруга не желают более проживать совместно. Или же родители хотят выделить ребенку отдельную жилплощадь.

Итак, для альтернативы характерна цепочка юридических действий со сбором огромного пакета документов. Необходимо найти покупателя на старую квартиру и подобрать новую, на которую хватает денег от продажи. Если же финансов недостаточно требуется еще и обращение в банк за ипотекой или кредитом на жилье, чтобы покрыть недостающую сумму.

В итоге такая процедура занимает гораздо больше времени, так как каждая из сторон может в любой момент передумать. Но есть и плюсы, продавец в итоге меняет квартиру на более выгодный для него вариант, а покупатель получает недвижимость по привлекательной цене.

Популярные вопросы по теме: ✅ Прямая продажа квартиры: что это такое?

Прямая продажа квартиры – это заключение заключение сделки между продавцом и покупателем без привлечения третьих лиц и каких-либо других условий. 

✅ Что значит непрямая продажа квартиры или альтернативная?

Альтернативная продажа квартиры – это сделка, при которой покупатель получает не деньги, а новую недвижимость. При таком способе реализации квартиры происходит одновременное заключение двух или более договоров купли-продажи. Когда продавец отдает старую квартиру, взамен на вырученные деньги приобретает другую (одну, две или более). 

✅ Какие есть плюсы и минусы прямой продажи квартиры?

Прямая продажа квартиры помогает сэкономить время и сразу въехать в новое жилье, так как там никто не прописан и нет необходимости ждать, пока старые жильцы съедут. 

Среди минусов финансовые затраты на юриста, так как верить на слово продавцу, что недвижимость “чистая” не стоит. Лучше все проверить и убедиться, что через полгода не появятся наследники, родственники и другие лица, претендующие на долю в квартире. 

Источник: https://whoyougle.ru/prava-i-zakony/chto-takoe-pryamaya-prodazha-kvartiry.html

Что такое прямая продажа квартиры?

Прямая продажа жилья

Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.

Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.

Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.

Существует 2 стандартных типа продаж:

  • прямая (свободная/чистая) продажа;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.

При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:

  • зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
  • претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
  • обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
  • необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.

Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.

Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.

Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.

Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:

  • паспорт собственника или доверенного лица;
  • свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
  • свидетельство о браке;
  • письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
  • техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
  • выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
  • разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
  • договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
  • справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.

Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).

Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.

Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:

  • паспорт нового собственника;
  • договор купли-продажи;
  • заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
  • правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:

  • дата выселения прежних хозяев;
  • передача ключей от квартиры;
  • снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
  • возможное наличие обременений на имущество и пр.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

  • Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
  • При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

  • разделе квартиры с долевыми собственниками;
  • проживании родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
  • разъезде коммунальных жильцов;
  • выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.