Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке — как проверить чистоту сделки

Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке

8 января 2021, в 20:52

Приобрести жилье и не наделать глупостей – это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье – минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

Покупают вторичку:

1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Ограниченный бюджет

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Инструкция по покупке вторичного жилья

Первым делом покупатель решает  – перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.

Основные этапы

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Не учитываются особые условия – (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д) Без страхования жизни – ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке. Газпромбанк – 7.5% ВТБ – 7.

4 % Металлинвест – 7.5 Открытие – 7.6% Росбанк – 8.39% ДОМ РФ – 8% Россельхоз – 8.5% Сбербанк – 8.5% Райффазен – 8.2 и выше Уралсиб – 8.59% ПСБ, Юникредит, Альфа – 8.

7-9%

Остальные банковские учреждения – проценты выше.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:

– двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

– сырость и этажность

– теневая или солнечная сторона

– посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

– посмотреть состояние труб и канализации

– поспрашивать про систему отопления в зимний период

– оценить перечень затрат на ремонт

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:

– данные паспорта прописаны верно

– присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

– актуальный срок действия

– нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Справка о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

Ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.

При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета. 1. Имущественный вычет – вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат) 2.

Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов. 3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)

Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги.

Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.

При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

«Вторичка»

Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке – документы и оформление

Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.2.

Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.4.

Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.7.

Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.

8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Источник: https://salita.biz/articles/etapy-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-dokumenty-i-oformlenie

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Сделка по покупке квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.