Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

Пока вы не провели ни одного общего собрания собственников в МКД, это дело кажется проще простого. Порядок и правила проведения подробно описаны в Жилищном кодексе РФ – бери и делай.

Но знающие люди понимают, как сложно организовать всех и провести ОСС. Поэтому Минстрой РФ публикует пояснения о проведении общего собрания собственников.Как проверить доверенность для участия в ОСС

Что вы найдёте в письме

В письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 Минстрой РФ ответил на спорные вопросы проведения ОСС в МКД. Например, рассказал, может ли собственник нескольких помещений в одном МКД по-разному ать от разных помещений, или ать только по некоторым своим помещениям.

Ведомство объяснило, когда нежилое помещение в доме могут признать не частью этого дома, а его собственника не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений МКД.

Из письма вы узнаете, можно ли вручать сообщение о проведении ОСС и бланки решений собственников лицу, не являющемуся собственником помещения. Обязательны ли в решении собственника дата заполнения решения и собственноручная подпись собственника.

Минстрой РФ пояснил, будет ли ошибкой указать в решении собственника помещения фамилию и инициалы и не расшифровать полностью имя и отчество.

Подсчёт

ОСС – орган управления МКД. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на ание (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

ОСС проводится посредством ания (ст. 44.1 ЖК РФ). Голосовать могут собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Выходит, что участниками собрания могут быть именно собственники помещений МКД: юридические и физические лица, которые на праве собственности владеют жилыми и нежилыми помещениями в МКД. Участниками ОСС не могут быть помещения в МКД или доли в общем имуществе.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в доме на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля едина и неделима, её нельзя распределить на несколько долей.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Выходит, что количество , которым обладает собственник конкретного помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этому собственнику на праве собственности.

Если собственник хочет проать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня или собирается проать только частью , у него не получится. Количество собственника нельзя делить на части.

Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать частью из общего числа , которыми обладает собственник нельзя, это противоречит жилищному законодательству.

Чтобы определить, что по вопросам повестки дня было принято положительное решение, нужно определить долю , отданных собственником помещения в МКД, от общего числа , принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Все голоса, которыми обладает собственник, учитываются при определении наличия кворума.

Минстрой РФ отмечает, что собственник помещений в МКД не голосует на ОСС частью , все голоса собственника учитываются при подведении итогов ания. Решение по каждому вопросу повестки дня можно принять только одно.Как уведомить собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Нежилое помещение как часть дома

Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его пропорционально площади указанного помещения.

В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

Уведомление о проведении ОСС

Порядок уведомления собственников помещений о проведении ОСС подробно описан в ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Если точно соблюдать требования, то такой порядок соответствует действующему законодательству.

При этом инициатор ОСС может дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений – это не государственная и не служебная тайна. Его можно распространять среди неопределенного круга лиц, даже если они не являются собственниками помещений в конкретном МКД.Какие вопросы может решать ОСС

Подпись в решении собственника

Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на ание (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Одна из них – подпись собственника.

Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.

Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в ании. Причём по этим сведениям нужно идентифицировать участника собрания. Поэтому к ним относятся в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью.

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить их личной подписью и надписью «исправленному верить».

Идентификация собственника

Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

Сведения о лицах, которые присутствовали на собрании, указываются в приложении к протоколу ОСС. Иногда в решении собственника могут быть недостоверные сведения:

  • неверный номер квартиры,
  • ошибка в фамилии,
  • неверно указанная площадь,
  • технические ошибки.

Если это описки, или ошибка случилась из-за неразборчивости почерка и всё же можно достоверно установить, кто оформил решение, каким помещением этот человек владеет, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчёте .

Если идентифицировать собственника сложно, например, в доме есть различные помещения, которыми владеют лица с одинаковыми фамилиями, такое решение можно учитывать при подсчёте только при наличии дополнительных документов.

Нельзя признать решение собственника помещения ошибочным по вопросам повестки дня, если волеизъявление собственника определяется однозначно. Даже если сам собственник потом передумает и решит изменить мнение, такое волеизъявление учитывается при подсчёте в том значении, в котором оно указано в решении собственника.

Исключение – решение собственника признано сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учёта его позиции по вопросам повестки дня.Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8256-minstroy-rf-o-provedenii-obschego-sobraniya-sobstvennikov-v-mkd

Решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании
Скачать статью

Фёдоров Павел Геннадьевич

В статье рассматриваются ситуации, которые порождены отсутствием прямого законодательного регулирования общего собрания собственников помещений в нежилом здании.

Особенное внимание уделяется признанию в качестве основания возникновения прав и обязанностей решения общего собрания собственников помещений.

Отдельное место занимает проблематика оспаривания решения общего собрания в условиях отсутствия прямого регулирования.

The article deals with the situations which arises from the lack of direct legislative regulation of the general meeting of owners of premises of non-residential building.

Special attention is given to recognition as the grounds of the rights and responsibilities of the decision of general meeting of owners of premises.

A separate problem is impugnment the decision of the general meeting in the absence of direct regulation.

Ключевые слова: нежилое здание, общее собрание собственников помещений, кворум, аналогия закона.

Keywords: non-residential building, the general meeting of owners of premises, the quorum, the analogy of the law 

Современное гражданское законодательство находится в стадии активного развития. Изменению подлежат многие институты гражданского права, участникам гражданского оборота предоставляется больше свободы в установлении прав и обязанностей.

Несмотря на совершенствование гражданского права, остаются отношения, которые до сих пор регулируются нормами права по аналогии закона.

Примером являются отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросу проведения общего собрания.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что нормы ЖК РФ не всегда применяются к порядку проведения собрания собственников нежилых помещений.

При отсутствии прямого законодательного регулирования имеющиеся по этому вопросу правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) на практике судами применяются по разному.

Имеющийся правовой вакуум порождает значительное количество практических проблем, которые начинаются от неопределенности правил, согласно которым необходимо проводить общее собрание собственников, и заканчивается поиском подлежащих применению норм права при оспаривании решения собрания.

Решение общего собрания как основание возникновения прав и обязанностей 

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. ЖК РФ содержит отдельную главу (Гл.

6), посвященную регулированию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, решение собрания в многоквартирных домах порождает юридические последствия в виде возникновения прав и обязанностей для собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что ЖК РФ говорит о собственниках помещений в многоквартирном доме, не выделяя отдельно жилые и нежилые помещения (1). Можно сделать вывод, что решение общего собрания является основанием возникновения прав и обязанностей независимо от назначения помещения при условии, что они расположены в многоквартирном доме.

Решение собрания собственников помещений в нежилом здании законом не предусмотрено. Следует ли из этого то, что данное решение не является основанием возникновения прав и обязанностей. Многочисленная судебная практика говорит об обратном.

При этом суды, в первую очередь, ориентируются на правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление ВАС № 64).

Согласно Постановления ВАС РФ № 64 поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 ст.

6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В данном случае ВАС РФ говорит о применении по аналогии закона норм о расходах на содержание общего имущества (ст.

249 ГК РФ) и о правах на общее имущество (ст.ст. 289 и 290 ГК РФ).

Указание в Постановлении ВАС РФ № 64 на возможность установления режима использования общего имущества здания по решению собрания собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст.

44 – 48 ЖК РФ, не свидетельствует однозначно о признании решения общего собственников помещений в нежилом здании в качестве основания возникновения прав и обязанностей.

По данному вопросу имеется обширная судебная практика, свидетельствующая о том, что ЖК РФ не всегда подлежит применению к отношениям собственников в нежилом зданию, поскольку отсутствует схожесть отношений.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.08.

2010 по делу № А60-57683/2009, обосновывая отсутствие схожести отношений, указал на то, что целью жилищного законодательства является обеспечение государством реализации гражданами их права на жилище, осуществления их жилищных прав.

Отношения же между собственниками нежилых помещений связаны с осуществлением ими экономической деятельности в отношении объектов недвижимости, не являющихся жилыми.

Ясность в данном вопросе попытался внести ВС РФ. Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.

2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее Постановление ВС РФ № 25) в соответствии с п. 1 ст.

6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

Данная позиция не безупречна. В ст. 6 ГК РФ речь идет о применении по аналогии именно норм гражданского законодательства. Принимая во внимание позицию ВС РФ стоит признать, что ВС РФ считает ЖК РФ актом гражданского законодательства.

Безусловно, судебная практика определит порядок применения указанной позиции. В настоящий момент главный вопрос заключается в следующем: до какого предела распространяется аналогия закона в части принятия решения общего собрания собственников  помещений в нежилом здании. От этого зависит признание данного решения основанием возникновения прав и обязанностей.

Принимая во внимание ст. 2 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ можно предположить, что решение общего собрания будет являться основанием возникновения прав и обязанностей, если оно касается порядка осуществления права собственности (в данном случае общей собственности). Видимо, в этом смысле стоит воспринимать сформулированное ВС РФ в указанном постановлении «по поводу общего имущества» (п. 41).

Осуществление права собственности происходит в результате реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. В части общей собственности актуальность имеет владение и пользование.

Следовательно, можно предположить, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании будет являться основанием возникновения прав и обязанностей в случае, если решением определяется порядок владения и пользования общим имуществом.

В судебной практике отсутствует единый подход к определению тех вопросов, которые относятся к отношениям по владению и пользованию общим имуществом.

К примеру, вопрос выбора управляющей компании, который является одним из основных компетенции общего собрания, не всегда относится к владению и пользованию общим имуществом (решение Арбитражного Свердловской области от 20.12.2009 по делу № А60-32029/2010).

Постановление ВС РФ № 25 направлено на устранение правового пробела в вопросе проведения общего собрания. Практика применения данного постановления только начинает появляться, а укрепиться лишь после рассмотрения ВС РФ конкретных дел. В настоящий момент можно лишь предположить, что данное постановление может применяться в двух вариантах:

– широкая аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании по всем вопросам компетенции;

– ограниченная аналогия закона, которая подразумевает признание в качестве основания возникновения прав и обязанностей, решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании только по вопросам реализации правомочий по владению и пользованию общим имуществом. В этом случае значение будет иметь круг вопросов, которые относятся к владению и пользованию. Возможно, по этому ВС РФ в п. 41 Постановления ВС РФ № 25 сделал оговорку «нормы законодательства, регулирующие сходные отношения» (речь идет о сходных отношениях).

Актуальность данного вопроса заключается в том, что от признания решения общего собрания основанием возникновения прав и обязанностей зависит обязательность данного решения для всех собственников. 

Обязательность решения общего собрания 

До принятия Постановления ВС РФ № 25 вопрос об обязательности решения общего собрания для собственников, которые не принимали участия в собрании, решался по усмотрению суда. При этом обязательность решения зависела только от признания судом возможности применения к отношениям сторон норм ЖК РФ.

На практике при проведении общего собрания собственников помещений в нежилом здании руководствуются ЖК РФ. Это вынужденная мера, поскольку отсутствует прямое регулирование. В этой связи возникают сомнения относительно обязательности данного решения для собственников, которые не присутствовали на данном собрании.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Принятое на общем собрании собственников помещений нежилого здания решение можно расценивать в качестве соглашения, которое предусмотрено ст. 247 ГК РФ. В этом случае данное решение (соглашение) имеет силу для собственников, которые али за принятие такого решения (ст. 308 ГК РФ).

Данная позиция находит свое подтверждение в судебной практике (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.09.2014 по делу № 33-19636/2014). Суд пришел к выводу об отсутствии возможности применения к отношениям собственников  помещений в нежилом здании норм ЖК РФ.

Кроме того, суд указал, что проведение собрания собственников в таком здании в порядке, установленном ЖК РФ, не влечет для них изменения их правового статуса участников гражданских правоотношений, они не становятся участниками жилищных правоотношений, у них не возникает прав и обязанностей, установленных ЖК РФ.

В итоге суд установил факт обязательности решения только для собственников, которые присутствовали на собрании.

Источник: https://ustpro.ru/reshenie-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshhenij-v-nezhilom-zdanii2

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

30 января 2019 года директор по правовым вопросам З. С. Косаруков

31 января 2019 года

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.

Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.

N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ”, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

https://www.youtube.com/watch?v=UKpkX4qJzQ8

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п.

41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст.

6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.

Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил.

Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений.

Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Источник: https://lawsexp.com/juridicheskie-sovety/sobranie-sobstvennikov-nezhilyh-pomeshhenij-v.html

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством ания, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 – 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть – юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество , которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество , которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества , которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество , которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного ания одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью .

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Голосование частью из общего числа , которыми обладает собственник (в том числе – от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю , отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам – от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих , все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов ания.

При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня, и количество , отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству , которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома.

При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений.

Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные – все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ.

В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – такие действия не противоречат действующему законодательству.

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на ание.

Подпись – это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в ании. Сведения об участнике ания, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника.

В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью “исправленному верить”.

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников.

Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.

), указанное решение допустимо учитывать при подсчете исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу (“за”, “против” или “воздержался”) определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

И.о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П. Солнцева

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Количество , которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих , все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов ания. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня. Количество , отданных за принятое им решение, равно общему количеству , которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71698984/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.