Виды договора купли продажи недвижимости

Договоры недвижимости.Виды договоров

Виды договора купли продажи недвижимости

Все мы знаем, что такое договор – кто-то на профессиональном уровне, кто-то на обывательском. Кому-то доводилось их подписывать, а кто-то только собирается сделать это. В любом случае полезно хоть немного знать об этих бумагах.

Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор – это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки – договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание.

Возмездный и безвозмездный договор

Из самого названия договоров видно, что берется за основу при их различии.

Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора – договор дарения.

Вступление договора в силу

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

  • договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);
  • договор мены помещений жилого назначения;
  • договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;
  • договор продажи предприятия как имущественного комплекса;
  • договор аренды на срок не менее 1 года;
  • договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток.

Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру.

Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным.

Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами.

Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Что такое предварительный договор?

Говоря обычным языком, предварительный договор – это репетиция основного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Допустим, продавец квартиры нашел покупателя.

Если по тем или иным причинам они сразу не заключают договор купли-продажи жилого помещения, то они вправе заключить предварительный договор, где предусматривают, какое конкретно жилое помещение продается, за какую цену, и когда заключается основной договор. Но что будет, если срок заключения основного договора подошел, а продавец или покупатель не желают заключать основной договор?

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

С нотариусом или без него?

Некоторые договоры подлежат обязательной государственной регистрации. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

  • договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:
  • некоторые виды доверенностей.

За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Подведем итог: если законом не предусмотрено обязательное удостоверение договора, то нет повода обращаться к нотариусу. Вам не откажут из-за этого в регистрации договора или регистрации права собственности. Не стоит выкидывать свои «кровные» деньги.

Зачастую люди обращаются к нотариусу за удостоверением договора в силу устоявшихся в обществе привычек, ошибочно полагая, что удостоверенный нотариусом договор защитит их от мошенничества в сфере сделок с недвижимостью. Хотя если рассматривать последний вариант, то определенная доля истины в нем есть.

Нотариус, конечно, поможет вам составить правильный договор, но ручаться за сторону в сделке он не может.

Это «существенно»!

Очень часто в законе можно применяется такое понятие, как «существенные условия договора», что понимается под этим?

Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.

Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной.

Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Источник: http://Flatcenter.ru/clauses/dogovor-arendi/dogovor-nedvizhymosty.html

1.2 Понятие и виды договора купли-продажи недвижимости

Виды договора купли продажи недвижимости

Правовоерегулирование договоров купли-продажинедвижимого имущества осуществляетсяв соответствии с ГК РФ, Земельным КодексомРоссийской Федерации (далее по текстуЗК РФ), законом о регистрации Спецификапредмета договора купли-продажинедвижимого имущества, определяетфункции, которые позволяют договоркупли-продажи недвижимости выделить вотдельный вид договора.

Такимобразом, в соответствии с ст.454 ГК РФ подоговор купли-продажи недвижимогоимущества продавец обязуется передатьв собственность недвижимости покупателя:землю, здания, сооружения, жилое илинежилое помещения или иное недвижимоеимущество, а покупатель обязуетсяпринять указанное имущество и уплатитьза него определенную сумму денег,определяемую по соглашению сторон.

согласност.550 ГК РФ договор купли-продажинедвижимого имущества заключается вписьменной форме в виде единого документа,подписанного сторонами. Несоблюдениеписьменной формы договора купли-продажинедвижимости влечет его недействительность

Средисущественных условий договоракупли-продажи недвижимости являютсяпредмет договора и цена приобретаемогоимущества.

Такимобразом, в соответствии со ст.

554 ГК РФуказывает, что в договоре купли-продажинедвижимого имущества должны бытьуказаны доказательства, устанавливающиенахождение имущества. Подлежащегокупли-продажи собственности.

Договордолжен содержать информацию, котораяопределяет местоположение этогоимущества в соответствующей земле илив составе другого недвижимого имущества.При отсутствии таких данных в договоре,он считается незаключенным.

Недвижимостьдолжна быть описана в соответствии стребованиями пункта 1 статьи 18 и пунктом6 статьи 12 Закона о регистрации и должнасодержать вид (название) объекта (здания,сооружения, жилого дома, садового дома,коттеджа, гаража), адрес (место нахождения)объекта,

Договоркупли-продажи здания, сооружениясопровождается изменением отношенийпо поводу земельного участка, на которомданный объект расположен, и, наоборот,переход права собственности на земельныйучасток изменяет правоотношения поповоду находящегося на нем недвижимогоимущества. В ГК РФ содержатся четкиеправила, регулирующие такие изменения.

Такимобразом, в соответствии со ст.

552 ГК РФсогласно договору купли-продажи здания,сооружения или другого имущества кпокупателю одновременно с передачейправа собственности на такую недвижимостьпередаются права собственности наземли, занятые недвижимостью и необходимымидля ее использования.

В случае, когдапродавец является собственникомземельного участка, на котором имуществопродается, покупателю передается правособственности на земли, занятые подтакой недвижимостью и необходимые дляее использования, если иное не предусмотренозаконом.[39, c.33]

Крометого, в соответствии с п. 4, aбз.5, статья35 ЗК РФ отчуждение земли без его здания,строения, сооружения, если они принадлежатодному лицу, не допускается.

Следовательно,необходимым условием договоракупли-продажи зданий, жилых и садовыхдомов является передача права собственностина земли, занятые ими.

Всоответствии со статьей 37 ЗК РФкупли-продажи может подлежать толькоземля, которая прошла государственныйкадастровый учет. Договор купли-продажидолжен содержать следующую информацию:расположение участка, площадь, кадастровыйномер, категория земель (цели), разрешенноеиспользование, обременения.

Всоответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена вдоговоре купли-продажи недвижимогоимущества является существеннымусловием, без которого договор не можетсчитаться заключенным.

Цена может бытьустановлена ​​для объекта в целом ина единицу площади или иного показателяее размера, в этом случае полная стоимостьимущества, подлежащая уплате, определяетсяисходя из фактического размерапередаваемого покупателю недвижимогоимущества. И в соответствии со ст.

317 ГКРФ разрешено выражение цены контрактав размере рублевого эквивалента,определяемого в иностранной валюте.

Отличительнойособенностью договора купли-продажижилых помещений является дополнительноеусловие, которое закон относит к рядусущественных. Договор должен содержатьперечень тех лиц, за которыми сохраняетсяправо пользования недвижимостью послеперехода права собственности к покупателю,в том числе с их прав на пользованиепродажи жилых помещений.

Несоблюдениеэтого правила влечет недействительностьдоговора. В соответствии со ст.292 ГК РФпередача права собственности на домили квартиру к другому лицу являетсяоснованием для прекращения правапользования жилым помещением членамисемьи прежнего собственника, если иноене предусмотрено законом.

Недвижимостьможет быть обременена правами наиспользование её не только членамисемьи, но и другими сторонами: работодателями(в соответствии со ст.675,677 ГК РФ),получателями ренты с пожизненнымсодержанием с иждивением, проживающихв жилом помещении по завещательномуотказу (согласно ст.1137 ГК РФ).

В случае,если таких лиц нет, договор долженсодержать положение, что лиц, сохраняющихза собой право использовании имуществомпосле перехода права собственности кпокупателю, не имеется.

Еслипредметом договора купли-продажиявляется передача реальная долянедвижимости в общем имуществе, тогданеобходимо указать на размер доли ввиде простой дроби и данные о целомобъекте недвижимости.

Важноотметить тот факт, что при продажеопределенной доли общей недвижимойсобственности преимущественное правопокупки данной доли должно бытьпредоставлено остальным участникамдолевой собственности по установленнойцене, за исключением тех случаев, когдапредставленная доля выставлена напродажу посредством публичных торгов.Данный момент отмечен в абзаце №1 пункта1, а также абзаце №1 пункта 2 статьи 250 ГКРФ.

Вслучае продажи доли общего имущества,конкретный продавец должен поставитьв известность остальных участниковдолевой недвижимой собственности, вчастности в письменной форме, причем сточным указанием цены и иных условий,при которых данная доля подлежит продаже.

Тольков том случае, если остальные участникидолевой собственности не согласятсяприобрести предлагаемую долю недвижимого(им дается фактически месяц на размышления),собственник продаваемой доли можетпредложить собственную долю любомуфизическому или юридическому лицу.Таким образом, преимущественное правопокупки действует только в случаеналичия нескольких собственниковнедвижимого имущества.

Такженеобходимо отметить тот момент, что сампо себе переход права собственности нанедвижимое имущество, в частности подоговору купли-продажи недвижимогоимущества, непосредственно связан спроцедурой государственной регистрации(п.1 ст.551 ГК РФ).

Достижениекак продающей, так и покупающей недвижимоеимущество сторонами соглашения по всемнаиболее существенным условиям, связаннымс передачей права собственности,знаменует подписанием договоракупли-продажи недвижимости (п.1 ст.432 ГКРФ).

Вряде других случаев соблюденияпреимущественного права покупки нетребуется. В частности, данная ситуациявозможна в тех случаях, когда доля вимущественном праве продается другомуучастнику долевой собственности, случаеотчуждения по гражданско-правовомудоговору ренты, безвозмездного отчужденияпо договору дарения, или же в случаепожертвования.

Важноотметить тот факт, что современноезаконодательство регулирует преимущественноте правоотношения, в которые вовлеченынесовершеннолетние граждане, такжеявляющиеся владельцами недвижимогоимущества, что крайне значимо насегодняшний день в связи с защитой правнесовершеннолетних.

В частности, согласноГражданскому Кодексу России , опекуннесовершеннолетнего собственниканедвижимого имущества не имеет праводавать согласие на совершение сделокпо отчуждению недвижимого имущества(покупка/продажа, дарение, обмен, иноеотчуждение) без предварительногоразрешения органов опеки.

Такжеважнейшим условием заключения договоракупли/продажи недвижимого имущества,закрепленном в Семейном Кодексе РФ,является условие, связанное с владением,использованием и иными действиями собщим имуществом между супругами.

Дляпроведения тех или иных операций снедвижимым имуществом одним из супруговпредполагается необходимость наличиясогласия другого супруга, то есть вседействия с недвижимой собственностьюпроизводится по взаимному согласию.

Тоесть фактически, при заключении сделки,связанной с изменением имущественныхправ на недвижимость, при несогласиитого или иного супруга, данная сделкаможет быть признана недействительной.

Подобный механизм будет действоватьво всех случаях, за исключением тех,когда будет доказан тот факт, что другаясторона в сделке по приобретению /отчуждению прав на недвижимое имуществознала или должна была знать о несогласиитого или иного супруга на совершениесделки.

Дляисключения возникновения подобныхситуаций подобных ситуаций для завершенияпроцесса заключения сделки по приобретениюправ на недвижимое имущество необходимополучить нотариально заверенное согласиедругого супруга.

Супруг, у которогонотариально удостоверенное согласиена совершение сделки приобретения /отчуждения имущественных прав нанедвижимость не было получено, вправетребовать в судебных инстанциях признанияуказанной сделки недействительной втечение одного года с того дня, когдаон узнал или должен был знать о заключениисделки.[47, c.125]

Современныетребования к форме договора купли-продажинедвижимой собственности сводятся ктому, что подобный договор обязательнодолжен быть заключен в письменной формев виде единого нормативно-правовогодокумента, подписанного всеми сторонамизаключаемой сделки (ст. 550 ГражданскогоКодекса РФ). Нарушение основных правили требований к форме договора купли-продажинедвижимой собственности, влечетпризнание его недействительности.

Особеннонеобходимо отметить такую важнуюсоставляющую договора купли-продажинедвижимости, как цена приобретения /продажи имущественных прав на недвижимость,представленная в статье 555 ГК РФ.

Важноотметить следующие моменты:

Приотсутствии в договоре купли / продажинедвижимости согласованной всемиучаствующими сторонами цены в письменнойформе, такой договор признаетсянезаключенным и недействительным.

Самапо себе цена на такое недвижимоеимущество, как здание, сооружение илидругие объекты, расположенное на земле,должна в обязательном порядке включатьцену с передаваемым на эти объекты землиили права на неё.

Инойособенностью является исполнениедоговора купли-продажи недвижимогоимущества. Передача имуществаосуществляются с помощью так называемогопередаточного акта или иного документа,подписанного всеми участвующимисторонами.

Неучастие одной из сторон впередачи имущества или подписанияпередаточного акта рассматриваетсякак невыполнение договора купли-продажинедвижимости. Как правило, в качествепродавца выступает владелец проданногоимущества.

Также продавцами могут бытьпосредники.[44,c.21]

Выводыпо главе 1

1.Понятие «недвижимость» дается в пункте1статьи № 130 Гражданского кодекса РФ.При этом выделяются следующие основныепризнаки:

Во-первых,недвижимость или недвижимое имуществопредставляет собой некую вещь, то естьнекий предмет материального мира. Данныйпредмет предназначен для удовлетворенияопределенных потребностей, а такжеспособный пребывать в собственностичеловека.

Во-вторых,необходимо отметить, что к недвижимомуимуществу относятся все объекты, которыенепосредственно связаны с землей.

В-третьих,важно отметить, что перемещениенедвижимого имущественного объектапредполагает возможность причиненияущерба определенной степени тяжести вотношении недвижимого имущества.

2.Под договором продажи недвижимостипонимается соглашение, по которому однасторона (продавец) обязуется передатьв собственность другой стороне(покупателю) определенное договоромнедвижимое имущество, а покупатель всвою очередь обязан заплатить за этонедвижимое имущество согласованнуюсторонами плату. Договор продажинедвижимости является консенсуальным,возмездным и двусторонним

3.Для заключения договоров в отношениинедвижимости, особенно жилого назначения,законом установлены определенныетребования. Для того чтобы такой договорсчитался заключенным и имел силу, ондолжен быть подписан обеими сторонами,в противном случае сделка с недвижимостьюсчитается недействительной (ст. 165 ГКРФ).

Несмотря на то, что собственникможет подписать и даже нотариальноудостоверить у разных нотариусовнесколько договоров продажи одной итой же квартиры разным покупателям,подписанные договоры – это еще незаключенные договоры, по ним никто необязан платить и никто не обязанпередавать недвижимость до государственнойрегистрации сделки..

Момент заключениясделки – это момент ее подписаниядоговора.

Источник: https://studfile.net/preview/5996634/page:2/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.