Жилая площадь в квартире студии

Содержание

Квартира студия – что это такое: чем отличается студия и однокомнатная квартира, жилье лучше гостинки

Жилая площадь в квартире студии

В условиях постоянного повышения цен на недвижимость многие стремятся сэкономить — например, купить жилье меньшей площади. Спрос рождает предложение, и девелоперы стали предлагать квартиры-студии. Законодательного определения этого понятия нет. В статье расскажем, что такое студия, рассмотрим ее плюсы и минусы, пригодность для проживания и инвестирования.

Квартира-студия: что это такое

Студия — жилая недвижимость в стиле open space, то есть с открытым пространством. В ней нет межкомнатных стен и отдельных комнат: человек находится в едином пространстве. Единственное исключение — санузел: он расположен отдельно, в одном или двух помещениях с дверьми, является отдельной комнатой.

Студия — это жилье, которое можно зонировать в соответствии с собственными предпочтениями. В нем есть кухонная зона с подведенными коммуникациями — она обычно расположена ближе к выходу.

Зона отдыха — импровизированная спальная зона — обычно располагается в глубине помещения, ближе к окну.

Коридора или прихожей нет — открывая входную дверь, человек сразу попадает в единственную жилую комнату.

Интересный факт: впервые такое архитектурно-планировочное решение было предложено в США еще в 1920-х годах Людвигом Мис ван дер Роэ — немецким архитектором-модернистом. Позднее — в 1966–1967 годах — оно было усовершенствовано Пургиным А. В. Студии были популярны в Америке и Европе, особенно в среде творческой молодежи.

А предпосылки к созданию студий появились более 100 лет назад в Японии — тогда появились «капсулы»: небольшие помещения с минимумом мебели и техники. Они предназначались для рабочих, которые работали в крупных городах, а жили в небольших поселках или отдаленных пригородных районах.

Это позволяло людям тратить меньше времени и сил, чтобы добираться на работу.

Какими бывают студии

Источник: https://J.Etagi.com/ps/kvartira-studiya-chto-yeto-takoe/

Чем отличается студия от квартиры?

Жилая площадь в квартире студии

В настоящее время все большей популярностью пользуются квартиры-студии. В таком жилье человек сам планирует размещение жилых зон, что позволяет более рационально распределить место и сделать его комфортным для проживания.

Студия – это однокомнатная квартира со свободной планировкой. Жилое пространство не имеет знакомых всем перегородок, владелец сам планирует размещение жилых зон. Единственным отдельным помещением является санузел.

Он отгорожен стеной и дверью, а располагается, как правило, около входной двери. Но в некоторых вариантах проектов душевая кабина выносится за пределы санузла.

Также в жилом помещении есть подведенные для кухонной зоны коммуникации, обычно они расположены сразу за стеной санузла.

Привычный всем холл или коридор не имеет отдельной стены, поэтому входящий в помещение человек сразу попадает в одно общее пространство.

Зона отдыха и спальня обычно располагаются ближе к окну. Владелец такой квартиры оборудует помещение в соответствии со своими предпочтениями и удобствами. Студиями также называют жилые помещения, в которых кухня объединена с гостиной по первоначальному проекту либо в процессе перепланировки квартиры. Такие жилые помещения, как правило, предлагаются на вторичном рынке жилья.

Если рассматривать средние данные по площади, то квартиры-студии всегда меньше однокомнатных апартаментов. Метраж жилой площади однокомнатной квартиры составляет 35 кв. м, а студии – 28 кв. м в среднем. Это усредненные данные, поскольку и квартиры, и студии бывают большей площади, но помещения, предназначенные под студию, всегда имеют меньшие параметры.

Так происходит из-за отсутствия стен в помещении.

В юридическом смысле однокомнатная квартира ничем не отличается от жилой студии. Но названия «студия» в языке юристов не существует, в законе такого понятия нет. Если рассматривать точку зрения простых обывателей, то это новый вид жилья с единым пространством без перегородок. В этом и заключается основная разница между классической квартирой и студией.

В основном студии имеют небольшую площадь, но иногда можно встретить и элитный вариант исполнения. Такие помещения могут иметь жилую площадь, размерами превосходящую даже габариты многокомнатной квартиры. Отсутствие стен в подобном жилье является большим преимуществом, поскольку владелец размещает предметы интерьера в удобном исключительно для него формате.

По стоимости квадратный метр обычной квартиры нисколько не отличается от студии. Но из-за отсутствия перегородок метраж студии обычно бывает на 30% меньше площади обычной однокомнатной квартиры.

В связи с этим и стоимость самой студии будет ниже на те же 30%. Стоимость такого жилого помещения также зависит от его месторасположения.

Если квартира расположена в большом областном городе, то стоить она будет существенно дороже, чем жилье в небольшом провинциальном городке или поселке городского типа.

Квартира-студия имеет еще ряд отличий от обычного жилого помещения. Далее рассмотрим их подробнее.

Документально студией могут владеть несколько человек, но выделить комнату каждому жильцу нет возможности из-за отсутствия таковых.

В обычной квартире пространство поделено на комнаты, поэтому в случае выделения доли каждому совладельцу достанется комната, если их количество совпадает с числом собственников.

Возведение перегородок возможно с разрешения государственного органа, отвечающего за застройку. Однако после возведения стен квартира перестает быть студией. В обычном жилом помещении перепланировка делается после разрешения уполномоченного органа. Таким образом, квартира-студия оказывается выгоднее и дешевле простой, более привычной для обычного человека жилой площади.

Стоимость 1 кв. м. жилой площади студии зависит от места расположения жилого помещения, класса жилья, а также от того, в каком доме находится данная квартира. По ликвидности жилье разделяют на экономное, комфортабельное, элитное.

Один квадратный метр экономкласса в новостройке может иметь стоимость от 25 до 53,5 тысяч рублей, а в целом квартира в 28 квадратных метров будет стоить от 700 тысяч до 1,5 миллионов рублей. В студии более высокого класса 1 кв. м.

жилого помещения будет стоить от 107 тысяч рублей, а общая стоимость такого жилья составит 3 миллиона рублей.

На рынке жилья встречаются и квартиры элитного класса. Стоимость такого жилого помещения может колебаться от 187,5 до 250 тысяч за кв. м. Соответственно, цена такой квартиры будет составлять от 5 до 7 миллионов рублей.

Таким образом, проведя несложные вычисления, можно убедиться в том, что студия экономкласса будет стоить дешевле обычной однокомнатной квартиры.

Еще одним значительным преимуществом студий являются более низкие налоговые выплаты. При их расчете в первую очередь учитывают размер общей и жилой площади, а также социальные нормы. В студии они всегда меньше, чем в 1-комнатной квартире. Все дело в том, что из метража вычитают размер балконов и лоджий. В современных квартирах он может составлять 5-6 метров.

За счет такого уменьшения жилой площади уменьшается и размер налоговых платежей. Также при расчете налога на жилье учитывается кадастровая стоимость помещения. У студий она меньше по сравнению со стандартным жильем, а это уменьшает и сумму платежа. В наше время это одно из самых больших преимуществ.

Для покупки в качестве выгодного вложения денег такая недвижимость не подходит. При первом появлении на рынке жилья стоимость студий уверенно шла вверх, но сегодня ситуация кардинально поменялась.

Внешне студия очень привлекательна, но рассматривать ее для длительного проживания или заселения семьи не стоит, ведь деньги, сэкономленные на отделке, не доставят радости при невозможности оборудования места для уединения.

Такой вариант идеально подойдет для временного проживания, поскольку цена его ниже классической квартиры, да и продать в дальнейшем такое жилье будет проще.

Этот вид жилого помещения также подходит для сдачи в аренду, являясь отличной альтернативой гостиничному номеру.

Квартиры-студии предусмотрены для проживания 1-2 человек. Такие жилые помещения также подойдут для проживания молодых семей.

Комфортно будут себя чувствовать в студии и творческие люди, поскольку там можно организовать и жилую зону, и место для творчества.

Эта квартира будет удобна студентам, так как после окончания учебы ее можно легко продать. Это намного лучше, чем проживание в общежитии или на съемной квартире.

При выборе жилого помещения необходимо иметь четкое представление о его дальнейшем использовании. Если квартира приобретается на непродолжительный срок проживания, то студия будет идеальным вариантом.

Но если планируется долгое проживание или увеличение семьи, то тогда предпочтение надо отдать классической квартире.

По стоимости она немного дороже, зато более удобна, потому что имеет разделенное пространство.

Каждый человек сам принимает решение о покупке того или иного жилого помещения, удобного только для него. Жилье должно отвечать всем требованиям конкретного человека, ведь, приходя домой после трудного рабочего дня, всем хочется уюта и комфорта.

Источник: https://manrule.ru/studiya/chem-otlichaetsya-ot-kvartiry/

Как Определить Жилую Площадь В Квартире Студии

Жилая площадь в квартире студии

Таким образом, абсурдно говорить о студии как о квартире свободной планировки, если в ней всего лишь один источник естественной освещённости или её общая площадь составляет менее 25-ти квадратных метров.

Сделать какую-либо перепланировку в таком помещении просто невозможно.

Собственно, и использование термина «квартира-студия» по отношению к таким «помещениям свободного назначения» неуместно, так как квартирам-студиям свойственна свободная планировка.

Нередко в продаже встречаются варианты двухкомнатных квартир-студий. Хотя сами продавцы интерпретируют данное определение как «двухкомнатные квартиры с кухней-студией», фактически это однокомнатные квартиры с кухней-гостиной.

На деле это всего лишь рекламный трюк, помогающий продать нежилую площадь под видом дополнительной комнаты. Площадь любых видов кухонь не входит в жилую площадь квартиры и при определении «студии» не учитывается.

То же касается и «квартир-студий» с тремя или более комнатами.

Как считается (определяется) жилая площадь квартиры

Есть случаи, когда жилая комната имеет нестандартную форму – в помещении имеются ниши, выступы, колонны и прочее. При измерении такого рода комнаты следует воспользоваться бумагой и карандашом. Без соблюдения каких-либо пропорций нужно начертить форму помещения, включая все его неровности.

К данной категории помещений относятся: ванная комната, санузел, кухня, балкон, лоджия, коридор, кладовая и прочее. Сложив их площади, результат следует вычесть из общего метража квартиры. Данный вариант определения жилой площади будет предпочтительнее для тех, чьи нежилые помещения замерить более удобно, чем жилые комнаты.

Как определить жилую площадь в квартире студии

Не все люди хорошо разбираются в квадратных метрах и уж тем более не все знают различия между общей и жилой квартирной площадью. Например, к какой площади причисляется кухонное помещение и ванная комната или как поступить в двухуровневой квартире с террасами, балконами и лесенкой.

Сегодня как на российском, так и на зарубежном рынках недвижимости преобладают также предложения о продаже малогабаритных квартир-студий или, как их ещё называют, квартир-студий эконом-класса.

В них есть совмещённый санузел, балкон или лоджия, кухня-гостиная и коридор, чаще всего не разделённые стеной.

Площадь таких квартир зачастую не превышает 25 квадратных метров, за счёт чего по сравнению с однокомнатными квартирами они имеют меньшую стоимость.

Жилая площадь квартиры включает? Понятие и особенности расчета

К примеру, жилая площадь квартиры включает ли кухню в свой состав? Нет. Ведь уже по одному определению термина понятно — жилой называется площадь, пригодная для проживания. И кухня сюда не включена. Даже если она полностью переоборудована так, чтобы можно было спать здесь.

Что в себя жилая площадь квартиры включает? Если честно, этот вопрос многих интересует. Ведь в зависимости от данного показателя будет меняться стоимость имущества. Чем он выше, тем больше стоит квартира.

Поэтому приходится досконально разбираться в данной теме. На что стоит обратить внимание? Как рассчитать площадь квартиры и ее жилую часть? Все это не так трудно понять.

Достаточно знать современное законодательство.

5.3 В квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).

группа экспертов требует нормативного подтверждения допустимости проектирования квартиры площадью 20-25 кв.м с выделеным санузлом, кухней нишей, общей спальной-гостинной, или просят предоставить подтверждение, что в стране проектируется такое жилье (т.е. есть прицендент). Кто проектировал жилье и проходил экспертизу с малыми квартирами?

Что входит в жилую площадь квартиры, и общую площадь, что это такое и как считается

Многие владельцы квартиры не согласны с ее планировкой, поэтому зачастую они хотят произвести переустройство, то есть, изменить текущее расположение комнат, тем самым сделать размеры жилой площади помещения больше или меньше. Перед тем как это делать, нужно получить соответствующее разрешение:

Есть несколько вариантов, как это сделать, например, часто общая площадь вашего жилого помещения уже известна. Тогда достаточно вычислить метраж всех помещений, которые не являются жилыми, и полученный результат вычесть из общей площади. Но может быть и так, что значение всего метража квартиры неизвестно и времени определяться с ним нет.

Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты

  1. Жилищный кодекс от 2005 года.
  2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».
  3. Федеральный закон №384 от 30.12.2009 года, которому принадлежит приоритетность регулирования. При необходимости он отменяет некоторые пункты прежней редакции СНиП от 2003 года (в отличии от СНиП не учитывает балкон в общей жилой площади).

Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

Как разграничить общую и жилую площадь квартиры

Многие люди рано или поздно сталкиваются с новостью, что, оказывается, площадь квартиры – это не однородное понятие, а весьма сложное и составное. Это для них оказывается сюрпризом, и нередко неприятным.

А между тем знать, какие бывают площади, чем друг от друга отличаются и как этим нужно пользоваться – весьма полезная и даже необходимая информация.

Например, чем отличается балкон от лоджии? Ванная и кухня к какой категории относятся? Все эти вещи следует знать.

Жилая площадь – это сумма площадей жилых комнат. Общая площадь квартиры – это сумма площадей всех комнат, составляющих данную квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванных, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Ну и площадь квартиры – это сумма площадей всех помещений, составляющих квартиру, в том числе балконы, лоджии и террасы, площадь которых посчитана с определенным коэффициентом. Коэффициенты такие: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Дизайн квартиры-студии площадью 18 кв

Даже 18 квадратных метров можно превратить в уютное, комфортное жилье, отвечающее всем требованиям городской жизни. В такой квартире должен быть задействован каждый сантиметр, и с этой задачей хорошо справляются дизайнеры. Какие нюансы встречаются при планировке квартиры-студии такого размера разберем далее.

Санузел, обладающий скромыми 3 м3, должен быть полноценным помещением. Ванну и душевую кабину лучше заменить компактным душем с прозрачной перегородкой. Стеклянные материалы не позволяют скрадывать драгоценные квадратные метры, а незамысловатая геометрия придает свободу пространству, в которой так нуждаются квартиры с малым метражом.

Общая и жилая площадь квартиры

На данный момент, на такой порядок перешли 28 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Бурятия, Башкортостан, Владимирская, Ивановская области и т.д.

В связи с таким изменением порядка исчисления налога, увеличивается налоговая нагрузка на граждан, поэтому законодатель установил вычеты (не облагаемые налогом площади) в отношении объектов жилого назначения в размере 20 м 2 общей площади — для квартиры, 10 м 2 — для комнаты, 50 м 2 — для дома.

Стоимость квартиры была рассчитана исходя из всей площади квартиры, без применения коэффициентов. Н. подписала акт приема-передачи квартиры без замечаний, никаких претензий по ходу исполнения договора не высказывала. В договоре стороны не указывали, что будут применять понижающий коэффициент к расчету площади балкона.

Квартиры-студии минимальной площади

Но в том же 2001 году в Петербурге в ЖК «Седьмое небо» начали продавать квартиры по 25–30 кв. м. На рынок они были выведены под брендом «Риал». «В то время застройщик проводил рекламную кампанию под слоганом «Живи реальной жизнью», – объясняет странное название бизнес-тренер Ирина Гудкина.

– Основной посыл был таков: вместо призрачной романтики петербургских коммуналок на деньги, которые стоила комната, можно купить «реальную» отдельную квартиру. Однако в Петербурге есть агентство недвижимости «Реал», и маркетологи сочли возможным заменить одну букву на созвучную».

«Очень долго наш «Риал» был единственным примером подобного формата, другие застройщики не спешили ему следовать, – рассказывает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. – Сегодня это самый востребованный продукт на рынке недвижимости эконом- и комфорт-классов с самой высокой долей добавленной стоимости.

Такое жилье раскупается всегда первым, даже при цене за 1 кв. м на 20% выше, чем в трехкомнатных квартирах в одном и том же объекте».

«Сопутствующая инфраструктура в доме не очень-то и нужна, – уверяет Калашникова. – Студия – это компактная уютная квартира, предназначенная для сна и отдыха: все остальное можно сделать за пределами дома. Например, в нашем проекте «Лондон парк» будет крупный торгово-развлекательный комплекс с ресторанами, развлечениями, фитнес-клубом».

Жилая площадь квартиры

На сегодняшний день это положение не действует. Поэтому в общую площадь входит не только размер комнат, но и других помещений внутри квартиры плюс встроенные шкафы и место, занимаемое внутриквартирной лестницей. Сведения об общей жилой площади содержатся во всех документах на квартиру (техпаспорт, свидетельство).

В законодательных актах нашей страны нет упоминания о таком понятии, как «жилая площадь». Исключение составляет закон «О социальной защите прав инвалидов в Российской Федерации», однако, в данном случае под словосочетанием «жилая площадь» по сути подразумевается жилое помещение.

Источник: https://exjurist.ru/biznes/kak-opredelit-zhiluyu-ploshhad-v-kvartire-studii

Однушка vs Студия — что выбрать для комфортной жизни, сдачи в аренду и инвестирования – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Жилая площадь в квартире студии

Отличия студии от однушки

Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие.

Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены.

При этом площадь студии в среднем на 5–15 м2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.

Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.

С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м2, которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.

Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.

2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.

Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле. 

Особенности жизни в студии

Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате.

Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду.

Возможности изолироваться не будет.

При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить.

Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен.

Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.

Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».

Удобные и неудобные планировки студий

Просторные студии площадью более 40 м2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м2. И здесь особенно важно грамотное зонирование.

«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии.

К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции.

Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха». 

Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.

Квартира-студия 19,3 м² в ЖК «Level Амурская»

Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами.

Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню.

«А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.

Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк» 

Студии в новостройках

Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии.

Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.

2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.

Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света.

Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра.

В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.

Студии в старом фонде

Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных. 

Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия.

Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.

А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.

Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми.

А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием.

Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция. 

Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».

А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект. 

Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».

Инвестирование и сдача в аренду

Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. В 2019 году на Яндекс.Недвижимости продавалось порядка 4–6 тысяч студий в Москве. Это составляет всего 3–4% от общего объёма квартир.

В среднем по России такие же показатели: около 4–4,5% всех квартир — студийные. В Санкт-Петербурге студий значительно больше — 10–15 тысяч, или 12% всех квартир.

В то же время спрос превышает предложение: от 9 до 12% просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.

Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».

Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей.

За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды.

Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».

Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.

Юридическая «чистота» студии

Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты.

Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение».

Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность».

На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно.

Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений. 

Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована.

Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку.

Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.

Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.

Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы).

Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов.

Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок. 

Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать? 

Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас

Плюсы студии

Минусы студии

  • Низкая цена
  • Обычно расположена в новостройках
  • Легко сдать в аренду
  • Ощущение воздуха и простора по сравнению с однушкой такой же площади
  • Площадь обычно меньше, чем у однокомнатной квартиры
  • Запахи с кухни могут попадать в гостиную, но это зависит от системы вентиляции и вытяжки
  • Сложно изолироваться, мало личного пространства (или его вообще нет)
  • Мало места для хранения вещей
  • Может не хватать естественного света, но это зависит от планировки
Плюсы однушкиМинусы однушки
  • Площадь обычно больше
  • Изолированная комната и кухня
  • Окно в каждом помещении
  • Легко сдать в аренду
  • Цена выше
  • Помещения кажутся меньше по сравнению со студией такой же площади, стены могут «давить»
  • Сложно зонировать, так как помещения небольшие

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/odnushka-vs-studiya-chto-vybrat-dlya-komfortnoy-zhizni-sdachi-v-arendu-i-investirovaniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.